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2026-09-25

賣出之後的契約不適合責任 ― 出售繼承老家的人，要在告知書和免責特約裡先決定的事

房子賣了、交屋之後才發現漏水或白蟻，賣方要負什麼責任？本文用一件出售繼承老家的諮詢中的實際數字，整理2020年民法修正所建立的「契約不適合責任」（契約不適合責任）的內容、買方可以請求的四件事、通知期間、個人賣方使用的免責特約，以及這種特約無效的場面。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。 閱讀日文原文

「契約書上寫了免責，所以沒問題吧？」來諮詢的60多歲女士，把買賣契約書的影本放在桌上這樣說。她把繼承來的屋齡40年老家，以1,800萬日圓賣給一位個人買方，兩個月前交屋。上週買方聯絡她。浴室的地板下腐爛了，有白蟻的痕跡。修理要150萬日圓，希望她付。契約書的特約欄寫著「賣方不負契約不適合責任」。我請她在契約書之後，再給我看另一份文件。那是賣房時女士寫的「告知書」。

房子賣出後發現缺陷時賣方負的責任，叫做「契約不適合責任」。2020年4月的民法修正，把過去的「瑕疵擔保責任」（瑕疵担保責任）改了名稱和思考方式。交付的物品在種類、品質、數量上不符合契約內容時，買方可以向賣方要求四件事。希望修好（請求追完）、希望按比例降價（減少價金）、希望賠償損害（損害賠償）、希望解除契約（解除）。重要的是，判斷的基準不再是「是不是隱藏的缺陷」，而是「是否符合契約的內容」。也就是說，契約書和告知書上寫了什麼，會改變結論。

期間也有規定。依民法，買方從知道不適合起1年內沒有通知賣方的話，原則上就不能請求。但賣方在交屋時已經知道不適合，或因重大過失而不知道時，就不受這個期間的限制。賣方是個人時，可以用特約縮短期間，或約定不負責任。中古住宅的個人之間買賣，常用「限於交屋後3個月內通知者」這種特約。另一方面，賣方是不動產公司（宅建業者）時，除了約定為交屋後2年以上的特約之外，對買方不利的特約無效。

那麼，女士契約書上「不負責任」的特約，效力到哪裡？民法規定，即使約定不負責任，對於賣方明知卻未告知的事實，也不能免除責任。繼承老家的賣方，因為自己沒有住在那裡，很多時候不知道房子的損壞程度。所以會使用免責特約。而出於同樣的理由，把「知道的事」寫在告知書上，就是賣方最好的防守。

免責特約有效的缺陷、無效的缺陷，分界在「賣方是否知道」。從告知書和契約書的免責特約分成左右兩邊。左邊是賣方不知道的缺陷，免責特約有效，可以不負責任。右邊是賣方知道卻沒寫在告知書上的事實，即使有免責特約也不能免責（民法第572條）。繼承的房子，不知道的事寫「不明」就夠了。「明明知道卻寫了無」的時候，就落入右邊。

告知書在有些不動產公司也叫「物件狀況報告書」，在簽仲介契約之後由賣方填寫。漏水、白蟻、給排水管的故障、建物的傾斜、界址或越界、噪音或鄰里的情況、過去的修繕。同時在「附帶設備表」上寫有沒有冷氣或熱水器、有沒有壞。寫法的訣竅只有一個：不知道的事寫「不明」。不要空著。不要用猜測寫「無」。繼承的房子一排「不明」是很普通的，那並不丟臉。

另一個手段是建物狀況調查（インスペクション，房屋檢測）。由建築師等專家，目視檢查地基或外牆的裂縫、漏水痕跡、地板下的狀態。從2018年4月起，不動產公司在簽仲介契約時，要表明能否介紹做這項調查的業者。費用從數萬日圓起，在出售前知道損壞的話，就能寫進告知書、反映在價格上。

回到女士的告知書。「白蟻的損害」欄寫的是「無」。問了之後才知道，遺物中有父親15年前做地板下防蟻工程的收據，女士在整理時看過。「有沒有損害我不知道。但我知道做過工程。」這就是分歧點。

女士知道的是15年前的防蟻工程，並不知道這次地板下的腐爛本身。但寫「無」是猜測，本來這一欄應該寫「平成年間做過防蟻工程。有無損害不明」。留下了被說是明知卻未告知的餘地。以我的立場能做的，是以宅建士的身分，整理契約書面和告知書的讀法為止。我告訴她，若和買方起爭執就是律師的領域，並建議她先請不動產公司居中協商。

協商花了一個月。買方的請求是150萬日圓，明細是地板下修補90萬日圓、防蟻處理20萬日圓、浴室拆除與復原40萬日圓。結論是，防蟻處理的20萬日圓和地板下修補的一半45萬日圓由女士負擔，合計65萬日圓。浴室的拆除與復原，是買方本來就打算翻修的部分，所以由買方負擔。合意的書面是請女士委託的律師確認後才簽的。

買方請求的150萬日圓，協商後這樣分配（本文的例子）：地板下修補，請求90萬日圓，女士（賣方）負擔45萬日圓，買方負擔45萬日圓。防蟻處理，請求20萬日圓，女士20萬日圓，買方0日圓。浴室拆除與復原，請求40萬日圓，女士0日圓，買方40萬日圓（本來就打算翻修）。合計，請求150萬日圓，女士65萬日圓，買方85萬日圓。

如果告知書上寫了「做過防蟻工程，有無損害不明」，並在開賣時請人看過地板下，會怎樣？在知道損壞的前提下降價30萬日圓左右賣出的話，買方就是知情而買，很難說「不符合契約內容」。我認為，1,800萬日圓變成1,770萬日圓，換來的是65萬日圓的支付和一個月的糾紛，很可能都不會發生。

也寫一下買方聯絡時，最初該怎麼動。不要慌張地說「我付」。但也不要一口回絕說「我不知道」。首先，請對方提供故障的照片和修理估價單，聯絡居中仲介的不動產公司。接著確認聯絡是否在契約書的通知期間內。女士的契約書是「交屋後3個月內」，聯絡是在第2個月，所以在期間內。然後，可以的話自己去現場看。女士說，她看了地板下的照片，才想起父親工程的收據。

設備的處理，也是契約書上常另外規定的部分。熱水器、冷氣、抽風機、爐具這類附帶設備，常見的寫法是設「限於交屋後7天內提出的故障才修理」這種短期間，或是「因為是舊設備，不負責任」。在附帶設備表上寫「有、無故障」的設備，交屋隔天就不能用，這種糾紛並不稀奇。不知道能不能用的設備，這裡也寫「不明」或「可能無法使用」。

把出售前要做的事整理成三點。第一，從遺物中找修繕紀錄（收據、保證書、工程契約書）。第二，告知書上知道的事寫到年份和內容，不知道的事寫「不明」。第三，讀契約書的免責特約和通知期間，向不動產公司確認哪些不在範圍內。界址的事寫在談界址確定的文章裡，有人過世的房子的告知寫在談告知事項的文章裡，出售的整體步驟寫在談出售流程的文章裡。

女士臨走時說：「我以為免責就是什麼都能免的意思。」免責特約能保護的，只有賣方「不知道的事」。知道的事，就寫下來。這是保護賣出之後的自己最便宜的方法。

撰寫: 長澤 湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-24

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

官方出處

本文的制度和數字可在以下官方頁面（日文）核對。

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