日本語 · English · 简体中文 · 繁體中文 · Português · Tiếng Việt

2026-09-25

Trách nhiệm không phù hợp hợp đồng (契約不適合責任) sau khi bán ― những điều người bán ngôi nhà thừa kế nên quyết định bằng bản khai báo và điều khoản miễn trách nhiệm

Bán nhà và bàn giao xong, nếu phát hiện dột mưa hay mối mọt thì người bán phải chịu gì? Nội dung của "trách nhiệm không phù hợp hợp đồng" ra đời từ sửa đổi Bộ luật Dân sự năm 2020, bốn điều người mua có thể yêu cầu, thời hạn thông báo, điều khoản miễn trách nhiệm mà người bán cá nhân dùng, và những trường hợp điều khoản đó không có hiệu lực. Bài viết sắp xếp bằng các con số thực tế của một vụ tư vấn bán ngôi nhà đã thừa kế.

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

"Hợp đồng có ghi miễn trách nhiệm rồi, nên không sao đâu nhỉ?" Người phụ nữ ngoài 60 tuổi đến tư vấn đặt bản sao hợp đồng mua bán lên bàn và nói vậy. Chị đã bán ngôi nhà cũ 40 năm tuổi được thừa kế cho một người mua cá nhân với giá 18 triệu yên, bàn giao hai tháng trước. Tuần trước, người mua liên lạc: sàn dưới phòng tắm bị mục, có dấu vết mối. Sửa mất 1,5 triệu yên, đề nghị chị trả. Ở mục điều khoản đặc biệt của hợp đồng ghi: "Người bán không chịu trách nhiệm không phù hợp hợp đồng." Sau hợp đồng, tôi xin xem thêm một tờ giấy nữa. Đó là "bản khai báo" (告知書) chị viết khi bán.

Trách nhiệm mà người bán phải chịu khi phát hiện khiếm khuyết sau khi bán nhà gọi là "trách nhiệm không phù hợp hợp đồng" (契約不適合責任). Với sửa đổi Bộ luật Dân sự (民法) tháng 4/2020, tên gọi và cách nghĩ đã thay đổi so với "trách nhiệm bảo đảm khuyết tật" (瑕疵担保責任) trước đó. Khi vật đã giao không phù hợp với nội dung hợp đồng về chủng loại, chất lượng, số lượng, người mua có thể yêu cầu người bán bốn điều: sửa cho đúng (yêu cầu hoàn thiện, 追完の請求), giảm giá tương ứng (giảm giá, 代金の減額), bồi thường thiệt hại (損害賠償), hủy hợp đồng (解除). Điều quan trọng là tiêu chuẩn phán đoán không còn là "có phải khiếm khuyết bị che giấu không", mà là "có phù hợp với nội dung hợp đồng không". Nghĩa là kết luận thay đổi tùy theo bạn đã viết gì trong hợp đồng và bản khai báo.

Về thời hạn cũng có quy định. Theo Bộ luật Dân sự, nếu người mua không thông báo cho người bán trong vòng 1 năm kể từ khi biết sự không phù hợp, về nguyên tắc sẽ không yêu cầu được nữa. Tuy nhiên, nếu lúc bàn giao người bán đã biết sự không phù hợp, hoặc không biết do sơ suất nghiêm trọng, thì không áp dụng giới hạn thời hạn này. Khi người bán là cá nhân, có thể dùng điều khoản đặc biệt để rút ngắn thời hạn hoặc quy định không chịu trách nhiệm. Trong mua bán nhà cũ giữa các cá nhân, điều khoản "chỉ giới hạn ở những gì được thông báo trong vòng 3 tháng kể từ khi bàn giao" hay được dùng. Mặt khác, khi người bán là công ty bất động sản (宅建業者), các điều khoản bất lợi cho người mua đều vô hiệu, trừ điều khoản quy định thời hạn từ 2 năm trở lên kể từ khi bàn giao.

Vậy điều khoản "không chịu trách nhiệm" trong hợp đồng của người phụ nữ có hiệu lực đến đâu? Bộ luật Dân sự quy định rằng dù có điều khoản không chịu trách nhiệm, người bán vẫn không thoát trách nhiệm đối với sự việc mình biết mà không nói ra. Người bán ngôi nhà thừa kế thường không sống ở đó, nên hay không biết mức độ hư hỏng của ngôi nhà. Vì thế mới dùng điều khoản miễn trách nhiệm. Và cũng vì lý do đó, viết "những gì mình biết" vào bản khai báo là cách tự bảo vệ tốt nhất của người bán.

Điều khoản miễn trách nhiệm có hiệu lực với khiếm khuyết nào, không có hiệu lực với khiếm khuyết nào ― ranh giới là "người bán có biết hay không". Từ bản khai báo và điều khoản miễn trách nhiệm của hợp đồng, chia làm hai phía. Một phía là khiếm khuyết người bán không biết: điều khoản miễn trách nhiệm có hiệu lực, người bán không phải chịu trách nhiệm. Phía kia là sự việc người bán biết mà không viết vào bản khai báo: dù có điều khoản miễn trách nhiệm cũng không thoát trách nhiệm (Điều 572 Bộ luật Dân sự). Với ngôi nhà thừa kế, những gì không biết chỉ cần ghi "không rõ". Khi "biết mà vẫn ghi không có" thì rơi vào phía thứ hai.

Bản khai báo, tùy công ty bất động sản còn gọi là "báo cáo tình trạng bất động sản" (物件状況報告書), do người bán viết sau khi ký hợp đồng môi giới. Dột mưa, mối, hỏng ống cấp thoát nước, nhà bị nghiêng, ranh giới và phần lấn ranh, tiếng ồn và hoàn cảnh hàng xóm, các lần sửa chữa trước đây. Kèm theo đó, trong "bảng thiết bị đi kèm" (付帯設備表) ghi có điều hòa, máy nước nóng hay không, có hỏng không. Bí quyết viết chỉ có một: điều gì không biết thì ghi "không rõ". Không để trống. Không đoán mà ghi "không có". Với nhà thừa kế, việc có nhiều chữ "không rõ" là bình thường, và đó không phải điều đáng xấu hổ.

Một cách khác là khảo sát tình trạng nhà (建物状況調査, inspection). Chuyên gia như kiến trúc sư (建築士) kiểm tra bằng mắt vết nứt ở móng và tường ngoài, dấu vết dột mưa, tình trạng dưới sàn. Từ tháng 4/2018, khi ký hợp đồng môi giới, công ty bất động sản phải cho biết có thể giới thiệu đơn vị làm khảo sát này hay không. Chi phí từ vài chục nghìn yên; nếu biết hư hỏng trước khi bán thì ghi được vào bản khai báo và tính vào giá.

Quay lại bản khai báo của người phụ nữ. Ở mục "thiệt hại do mối", chị ghi "không có". Hỏi chuyện mới biết, trong đồ để lại của người cha có biên lai làm công trình chống mối dưới sàn 15 năm trước, và chị đã thấy nó khi dọn dẹp. "Có bị hại hay không thì tôi không biết. Nhưng tôi biết là đã làm công trình." Đây là chỗ phân định.

Điều chị biết là công trình chống mối 15 năm trước, chứ không phải biết chính chỗ sàn mục lần này. Nhưng ghi "không có" là đoán, lẽ ra ở mục đó phải ghi: "Có làm công trình chống mối vào thời Heisei. Có bị hại hay không: không rõ." Vẫn còn chỗ để bị nói là biết mà không nói ra. Ở vị trí của tôi, việc tôi làm được là, với tư cách chuyên viên giao dịch bất động sản (宅建士), sắp xếp cách đọc hợp đồng và bản khai báo. Tôi nói rằng nếu tranh chấp với người mua thì đó là lĩnh vực của luật sư, và khuyên trước hết nhờ công ty bất động sản đứng giữa để thương lượng.

Thương lượng mất một tháng. Yêu cầu của người mua là 1,5 triệu yên, gồm sửa dưới sàn 900.000 yên, xử lý chống mối 200.000 yên, phá dỡ và khôi phục phòng tắm 400.000 yên. Kết luận là người phụ nữ chịu 200.000 yên xử lý chống mối và một nửa tiền sửa dưới sàn là 450.000 yên, tổng cộng 650.000 yên. Phần phá dỡ và khôi phục phòng tắm, vì vốn là phần người mua định cải tạo, do người mua chịu. Văn bản thỏa thuận được ký sau khi luật sư chị nhờ kiểm tra.

Yêu cầu 1,5 triệu yên của người mua được chia như sau sau thương lượng (ví dụ trong bài). Sửa dưới sàn: yêu cầu 900.000 yên, người bán chịu 450.000 yên, người mua chịu 450.000 yên. Xử lý chống mối: yêu cầu 200.000 yên, người bán chịu 200.000 yên, người mua 0 yên. Phá dỡ và khôi phục phòng tắm: yêu cầu 400.000 yên, người bán 0 yên, người mua 400.000 yên (vốn định cải tạo). Tổng cộng: yêu cầu 1,5 triệu yên, người bán chịu 650.000 yên, người mua chịu 850.000 yên.

Giả sử chị ghi trong bản khai báo "có công trình chống mối, có bị hại hay không: không rõ", và lúc rao bán nhờ người xem dưới sàn, thì sao? Nếu biết hư hỏng rồi giảm khoảng 300.000 yên mà bán, người mua coi như đã chấp nhận khi mua, và khó nói được là "không phù hợp với nội dung hợp đồng". Tôi nghĩ nhiều khả năng: 18 triệu yên thành 17,7 triệu yên, nhưng đổi lại không phải trả 650.000 yên và không có một tháng rắc rối.

Tôi cũng viết cách hành động đầu tiên khi người mua liên lạc. Đừng vội nói "tôi sẽ trả". Nhưng cũng đừng gạt đi "tôi không biết". Trước hết, đề nghị người mua gửi ảnh hư hỏng và báo giá sửa chữa, rồi liên lạc với công ty bất động sản đã môi giới. Tiếp theo, kiểm tra xem liên lạc có đến trong thời hạn thông báo của hợp đồng hay không. Hợp đồng của chị là "trong vòng 3 tháng kể từ khi bàn giao", liên lạc đến vào tháng thứ hai, nên vẫn trong thời hạn. Sau đó, nếu được thì tự mình đến xem tận nơi. Chị kể rằng nhìn ảnh dưới sàn mới nhớ ra biên lai công trình của cha.

Cách xử lý thiết bị cũng là phần thường được quyết định riêng trong hợp đồng. Với thiết bị đi kèm như máy nước nóng, điều hòa, quạt thông gió, bếp, hay gặp cách viết đặt thời hạn ngắn như "chỉ sửa những hỏng hóc được báo trong vòng 7 ngày kể từ khi bàn giao", hoặc "thiết bị cũ nên không chịu trách nhiệm". Tranh chấp kiểu thiết bị ghi "có, không hỏng" trong bảng thiết bị đi kèm mà ngày hôm sau bàn giao đã không chạy không phải hiếm. Thiết bị không biết có chạy hay không thì ở đây cũng ghi "không rõ" hoặc "có thể không dùng được".

Tôi tóm lại ba việc cần làm trước khi bán. Một, tìm hồ sơ sửa chữa (biên lai, giấy bảo hành, hợp đồng thi công) trong đồ để lại. Hai, trong bản khai báo, điều gì biết thì ghi đến năm và nội dung, điều gì không biết thì ghi "không rõ". Ba, đọc điều khoản miễn trách nhiệm và thời hạn thông báo trong hợp đồng, hỏi công ty bất động sản xem những gì nằm ngoài phạm vi. Chuyện ranh giới tôi viết ở bài về xác định ranh giới, việc thông báo về ngôi nhà có người mất ở bài về các điểm phải thông báo, toàn bộ trình tự bán ở bài về quy trình bán bất động sản.

Lúc ra về, người phụ nữ nói: "Tôi cứ tưởng miễn trách nhiệm là được miễn mọi thứ." Điều khoản miễn trách nhiệm chỉ bảo vệ những gì người bán "không biết". Điều gì đã biết thì ghi ra. Đó là cách rẻ nhất để bảo vệ bản thân sau khi bán.

Người viết: 長澤 湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-24

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Nguồn chính thức

Quy định và số liệu trong bài có thể đối chiếu tại các trang chính thức sau (tiếng Nhật).

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật

Thêm từ KuraLab bằng tiếng Việt

Trò chơi nhỏ (bằng tiếng Anh): Brain Scanner · Cat Scanner · THE KANJI IN YOUR NAME · BOTTOM OF THE 9TH