不動產的名義與房貸扣除 ― 夫妻一起買房的持分、配對貸款、贈與稅的陷阱

買房時，名義登記給誰，會改變房貸扣除（住宅ローン控除）和贈與稅。持分原則上要配合「出資的比例」，對不上就會成為贈與稅的對象。扣除是年底房貸餘額的0.7%、最長13年，夫妻可依各自的持分與借款分別享有，配對貸款、連帶債務、連帶保證的享有方式不同。本文也整理繼承的房子沒有扣除、離婚時的名義問題，以及父母資金援助的免稅額度。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。閱讀日文原文

交屋一個月後，妻子的母親打電話來。「給女兒的1,000萬日圓，聽說要課贈與稅？」這是夫妻一起買的4,000萬日圓房子。丈夫出自有資金500萬日圓和房貸2,500萬日圓，妻子出自有資金1,000萬日圓，而那1,000萬日圓是妻子的母親出的。名義照不動產公司的建議，登記為「丈夫單獨名義」。妻子的1,000萬日圓是給丈夫的贈與，母親的1,000萬日圓是給女兒的贈與。分兩段成為贈與稅的對象。本文就是從那通電話到改正名義的經過。

買房時，很多人看價格和利率，名義就「隨便登記給丈夫」。但名義（持分）決定了房貸扣除的金額，以及要不要課贈與稅。也有家庭是在繼承諮詢中說到「房子是丈夫名義，但頭期款是妻子的父母出的」，才第一次發現問題。這裡寫買房時應該先決定的事。

原則是「持分要配合出資的比例」。4,000萬日圓的房子，丈夫出自有資金500萬日圓和房貸2,500萬日圓、妻子出自有資金1,000萬日圓買下的話，丈夫3,000萬日圓、妻子1,000萬日圓，持分是丈夫4分之3、妻子4分之1。如果登記成「丈夫單獨名義」，妻子出的1,000萬日圓就被當作妻子給丈夫的贈與，成為談贈與的文章裡寫的贈與稅（扣除基礎扣除110萬日圓後的890萬日圓課稅）的對象。反過來，丈夫出全額卻登記夫妻各2分之1，也會發生同樣的事。名義不是看心意，而是看錢從哪裡來。

4,000萬日圓房子的持分例子（丈夫：自有資金500＋房貸2,500，妻子：自有資金1,000，單位萬日圓）：丈夫自有資金500萬日圓、丈夫房貸2,500萬日圓、妻子自有資金1,000萬日圓。持分是丈夫3/4、妻子1/4。登記成丈夫單獨名義的話，妻子的1,000萬日圓會被當作贈與。

房貸扣除，是以貸款取得自住房屋的人，可以從所得稅（扣不完時從住民稅的一部分）扣除年底房貸餘額0.7%的制度。期間新建13年（中古10年），作為對象的餘額上限由住宅性能決定，2024年以後不符合節能標準的新建住宅原則上不在對象之內。談長期優良住宅的文章裡寫的認定住宅，上限設定得比較高。依2026年4月1日時點的法令，2030年（令和12年）12月底前入住者為對象，餘額上限依入住年份和住宅性能分階段改變，請確認購買時點的要件。

夫妻一起借款的形式有三種，扣除的享有方式不同。配對貸款（ペアローン），是丈夫和妻子各自辦一筆房貸，互相當連帶保證人的形式。各自可以就自己的房貸餘額享有扣除。連帶債務，是兩人共同借一筆房貸的形式，可依各自的負擔比例享有扣除（Flat 35的夫妻連帶債務等）。連帶保證，是一人借款、另一人只當保證人的形式，能享有扣除的只有借款本人。「把妻子的收入也合併計算來借，但名義和扣除都只有丈夫」這種連帶保證的形式，即使妻子協助還款也得不到扣除的好處，妻子實際還款的話還可能有贈與的問題。兩個人一起還的話，就用配對貸款或連帶債務，持分也分開。這是原則。

夫妻一起借款的三種形式與房貸扣除：配對貸款，各自辦不同的房貸、互相連帶保證，丈夫和妻子各自（自己的餘額部分）享有扣除，持分按各自的負擔額分。連帶債務，兩人共借一筆房貸，丈夫和妻子各自（負擔比例部分）享有扣除，持分按負擔比例分。連帶保證，一人借款、另一人當保證人，只有借款本人享有扣除，持分歸借款本人（保證人還款的話有贈與的問題）。

父母的資金援助也寫一下。從父母或祖父母那裡拿到購屋資金時，有「住宅取得等資金贈與的免稅」，節能等住宅1,000萬日圓、其他住宅500萬日圓以內不課贈與稅（以2026年12月前的贈與為對象，期限一再延長）。要使用這個免稅，必須申報贈與稅，拿到的錢要用在取得房屋上，那部分的持分要登記在子女（受贈本人）名下。如果父母出的錢登記成父母的名義，那就是父母的持分，不是贈與，但那部分持分將來會成為父母的繼承財產。

繼承的房子沒有房貸扣除。扣除的要件是「以貸款取得」，而繼承不是辦貸款取得的。為了翻修繼承的房子而辦貸款時，在一定要件下可能作為「增改建等」成為扣除對象。談空屋的文章裡寫的住進繼承老家的情形，在這一點上和新建或購買不同。

離婚時的名義問題也說一個。丈夫名義、還有房貸的房子，離婚後由妻子繼續住，是很常見的形式，但房貸的名義沒有金融機構同意不能變更，丈夫一停止還款，房子就會被拍賣。即使以財產分配把房子的名義移給妻子，房貸還是丈夫的。要避免這種不穩定，就是妻子用自己的名義轉貸，或是出售結算。離婚時說「當初買的時候辦配對貸款就好了」的人很多，但配對貸款在離婚時要整理兩筆房貸，那也很辛苦。名義在買的時候、分開的時候，都會成為問題。

現場的整理。首先是母親給女兒的1,000萬日圓。這是「住宅取得等資金贈與的免稅」的對象，這間房子是符合節能標準的新建住宅，所以1,000萬日圓以內免稅。但必須申報贈與稅，期限是隔年3月15日。還來得及。接著是女兒給丈夫的1,000萬日圓。這不在免稅對象內，扣除基礎扣除110萬日圓後的890萬日圓要課贈與稅，稅額約231萬日圓（夫妻間的贈與適用一般稅率，890萬日圓×40%−125萬日圓）。這裡是問題所在。

改正的方法，是讓名義配合出資的比例。丈夫3,000萬日圓、妻子1,000萬日圓，持分是丈夫4分之3、妻子4分之1。但已經以丈夫單獨名義完成登記，所以要以「錯誤」（錯誤）為原因辦所有權更正登記來改正持分。登錄許可稅每個不動產1,000日圓，土地和建物是2,000日圓。司法書士的報酬約4萬日圓。因為附有金融機構的抵押權，更正登記需要銀行的同意書，這花了三週。更正登記完成時，是交屋三個月後。在贈與稅申報期限前名義改正了，所以女兒給丈夫的贈與就當作沒有發生，231萬日圓也沒有產生。

房貸扣除也照這個形式整理了。房貸是丈夫單獨的2,500萬日圓，妻子沒有借款。扣除只有丈夫，年底餘額的0.7%，第一年約17萬日圓。妻子的4分之1持分是用自有資金買的部分，所以不是扣除的對象。如果妻子也在工作，用配對貸款由妻子借500萬日圓的話，計算上妻子也會有扣除，但這對夫妻的妻子正在育嬰假中沒有收入，用不到扣除，所以這個形式是正確的。正文寫的「名義和貸款形式要同時看贈與稅和扣除來決定」的四個步驟，在這個家是在買了之後倒著走了一遍。

把決定名義的步驟整理一下。一，做一張自有資金和房貸由誰出多少的表。二，用那個比例決定持分。三，確認貸款形式（單獨、配對、連帶債務、連帶保證）和持分是否一致。四，如果有父母的資金，就辦免稅申報並反映在持分上。這四件事在買賣契約前做完，就不會有贈與稅的問題，也不會漏掉扣除。談登記事項證明書的文章裡寫的甲區持分，就是這張表的結果。

妻子母親的電話，是在231萬日圓贈與稅產生的三個月前打來的。用更正登記的2,000日圓和司法書士的4萬日圓，名義改回了出資的比例。正文寫了：「名義不是看心意，而是看錢從哪裡來。」這家的不動產公司建議「登記在先生名下」，夫妻照做了。如果把錢的來源列成表，在買賣契約之前，就應該會出現4分之1這個數字。

撰寫: 長澤湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-24

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

官方出處

本文的制度和數字可在以下官方頁面（日文）核對。

國稅廳 Tax Answer No.4408「贈與稅的計算與稅率（曆年課稅）」 ― 夫妻之間的贈與適用一般稅率。基礎扣除後超過600萬日圓、1,000萬日圓以下為40%，扣除額125萬日圓
國稅廳 Tax Answer No.1211-1「新建住宅等並於令和4年以後入住的情形」 ― 令和12年12月31日前入住者為對象。年底餘額的0.7%，認定住宅等為13年

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