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2026-09-09

不动产的名义与房贷扣除 ― 夫妻买房的份额、双人贷款、赠与税的陷阱

买房时，名义写谁，会改变房贷扣除（住宅ローン控除）和赠与税。份额原则上要与“出资比例”一致，不一致就会成为赠与税的对象。扣除是年末贷款余额的0.7%，最长13年，夫妻可以按各自的份额和借款分别享受，双人贷款、连带债务、连带保证的享受方式不同。本文还整理继承的房子没有扣除、离婚时名义的问题，以及父母资金援助的免税额度。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。 阅读日文原文

交房一个月后，妻子的母亲打来电话：“我给女儿的1,000万日元，听说要交赠与税？”夫妻俩买的4,000万日元的房子。丈夫出自有资金500万日元加贷款2,500万日元，妻子出自有资金1,000万日元，而那1,000万日元是妻子的母亲出的。名义按不动产公司的建议，写成了“丈夫单独名义”。妻子的1,000万日元是给丈夫的赠与，母亲的1,000万日元是给女儿的赠与。分两个阶段，成了赠与税的对象。本文讲的是，从那通电话到改正名义的经过。

买房时，很多人看价格和利率，名义就“随便写丈夫”。但名义（份额）决定了房贷扣除的金额，以及会不会被征赠与税。也有家庭在继承咨询时说出“房子是丈夫的名义，但首付是妻子的父母出的”，才第一次察觉问题。下面写买房时应该定好的事。

原则是“份额与出资比例一致”。4,000万日元的房子，丈夫出自有资金500万日元和贷款2,500万日元，妻子出自有资金1,000万日元买的话，丈夫3,000万日元、妻子1,000万日元，份额是丈夫4分之3、妻子4分之1。如果把它写成“丈夫单独名义”，妻子出的1,000万日元就被当作妻子给丈夫的赠与，成为讲赠与的那篇文章写的赠与税（对减去基础扣除110万日元后的890万日元课税）的对象。反过来，丈夫出全款而名义写成夫妻各2分之1，也会发生同样的事。名义不是按心意，而是按钱的来源决定。

4,000万日元房子的份额例子（丈夫自有资金500万日元＋贷款2,500万日元，妻子自有资金1,000万日元）：资金构成是丈夫自有资金500万日元、丈夫贷款2,500万日元、妻子自有资金1,000万日元。份额是丈夫3/4、妻子1/4。写成丈夫单独名义的话，妻子的1,000万日元按赠与处理。

房贷扣除，是用贷款取得自住房屋的人，可以把年末贷款余额的0.7%从所得税（扣不完的话从部分住民税）中扣除的制度。期间新建为13年（二手为10年），作为对象的余额上限由住宅的性能决定，2024年以后，不满足节能标准的新建住宅原则上不再是对象。讲长期优良住宅那篇文章写的认定住宅，上限设得较高。按2026年4月1日时点的法令，2030年（令和12年）12月底之前入住的为对象，余额的上限按入住年份和住宅性能分阶段变化，所以请确认购买时点的要件。

夫妻借款的形式有三种，扣除的享受方式不同。双人贷款（ペアローン），是丈夫和妻子各自办理不同的贷款，互为连带保证人的形式。各自可以就自己的贷款余额享受扣除。连带债务（連帯債務），是两人共同借一笔贷款的形式，按各自的负担比例享受扣除（Flat 35的夫妻连带债务等）。连带保证（連帯保証），是一人借款、另一人只当保证人的形式，能享受扣除的只有借款人本人。“把妻子的收入也合并进来借，但名义和扣除只有丈夫”这种连带保证的形式，即使妻子协助还款也没有扣除的好处，妻子如果实际还款，还可能产生赠与问题。两人一起还的话，就用双人贷款或连带债务，份额也分开。这是原则。

夫妻借款的三种形式与房贷扣除：双人贷款，各自办理不同的贷款并互为连带保证，丈夫和妻子各自（按自己的余额）享受扣除，份额按各自的负担额分；连带债务，两人共同借一笔贷款，丈夫和妻子各自（按负担比例）享受扣除，份额按负担比例分；连带保证，一人借款、另一人当保证人，只有借款人本人享受扣除，份额归借款人本人（保证人还款的话会有赠与问题）。

父母的资金援助也写一下。从父母或祖父母那里得到购房资金的，有“住房取得等资金赠与的免税”（住宅取得等資金の贈与の非課税），节能等住宅1,000万日元、其他住宅500万日元以内不征赠与税（以2026年12月之前的赠与为对象，期限一再延长）。要用这个免税，需要做赠与税申报，得到的钱要用于取得房子，相应的份额要登记在子女（受赠本人）名下。用父母出的钱登记为父母的名义，那就是父母的份额，不是赠与，但那部分份额将来会成为父母的继承财产。

继承的房子没有房贷扣除。扣除以“用贷款取得”为要件，而继承不是办贷款取得的。为装修继承的房子而办贷款的，满足一定要件时，有时可以作为“增改建等”成为扣除的对象。讲空置房那篇文章写的住进继承的老家的情形，在这一点上和新建、购买不同。

离婚时的名义问题也写一个。离婚后妻子继续住在丈夫名义、还有贷款的房子里，是常见的形式，但贷款的名义没有金融机构的同意不能变更，丈夫停止还款的话，房子就会被拍卖。即使通过财产分与把房子的名义转给妻子，贷款还是丈夫的。要避免这种不稳定，就是妻子用自己的名义转贷，或者卖掉结算。离婚时说“买的时候要是办了双人贷款就好了”的人很多，但双人贷款在离婚时需要整理两笔贷款，那也很辛苦。名义，在买的时候和分开的时候，都会成为问题。

现场的整理。首先，母亲给女儿的1,000万日元。这是“住房取得等资金赠与的免税”的对象，这栋房子是满足节能标准的新建住宅，所以1,000万日元以内免税。不过需要做赠与税申报，期限是第二年的3月15日。还来得及。接着，女儿给丈夫的1,000万日元。这不在免税的对象内，减去基础扣除110万日元后的890万日元要征赠与税，税额约231万日元（夫妻间的赠与适用一般税率，890万日元×40%－125万日元）。问题就在这里。

改正的方法，是让名义与出资比例一致。丈夫3,000万日元、妻子1,000万日元，份额是丈夫4分之3、妻子4分之1。不过，已经以丈夫单独名义办完了登记，所以要以“错误”（錯誤）为原因，通过所有权更正登记改正份额。登录许可税是每个不动产1,000日元，土地和建筑物2,000日元。司法书士的报酬约4万日元。因为设有金融机构的抵押权，更正登记需要银行的同意书，这用了三周。更正登记办完，是交房三个月后。在赠与税申报期限之前名义改正了，所以女儿给丈夫的赠与就视为没有发生，231万日元没有产生。

房贷扣除，也按这个形式整理了。贷款是丈夫单独的2,500万日元，妻子没有借。扣除只有丈夫，年末余额的0.7%，第一年约17万日元。妻子的4分之1份额是用自有资金买的部分，所以不成为扣除的对象。如果妻子也在工作，以双人贷款的形式由妻子借500万日元，按计算妻子也能有扣除，但这对夫妻中妻子在休育儿假、没有收入，用不了扣除，所以这个形式是对的。正文写的“名义和贷款形式要同时看赠与税和扣除来决定”的四个步骤，在这个家里，是买了之后倒着走了一遍。

把决定名义的步骤归纳一下。一，做一张表，列出自有资金和贷款由谁出多少。二，按这个比例决定份额。三，确认贷款形式（单独、双人、连带债务、连带保证）与份额是否一致。四，如果有父母的资金，就做免税申报并反映到份额上。这四项在买卖合同之前做完，就不会出现赠与税问题，也不会漏掉扣除。讲登记事项证明书那篇文章写的甲区（甲区）的份额，就是这张表的结果。

妻子母亲的电话，是在231万日元的赠与税产生三个月前打来的。用更正登记的2,000日元和司法书士的4万日元，名义改正为出资的比例。“名义不是按心意，而是按钱的来源决定”，我在正文里这样写了。这家的不动产公司建议“用您丈夫的名义”，夫妻俩照做了。如果把钱的来源列成表，在买卖合同之前，4分之1这个数字应该就已经出来了。

撰写: 長澤 湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-24

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

官方出处

本文的制度和数字可在以下官方页面（日文）核对。

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