日本語 · English · 简体中文 · 繁體中文 · Português · Tiếng Việt

2026-09-09

Tên đứng trên bất động sản và khấu trừ thuế vay mua nhà (住宅ローン控除) ― phần sở hữu khi vợ chồng cùng mua nhà, vay đôi (ペアローン), và cái bẫy thuế tặng cho

Khi mua nhà, để ai đứng tên sẽ làm thay đổi khoản khấu trừ thuế vay mua nhà và thuế tặng cho (贈与税). Nguyên tắc là phần sở hữu (持分) phải khớp với "tỷ lệ tiền đã bỏ ra"; lệch đi là thuộc diện chịu thuế tặng cho. Khấu trừ là 0,7% dư nợ cuối năm trong tối đa 13 năm, vợ và chồng mỗi người được hưởng theo phần sở hữu và khoản vay của mình; cách hưởng khác nhau giữa vay đôi, đồng nợ liên đới (連帯債務) và bảo lãnh liên đới (連帯保証). Bài viết cũng sắp xếp việc nhà thừa kế không có khấu trừ, vấn đề tên đứng khi ly hôn, và hạn mức miễn thuế khi cha mẹ hỗ trợ tiền.

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

Một tháng sau khi bàn giao, mẹ của người vợ gọi điện: "Nghe nói 10 triệu yên tôi đưa cho con gái bị đánh thuế tặng cho à?" Ngôi nhà 40 triệu yên hai vợ chồng cùng mua. Chồng bỏ 5 triệu yên tiền tự có và vay 25 triệu yên, vợ bỏ 10 triệu yên tiền tự có, và 10 triệu yên đó là tiền mẹ vợ đưa. Tên đứng, theo lời khuyên của công ty bất động sản, là "chồng đứng tên một mình". 10 triệu yên của vợ thành tiền tặng cho chồng, 10 triệu yên của mẹ là tiền tặng cho con gái. Hai tầng, đều thuộc diện chịu thuế tặng cho. Bài viết này là câu chuyện từ cuộc gọi đó đến khi sửa lại tên đứng.

Khi mua nhà, nhiều người nhìn giá và lãi suất, còn tên đứng thì "đại khái là chồng". Nhưng tên đứng (phần sở hữu) quyết định số tiền khấu trừ thuế vay mua nhà và việc có bị thuế tặng cho hay không. Có gia đình đến lúc tư vấn thừa kế, khi nói ra chuyện "nhà đứng tên chồng nhưng tiền trả trước là bố mẹ vợ bỏ", mới lần đầu nhận ra vấn đề. Tôi viết những gì nên quyết định khi mua.

Nguyên tắc là "phần sở hữu khớp với tỷ lệ tiền đã bỏ ra". Ngôi nhà 40 triệu yên, chồng bỏ 5 triệu yên tự có và vay 25 triệu yên, vợ bỏ 10 triệu yên tự có, thì chồng 30 triệu yên, vợ 10 triệu yên, phần sở hữu là chồng 3/4, vợ 1/4. Nếu để "chồng đứng tên một mình", phần 10 triệu yên vợ bỏ ra bị coi là vợ tặng cho chồng, và thuộc diện chịu thuế tặng cho như tôi viết ở bài về tặng cho (đánh thuế trên 8,9 triệu yên sau khi trừ khấu trừ cơ bản 1,1 triệu yên). Ngược lại, chồng trả toàn bộ mà để vợ chồng mỗi người 1/2 cũng xảy ra chuyện tương tự. Tên đứng không quyết định bằng tình cảm, mà bằng nguồn gốc tiền.

Ví dụ phần sở hữu của ngôi nhà 40 triệu yên (chồng: tự có 5 triệu + vay 25 triệu; vợ: tự có 10 triệu): nguồn tiền gồm tiền tự có của chồng 5 triệu yên, khoản vay của chồng 25 triệu yên, tiền tự có của vợ 10 triệu yên. Phần sở hữu là chồng 3/4, vợ 1/4. Nếu để chồng đứng tên một mình, 10 triệu yên của vợ bị coi là tặng cho.

Khấu trừ thuế vay mua nhà là chế độ cho người vay để có nhà mình ở được trừ 0,7% dư nợ cuối năm khỏi thuế thu nhập (trừ không hết thì một phần vào thuế cư trú). Thời gian là 13 năm với nhà mới (nhà cũ 10 năm); mức trần dư nợ được tính do tính năng của ngôi nhà quyết định, và từ năm 2024 nhà mới không đạt tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng về nguyên tắc không được hưởng. Nhà được chứng nhận (認定住宅) mà tôi viết ở bài về nhà chất lượng tốt dài hạn (長期優良住宅) có mức trần cao hơn. Theo pháp luật tại thời điểm ngày 1/4/2026, chế độ áp dụng cho việc vào ở đến cuối tháng 12/2030 (Reiwa 12); mức trần dư nợ thay đổi theo bậc tùy năm vào ở và tính năng của ngôi nhà, nên hãy kiểm tra điều kiện tại thời điểm mua.

Vợ chồng cùng vay có ba hình thức, và cách hưởng khấu trừ khác nhau. Vay đôi (ペアローン) là chồng và vợ mỗi người vay một khoản riêng, rồi làm người bảo lãnh liên đới cho nhau. Mỗi người được khấu trừ theo dư nợ khoản vay của mình. Đồng nợ liên đới (連帯債務) là hai người cùng vay chung một khoản, mỗi người được khấu trừ theo tỷ lệ gánh nợ của mình (như vợ chồng đồng nợ liên đới của Flat 35 v.v.). Bảo lãnh liên đới (連帯保証) là một người vay, người kia chỉ làm người bảo lãnh; chỉ người vay mới được khấu trừ. Kiểu bảo lãnh liên đới "gộp cả thu nhập của vợ để vay, nhưng tên đứng và khấu trừ chỉ có chồng" thì dù vợ góp tiền trả nợ cũng không được hưởng khấu trừ, và nếu vợ thực sự trả nợ thì còn có thể thành vấn đề tặng cho. Nếu hai người cùng trả, hãy dùng vay đôi hoặc đồng nợ liên đới, và chia phần sở hữu. Đó là nguyên tắc.

Ba hình thức vợ chồng cùng vay và khấu trừ thuế vay mua nhà. Vay đôi: mỗi người vay một khoản riêng, bảo lãnh liên đới cho nhau; người được khấu trừ là chồng và vợ, mỗi người theo dư nợ của mình; phần sở hữu chia theo số tiền mỗi người gánh. Đồng nợ liên đới: hai người cùng vay một khoản; người được khấu trừ là chồng và vợ, mỗi người theo tỷ lệ gánh nợ; phần sở hữu chia theo tỷ lệ gánh nợ. Bảo lãnh liên đới: một người vay, người kia là người bảo lãnh; chỉ người vay được khấu trừ; phần sở hữu thuộc người vay (nếu người bảo lãnh trả nợ thì có vấn đề tặng cho).

Tôi cũng viết về việc cha mẹ hỗ trợ tiền. Khi nhận tiền mua nhà từ cha mẹ hoặc ông bà, có "miễn thuế tặng cho tiền mua nhà ở v.v." (住宅取得等資金の贈与の非課税): nếu là nhà tiết kiệm năng lượng v.v. thì đến 10 triệu yên, nhà khác đến 5 triệu yên không bị thuế tặng cho (áp dụng cho tặng cho đến tháng 12/2026, và thời hạn đã được gia hạn nhiều lần). Muốn dùng miễn thuế này phải khai thuế tặng cho; tiền nhận được dùng để mua nhà, và phần sở hữu tương ứng để con (người nhận) đứng tên. Nếu dùng tiền cha mẹ bỏ ra mà để cha mẹ đứng tên, thì đó là phần sở hữu của cha mẹ, không phải tặng cho, nhưng phần sở hữu đó sau này sẽ thành tài sản thừa kế của cha mẹ.

Nhà thừa kế không có khấu trừ thuế vay mua nhà. Điều kiện khấu trừ là "có được nhờ khoản vay", mà thừa kế thì không phải vay để có được. Nếu vay để cải tạo ngôi nhà thừa kế, với một số điều kiện có thể được khấu trừ như "tăng cải tạo v.v.". Chuyện sống trong ngôi nhà cũ đã thừa kế mà tôi viết ở bài về nhà bỏ trống khác với xây mới hay mua ở điểm này.

Thêm một vấn đề tên đứng khi ly hôn. Nhà đứng tên chồng còn nợ vay, sau ly hôn vợ tiếp tục ở là dạng hay gặp; nhưng tên người vay không thể đổi nếu tổ chức tài chính không đồng ý, và nếu chồng ngừng trả thì nhà bị bán đấu giá (競売). Dù chuyển tên nhà sang vợ qua phân chia tài sản (財産分与), khoản vay vẫn là của chồng. Muốn tránh sự bấp bênh này, vợ phải vay lại đứng tên mình để trả khoản cũ (借り換え), hoặc bán đi để quyết toán. Nhiều người lúc ly hôn nói "giá mà lúc mua chọn vay đôi", nhưng vay đôi khi ly hôn lại phải xử lý hai khoản vay, cũng vất vả theo cách khác. Tên đứng là vấn đề cả lúc mua lẫn lúc chia tay.

Sắp xếp ở hiện trường. Trước hết, 10 triệu yên mẹ đưa con gái. Khoản này thuộc diện "miễn thuế tặng cho tiền mua nhà ở v.v.", ngôi nhà là nhà mới đạt tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng nên miễn thuế đến 10 triệu yên. Nhưng cần khai thuế tặng cho, hạn là ngày 15/3 năm sau. Vẫn còn kịp. Tiếp theo, 10 triệu yên con gái (vợ) cho chồng. Khoản này không thuộc diện miễn thuế; 8,9 triệu yên sau khi trừ khấu trừ cơ bản 1,1 triệu yên bị đánh thuế tặng cho, số thuế khoảng 2,31 triệu yên (tặng cho giữa vợ chồng áp dụng thuế suất thông thường: 8,9 triệu yên × 40% − 1,25 triệu yên). Đây là vấn đề.

Cách sửa là cho tên đứng khớp với tỷ lệ tiền đã bỏ ra. Chồng 30 triệu yên, vợ 10 triệu yên, phần sở hữu chồng 3/4, vợ 1/4. Có điều, đăng ký đã xong với chồng đứng tên một mình, nên phải sửa phần sở hữu bằng đăng ký cải chính quyền sở hữu (所有権更正登記) với nguyên nhân "nhầm lẫn" (錯誤). Thuế đăng ký 1.000 yên cho mỗi bất động sản, đất và nhà là 2.000 yên. Thù lao tư pháp thư sĩ khoảng 40.000 yên. Vì có quyền thế chấp của tổ chức tài chính, đăng ký cải chính cần giấy chấp thuận của ngân hàng, mất ba tuần. Đăng ký cải chính xong khi đã ba tháng sau bàn giao. Tên đứng được sửa trước hạn khai thuế tặng cho, nên việc tặng cho từ vợ sang chồng coi như không có, khoản 2,31 triệu yên không phát sinh.

Khấu trừ thuế vay mua nhà cũng được sắp xếp theo hình thức này. Khoản vay là của riêng chồng, 25 triệu yên, vợ không vay. Chỉ chồng được khấu trừ, 0,7% dư nợ cuối năm, năm đầu khoảng 170.000 yên. Phần sở hữu 1/4 của vợ là phần mua bằng tiền tự có, nên không thuộc diện khấu trừ. Nếu vợ cũng đi làm và chọn vay đôi với vợ vay 5 triệu yên, thì tính ra vợ cũng được khấu trừ; nhưng vợ chồng này, vợ đang nghỉ chăm con, không có thu nhập, không dùng được khấu trừ, nên hình thức này là đúng. Bốn bước "quyết định tên đứng và hình thức vay bằng cách nhìn cả thuế tặng cho lẫn khấu trừ" tôi viết trong bài, ở ngôi nhà này lại phải đi ngược thứ tự sau khi đã mua.

Tóm tắt các bước quyết định tên đứng. Một, lập bảng ai bỏ bao nhiêu tiền tự có và tiền vay. Hai, quyết định phần sở hữu theo tỷ lệ đó. Ba, kiểm tra hình thức vay (một mình, vay đôi, đồng nợ liên đới, bảo lãnh liên đới) có khớp với phần sở hữu không. Bốn, nếu có tiền của cha mẹ thì khai miễn thuế và phản ánh vào phần sở hữu. Làm xong bốn việc này trước khi ký hợp đồng mua bán, sẽ không có vấn đề thuế tặng cho, cũng không bỏ lỡ khấu trừ. Phần sở hữu ở khu Giáp (甲区) mà tôi viết ở bài về giấy chứng nhận đăng ký chính là kết quả của bảng này.

Cuộc gọi của mẹ vợ đến ba tháng trước khi khoản thuế tặng cho 2,31 triệu yên phát sinh. Với 2.000 yên đăng ký cải chính và 40.000 yên thù lao tư pháp thư sĩ, tên đứng đã được sửa theo tỷ lệ tiền bỏ ra. Trong bài tôi viết "tên đứng không quyết định bằng tình cảm, mà bằng nguồn gốc tiền". Công ty bất động sản của ngôi nhà này khuyên "để anh chồng đứng tên", và vợ chồng làm theo. Nếu đã lập bảng nguồn gốc tiền, trước khi ký hợp đồng mua bán, con số 1/4 hẳn đã hiện ra.

Người viết: 長澤 湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-24

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Nguồn chính thức

Quy định và số liệu trong bài có thể đối chiếu tại các trang chính thức sau (tiếng Nhật).

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật

Thêm từ KuraLab bằng tiếng Việt

Trò chơi nhỏ (bằng tiếng Anh): Brain Scanner · Cat Scanner · THE KANJI IN YOUR NAME · BOTTOM OF THE 9TH