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2026-09-25

卖出之后的合同不适合责任 ― 出售继承老家的人，要在告知书和免责特约里定好的事

房子卖出交付之后，发现了漏雨或白蚁，卖方要承担什么？本文用出售继承老家的咨询中的实际数字，整理2020年《民法》修改后形成的“合同不适合责任”（契約不適合責任）的内容、买方可以请求的四件事、通知的期间、个人卖方使用的免责特约，以及这种特约不起作用的情形。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。 阅读日文原文

“合同里写了免责，所以没问题吧？”来咨询的60多岁的女士，把买卖合同的复印件放在桌上这样说。她把继承的房龄40年的老家以1,800万日元卖给了个人买方，交房是两个月前。上周买方联系她：浴室的地板下面腐烂了，有白蚁的痕迹，修理要150万日元，请她支付。合同的特约栏写着“卖方不承担合同不适合责任”。看完合同，我又请她给我看了另一份文件，就是她出售时写的“告知书”（告知書）。

房子卖出后发现缺陷时，卖方承担的责任叫做“合同不适合责任”（契約不適合責任）。2020年4月《民法》修改，从原来的“瑕疵担保责任”（瑕疵担保責任）改了名称和思路。交付的物品在种类、品质、数量上与合同内容不符时，买方可以向卖方要求四件事：请修好（补正请求）、请相应降价（减少价款）、请赔偿损失（损害赔偿）、想解除合同（解除）。重要的是，判断的标准不再是“是不是隐藏的缺陷”，而变成了“是否与合同的内容相符”。也就是说，合同书和告知书上写了什么，结论就会不同。

期间也有规定。按《民法》，买方从知道不适合之时起1年内不通知卖方的话，原则上就不能请求了。但是，卖方在交付时知道不适合，或因重大过失而不知道的，不受这个期间的限制。卖方是个人的情况下，可以用特约缩短期间，或者约定不承担责任。二手住宅的个人间买卖中，常用“仅限于交付后3个月内通知的”这样的特约。另一方面，卖方是不动产公司（宅建业者）的话，除了约定交付后2年以上的特约之外，对买方不利的特约无效。

那么，女士合同中“不承担责任”的特约能管到哪里？《民法》规定，即使约定了不承担责任，对于卖方明知而不告知的事实，也不能免除责任。继承老家的卖方，因为自己没住在那里，常常不知道房子损坏的程度。所以会用免责特约。也正因为同样的理由，把“知道的事”写进告知书，是卖方最好的保护。

免责特约起作用的缺陷和不起作用的缺陷，分界在于“卖方是否知道”。从告知书和合同书分成左右两边：左边是卖方不知道的缺陷，免责特约起作用，不用承担责任；右边是卖方知道却没有写进告知书的事实，即使有免责特约也不能免除责任（《民法》第572条）。继承的房子里不清楚的事写“不明”就够了。“明明知道却写了无”的时候，就进了右边。

告知书有的不动产公司也叫“物件状况报告书”（物件状況報告書），在签了中介合同之后由卖方填写。漏雨、白蚁、给排水管故障、建筑物倾斜、边界和越界、噪音和邻里情况、过去的修缮。同时在“附带设备表”（付帯設備表）里写上有没有空调和热水器、有没有坏。写法的诀窍只有一个：不知道的就写“不明”。不留空栏。不凭推测写“无”。继承的房子里“不明”排成一串是很正常的，这并不丢人。

另一个办法，是建筑物状况调查（インスペクション）。建筑师等专业人士目视检查地基和外墙的裂缝、漏雨的痕迹、地板下面的状态。从2018年4月起，不动产公司在签中介合同时，要表明能否介绍做这种调查的业者。费用从几万日元起，在出售前发现损坏的话，就能写进告知书，也能计入价格。

回到女士的告知书。“白蚁损害”一栏写的是“无”。一问才知道，父亲15年前做过地板下防白蚁工程的收据在遗物里，女士整理时看到过。“有没有损害我不知道。但我知道做过工程。”这里就是分界。

女士知道的是15年前的防白蚁工程，并不是知道这次地板下的腐烂本身。只是，写“无”是推测，这一栏本来应该写“平成年间做过防白蚁工程，有无损害不明”。留下了被说成“明知而不告知”的余地。我的立场能做的，是作为宅建士（宅地建物取引士）整理合同书面和告知书的读法为止。我告诉她，如果和买方起了争议，那是律师的领域，建议先让不动产公司居中协商。

协商花了一个月。买方的请求是150万日元，明细是地板下修补90万日元、防白蚁处理20万日元、浴室拆除和复原40万日元。结论是，女士负担防白蚁处理的20万日元和地板下修补的一半45万日元，合计65万日元。浴室的拆除和复原，是买方原本就打算装修的部分，所以由买方负担。和解的书面文件，是请女士委托的律师确认后才签的。

买方150万日元的请求，经协商这样分开（本文的例子）：地板下修补，请求90万日元，女士（卖方）负担45万日元，买方负担45万日元；防白蚁处理，请求20万日元，女士负担20万日元，买方0日元；浴室拆除和复原，请求40万日元，女士0日元，买方40万日元（原本就打算装修）；合计请求150万日元，女士负担65万日元，买方负担85万日元。

如果告知书上写了“做过防白蚁工程，有无损害不明”，并在挂牌出售时请人看过地板下面，会怎样？在知道损坏的前提下降价30万日元左右出售的话，买方就是知情购买，就很难说“与合同内容不符”。1,800万日元变成1,770万日元，换来的是65万日元的支付和一个月的纠纷很可能都不会发生，我是这样认为的。

买方联系来时最初的应对方式也写一下。不要慌忙说“我付”。但也不要一口回绝“我不知道”。先请对方提供故障的照片和修理报价单，联系居间的不动产公司。接着确认联系是否在合同的通知期间之内。女士的合同是“交付后3个月以内”，联系是在第2个月，在期间内。在此基础上，可以的话自己去现场看。女士说，她看到地板下的照片时，想起了父亲工程的收据。

设备的处理，也是常在合同里另外规定的部分。热水器、空调、换气扇、灶具等附带设备，常见的写法是设一个很短的期间，比如“仅限交付后7天内提出的故障予以修理”，或者写“设备老旧，不承担责任”。附带设备表上写着“有、无故障”的设备，交房第二天就不动了，这样的纠纷并不少见。不知道能不能用的设备，这里也写上“不明”或“可能不堪使用”。

把出售前要做的事归纳为三条。一，在遗物中找修缮的记录（收据、保修书、工程合同）。二，告知书上，知道的事写到年份和内容，不知道的写“不明”。三，读合同的免责特约和通知期间，向不动产公司确认哪些不在对象之内。边界的事写在讲边界确定的文章里，有人去世的房子的告知写在讲告知事项的文章里，出售的整体步骤写在讲出售流程的文章里。

女士临走时说：“我以为免责是什么都能免掉的意思。”免责特约能保护的，只有卖方“不知道的事”。知道的事，就写下来。这是保护卖出之后的自己最便宜的方法。

撰写: 長澤 湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-24

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

官方出处

本文的制度和数字可在以下官方页面（日文）核对。

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