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2026-09-25

A responsabilidade por desconformidade contratual depois da venda ― o que quem vende a casa herdada da família deve definir no termo de declaração e na cláusula de isenção

Se, depois de vender e entregar a casa, aparecer uma goteira ou cupim, pelo que o vendedor responde? O conteúdo da "responsabilidade por desconformidade contratual" (契約不適合責任) criada na reforma do Código Civil de 2020, as quatro coisas que o comprador pode pedir, o prazo de notificação, a cláusula de isenção usada pelo vendedor pessoa física e as situações em que essa cláusula não funciona. Organizo com os números reais de uma consulta sobre a venda de uma casa herdada.

Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês

"Está escrito 'isenção' no contrato, então está tudo bem, não é?" A mulher na casa dos 60 anos que veio me consultar pôs a cópia do contrato de compra e venda sobre a mesa e disse isso. Ela tinha vendido a um comprador pessoa física, por 18 milhões de ienes, a casa da família de 40 anos que herdou, e a entrega tinha sido dois meses antes. Na semana anterior, o comprador entrou em contato. O piso sob o banheiro estava podre e havia marcas de cupim. O conserto custaria 1,5 milhão de ienes, e ele queria que ela pagasse. Na cláusula especial do contrato estava escrito: "O vendedor não responde pela responsabilidade por desconformidade contratual." Depois do contrato, pedi para ver mais um documento: o "termo de declaração" (告知書) que a mulher preencheu quando vendeu.

Quando aparece um defeito depois da venda da casa, a responsabilidade que o vendedor tem chama-se "responsabilidade por desconformidade contratual" (契約不適合責任). Com a reforma do Código Civil de abril de 2020, o nome e a lógica mudaram em relação à antiga "responsabilidade por vícios ocultos" (瑕疵担保責任). Quando o que foi entregue não corresponde ao conteúdo do contrato quanto a tipo, qualidade ou quantidade, o comprador pode pedir ao vendedor quatro coisas. Que conserte (pedido de complementação, 追完の請求); que dê um desconto correspondente (redução do preço); que pague o prejuízo (indenização por perdas e danos); que desfaça o contrato (resolução). O importante é que o critério deixou de ser "se o defeito era oculto" e passou a ser "se corresponde ao conteúdo do contrato". Ou seja, a conclusão muda conforme o que se escreveu no contrato e no termo de declaração.

Há regras também sobre o prazo. Pelo Código Civil, se o comprador não notificar o vendedor em até 1 ano a partir de quando soube da desconformidade, em princípio não pode mais pedir. Mas, se o vendedor sabia da desconformidade no momento da entrega, ou não sabia por negligência grave, esse limite de prazo não se aplica. Quando o vendedor é pessoa física, pode-se, por cláusula especial, encurtar o prazo ou excluir a responsabilidade. Nas vendas de casas usadas entre pessoas físicas, é comum a cláusula "limitado ao que for notificado em até 3 meses da entrega". Já quando o vendedor é uma empresa imobiliária (宅地建物取引業者), as cláusulas desfavoráveis ao comprador são nulas, exceto a que fixa o prazo em 2 anos ou mais a partir da entrega.

Então, até onde vale a cláusula "não responde" do contrato da mulher? O Código Civil determina que, mesmo com cláusula de não responder, o vendedor não fica isento quanto aos fatos que conhecia e não informou. Quem vende a casa herdada da família não morava nela, então muitas vezes não sabe o estado de desgaste. Por isso se usa a cláusula de isenção. E, pela mesma razão, escrever no termo de declaração "o que sabia" é a melhor proteção para o vendedor.

Resumo em esquema ― defeitos em que a cláusula de isenção funciona e em que não funciona (o divisor é "se o vendedor sabia"): a partir do termo de declaração e da cláusula de isenção do contrato, o caminho se divide em dois. De um lado, o defeito que o vendedor não conhecia: a cláusula de isenção funciona, e ele não precisa responder. Do outro, o fato que ele conhecia e não escreveu no termo de declaração: mesmo com a cláusula de isenção, ele não fica livre da responsabilidade (artigo 572 do Código Civil). Na casa herdada, basta escrever "desconhecido" no que não se sabe; é quando "sabia, mas escreveu 'não há'" que se cai no segundo lado.

O termo de declaração, que algumas imobiliárias chamam de "relatório da situação do imóvel" (物件状況報告書), é preenchido pelo vendedor depois de assinar o contrato de intermediação. Goteiras, cupim, defeitos nos encanamentos de água e esgoto, inclinação da edificação, limites e invasões, barulho e questões da vizinhança, reparos feitos no passado. Junto, na "tabela de equipamentos incluídos" (付帯設備表), escreve-se se há ar-condicionado e aquecedor de água e se estão funcionando. O segredo do preenchimento é um só: o que não se sabe, escreve-se "desconhecido". Não deixar em branco. Não escrever "não há" por suposição. Na casa herdada, é normal aparecerem vários "desconhecido", e não há vergonha nisso.

Outra saída é a inspeção do estado da edificação (建物状況調査, inspection). Um especialista, como um arquiteto, examina a olho as fissuras na fundação e nas paredes externas, as marcas de goteira e o estado embaixo do piso. Desde abril de 2018, a imobiliária tem de indicar, no contrato de intermediação, se pode ou não apresentar uma empresa que faz essa inspeção. O custo começa em algumas dezenas de milhares de ienes, e, se o desgaste for descoberto antes da venda, dá para escrevê-lo no termo de declaração e embuti-lo no preço.

Voltando ao termo de declaração da mulher. No campo "danos de cupim" estava escrito "não há". Conversando, soube que, entre os pertences do pai, havia o recibo de um tratamento contra cupim embaixo do piso feito 15 anos antes, e a mulher o tinha visto durante a arrumação. "Se houve dano, eu não sei. Mas sabia que tinha sido feito o tratamento." Era aí que a coisa se decidia.

O que a mulher sabia era o tratamento contra cupim de 15 anos antes; ela não sabia do apodrecimento atual embaixo do piso. Mas o "não há" foi escrito por suposição, e o certo seria escrever no campo "tratamento contra cupim feito na era Heisei; existência de danos desconhecida". Fica margem para dizerem que ela sabia e não informou. O que eu posso fazer, como corretor licenciado (宅建士), vai até organizar a leitura do contrato e do termo de declaração. Disse a ela que, se virasse disputa com o comprador, seria terreno de advogado, e recomendei primeiro conversar com a imobiliária como intermediária.

A conversa levou um mês. O pedido do comprador era de 1,5 milhão de ienes: 900 mil de reparo embaixo do piso, 200 mil de tratamento contra cupim e 400 mil de demolição e reconstrução do banheiro. A conclusão: a mulher arcou com os 200 mil do tratamento contra cupim e metade do reparo embaixo do piso, 450 mil, total de 650 mil ienes. A demolição e reconstrução do banheiro, parte que o comprador já pretendia reformar, ficou por conta dele. O documento do acordo só foi assinado depois de conferido pelo advogado que a mulher contratou.

Resumo em tabela ― como o pedido de 1,5 milhão de ienes do comprador se dividiu na conversa (o exemplo deste artigo): reparo embaixo do piso, pedido de 900 mil ienes, a mulher (vendedora) arca com 450 mil e o comprador com 450 mil; tratamento contra cupim, pedido de 200 mil ienes, a mulher arca com 200 mil e o comprador com 0; demolição e reconstrução do banheiro, pedido de 400 mil ienes, a mulher arca com 0 e o comprador com 400 mil (já pretendia reformar); total, pedido de 1,5 milhão de ienes, a mulher arca com 650 mil e o comprador com 850 mil.

E se ela tivesse escrito no termo de declaração "houve tratamento contra cupim; existência de danos desconhecida" e pedido para examinarem embaixo do piso ao pôr a casa à venda? Se tivesse vendido com uns 300 mil ienes de desconto, já sabendo do desgaste, o comprador teria comprado ciente disso, e ficaria difícil dizer que "não corresponde ao conteúdo do contrato". Em troca de os 18 milhões virarem 17,7 milhões de ienes, acredito que muito provavelmente não teria havido o pagamento de 650 mil ienes nem o mês de desentendimento.

Registro também como agir primeiro quando o comprador entra em contato. Não dizer, afobada, "eu pago". Mas também não rebater com "não sei de nada". Primeiro, pedir as fotos do defeito e o orçamento do conserto, e contatar a imobiliária que intermediou. Em seguida, verificar se o contato chegou dentro do prazo de notificação do contrato. O contrato da mulher dizia "em até 3 meses da entrega", e o contato veio no segundo mês, então estava no prazo. Depois disso, se possível, ver o local com os próprios olhos. A mulher contou que, ao ver as fotos de embaixo do piso, lembrou-se do recibo do tratamento do pai.

O tratamento dos equipamentos também costuma ser definido à parte no contrato. Para equipamentos incluídos ― aquecedor de água, ar-condicionado, exaustor, fogão ―, é comum ver um prazo curto, como "conserta-se só o defeito comunicado em até 7 dias da entrega", ou a redação "por serem equipamentos antigos, não há responsabilidade". Não é rara a briga em que um equipamento marcado na tabela como "há, sem defeito" não funciona no dia seguinte à entrega. Para equipamentos que você não sabe se funcionam, escreva também ali "desconhecido" ou "pode não estar em condições de uso".

Resumo em três o que fazer antes de vender. Um: procurar entre os pertences do falecido os registros de reparos (recibos, garantias, contratos de obra). Dois: no termo de declaração, escrever o que se sabe com ano e conteúdo, e escrever "desconhecido" no que não se sabe. Três: ler a cláusula de isenção e o prazo de notificação do contrato e confirmar com a imobiliária o que fica de fora. A questão dos limites está no artigo sobre a confirmação de limites; a declaração de casas onde alguém morreu, no artigo sobre os fatos a declarar; e o passo a passo inteiro da venda, no artigo sobre o fluxo da venda.

Ao ir embora, a mulher disse: "Eu achava que 'isenção' queria dizer ficar livre de tudo." O que a cláusula de isenção protege é só o que o vendedor "não sabia". O que se sabia, escreve-se. É o jeito mais barato de proteger a si mesmo depois da venda.

Autor: 長澤 湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente）　Conteúdo verificado em: 2026-10-24

Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.

Fontes oficiais

As regras e os valores deste artigo podem ser conferidos nas seguintes páginas oficiais (em japonês).

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