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2026-09-25

Vender uma casa com financiamento ainda em aberto ― dá para quitar no dia do pagamento? E os três caminhos quando não dá

Uma casa com financiamento habitacional em aberto também pode ser vendida. Mas o pressuposto é que, no dia do pagamento, o dinheiro do comprador quite o financiamento e a hipoteca seja cancelada. Se o preço de venda, menos a comissão de corretagem, o selo fiscal e o custo do cancelamento, chega ao saldo devedor; e, quando não chega, recursos próprios, financiamento de troca de imóvel ou venda negociada. Com os números reais de quem vendeu o apartamento por causa de uma transferência de trabalho, mostro como calcular "o preço abaixo do qual não se vende".

Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês

"Ainda faltam mais de 20 milhões de ienes do financiamento. Mesmo assim dá para vender?" O homem na casa dos 40 anos, que tinha acabado de ser transferido no trabalho, pôs sobre a mesa o plano de pagamento enviado pelo banco e disse isso. Era um apartamento comprado 8 anos antes, e as avaliações pedidas a 2 imobiliárias foram de 24 milhões e 23 milhões de ienes. O saldo no plano de pagamento era de 22,5 milhões de ienes. Peguei a calculadora e disse: "Antes de saber se vende ou não, vamos calcular por quanto precisa vender para não ficar no zero."

A casa com financiamento em aberto tem a hipoteca (抵当権) do banco. Ninguém compra uma casa com a hipoteca ainda lançada, então, na venda, no dia da entrega (o dia do pagamento, 決済日), o financiamento é quitado de uma vez com o dinheiro pago pelo comprador, e no mesmo dia a hipoteca é cancelada. Se o preço de venda superar a soma do financiamento restante com os custos da venda, dá para vender sem pôr dinheiro do bolso. Se ficar abaixo, sem providenciar a diferença não se cancela a hipoteca, e não se vende. A única coisa a pensar é essa subtração.

O fluxo do dia do pagamento é fixo. Primeiro, de 2 semanas a 1 mês antes do dia do pagamento, pede-se ao banco do financiamento a quitação antecipada total. O prazo necessário varia conforme o banco, então pergunte por telefone antes de pôr à venda. No dia, reúnem-se numa sala do banco do comprador, por exemplo, o comprador, o vendedor, o escrivão judicial (司法書士) e a imobiliária. O financiamento do comprador é liberado, o dinheiro entra na conta do vendedor e vai direto para o banco do vendedor como pagamento. O escrivão judicial, que recebe do banco os documentos de cancelamento da hipoteca, pede no mesmo dia ao Cartório de Registro (法務局), em sequência, a transferência de propriedade e o cancelamento da hipoteca. O procedimento do registro de cancelamento em si está no artigo sobre o cancelamento da hipoteca.

Resumo em esquema ― o que acontece no dia do pagamento (o dinheiro vira diretamente pagamento do financiamento, e no mesmo dia a hipoteca é cancelada): o dinheiro do comprador entra na conta do vendedor e segue direto para o banco do vendedor como quitação total, deixando o saldo do financiamento em 0 iene. O banco entrega ao escrivão judicial os documentos de cancelamento da hipoteca, e o escrivão pede no mesmo dia ao Cartório de Registro a transferência de propriedade e o cancelamento da hipoteca. O pedido de quitação total precisa ser feito, conforme o banco, de 2 semanas a 1 mês antes do dia do pagamento; confirme o prazo antes de pôr à venda.

Os custos da venda são principalmente quatro. O primeiro é a comissão de corretagem (仲介手数料) da imobiliária, com teto de 3% do preço + 60 mil ienes, mais o imposto sobre consumo (quando o preço passa de 4 milhões de ienes). O segundo é o selo fiscal (収入印紙) colado no contrato de compra e venda: para contratos acima de 10 milhões e até 50 milhões de ienes, o normal seria 20 mil ienes, mas os contratos feitos até 31 de março de 2027 têm redução e pagam 10 mil ienes. O terceiro é o imposto de registro (登録免許税) do cancelamento da hipoteca (1.000 ienes por imóvel) e os honorários do escrivão judicial. O quarto é a taxa de quitação antecipada, que alguns bancos cobram. Além disso, há a mudança; em sentido contrário, o imposto sobre bens imóveis e a taxa de administração (管理費) costumam ser rateados por dia com base na data da entrega e recebidos do comprador.

Então, o que fazer quando não chega? Há três caminhos. Um é pôr a diferença com recursos próprios. O segundo, quando se compra a casa para onde vai mudar, é o "financiamento de troca de imóvel" (住み替えローン), que soma ao novo financiamento o restante do antigo. Como o valor emprestado fica maior que o preço da casa, a análise é mais rígida. O terceiro é a "venda negociada" (任意売却), em que, quando não se consegue mais pagar, se vende por menos que o saldo devedor com a concordância do banco e da seguradora de crédito. A dívida que sobra depois da venda não desaparece, e é preciso negociar o pagamento em parcelas; e, como na maioria dos casos houve atraso nos pagamentos, fica registro também nas informações de crédito. Venda negociada e reestruturação de dívidas são terreno do advogado.

Aplicando à casa do homem. Primeiro, telefonamos ao banco e confirmamos o saldo depois do pagamento do mês previsto para o pagamento da venda e a taxa de quitação total. O saldo era de 22,5 milhões de ienes, e a taxa, de 33 mil ienes. O apartamento era 1 edificação e 2 lotes de terreno; o imposto de registro do cancelamento, 3 mil ienes, e, contando os honorários do escrivão judicial em 20 mil ienes, o custo do cancelamento ficava em 23 mil ienes. Com isso, calculamos quanto sobraria em cada uma das duas avaliações.

Se vendesse por 24 milhões de ienes, a comissão de corretagem seria de 858 mil ienes, o selo fiscal de 10 mil, o cancelamento de 23 mil e a taxa de quitação antecipada de 33 mil, com custos totais de 924 mil ienes. Quitando o financiamento, sobrariam 576 mil ienes. Por 23 milhões, a comissão seria de 825 mil ienes e os custos de 891 mil; quitando o financiamento, faltariam 391 mil ienes. A diferença entre as avaliações era de 1 milhão de ienes, mas, para o homem, era a diferença entre "sobram 576 mil" e "tiro 391 mil do bolso".

Resumo em tabela ― quanto sobra depois de quitar o financiamento de 22,5 milhões de ienes, nas avaliações das 2 imobiliárias e no preço real de venda (o exemplo deste artigo; vendendo por 24 milhões / por 23 milhões / real, 23,5 milhões): comissão de corretagem (3% + 60 mil ienes, com imposto): 858 mil / 825 mil / 841.500 ienes; selo fiscal do contrato (com redução): 10 mil / 10 mil / 10 mil ienes; cancelamento da hipoteca (imposto de registro de 3 mil ienes + escrivão judicial): 23 mil / 23 mil / 23 mil ienes; taxa de quitação antecipada: 33 mil / 33 mil / 33 mil ienes; total dos custos: 924 mil / 891 mil / 907.500 ienes; o que sobra depois de quitar o financiamento: 576 mil ienes / menos 391 mil ienes (precisa de recursos próprios) / 92.500 ienes.

A partir daí, calculamos "o preço abaixo do qual não se vende". O saldo de 22,5 milhões de ienes mais custos de cerca de 910 mil ienes: 23,41 milhões de ienes. Abaixo disso, ele teria de pôr dinheiro do bolso. O homem decidiu anunciar por 24 milhões de ienes, com piso de redução em 23,5 milhões, e informou a imobiliária. Na minha opinião, a preparação mais importante na venda de uma casa com financiamento em aberto não é escolher a imobiliária com a avaliação mais alta, e sim definir esse piso antes.

Na prática, com 2 meses anunciando a 24 milhões de ienes, houve 3 visitas e nenhuma proposta. No terceiro mês, baixou para 23,5 milhões, a proposta chegou em 1 semana, e fechou-se o contrato. O sinal foi de 1 milhão de ienes. Recomendei não usar o sinal até o dia do pagamento. Se o comprador desistir pela rescisão com perda do sinal, acaba ali; mas, se o vendedor desfizer o contrato por conveniência própria, terá de devolver o dobro. O pagamento foi um mês depois do contrato; os custos totais, incluindo a comissão de corretagem de 841.500 ienes, foram de 907.500 ienes, e, depois de quitar o financiamento, sobraram 92.500 ienes. A isso se somaram os valores rateados por dia do imposto sobre bens imóveis e da taxa de administração, recebidos do comprador.

Também há dinheiro que volta depois de quitar o financiamento. Se, ao fazer o financiamento, a taxa de garantia da seguradora de crédito foi paga de uma vez adiantada, a quitação antecipada pode devolver parte da taxa correspondente ao período restante. Se um seguro contra incêndio de longo prazo foi pago de uma vez junto com o financiamento, cancelando-o volta a parte do período restante. Para o homem, a devolução da taxa de garantia foi de cerca de 180 mil ienes e o valor de resgate do seguro contra incêndio, de cerca de 40 mil ienes, e o que sobrou ultrapassou 300 mil ienes no total. Nenhum dos dois volta se você não pedir, então pergunte ao banco e à seguradora antes do pagamento.

Há documentos para obter do banco antes de pôr à venda. A declaração de saldo do financiamento (ou o plano de pagamento) e as instruções de como pedir a quitação total. Como o saldo diminui um pouco a cada pagamento mensal, o cálculo é feito com o saldo do mês previsto para o pagamento da venda. Quem também paga parcelas de bônus deve conferir com cuidado especial, porque, se passar por um mês de bônus, o saldo muda muito. Em financiamentos como o Flat 35 (フラット35), em que o atendimento é feito por outro órgão, o pedido de quitação total pode ir para um lugar diferente do banco onde se fez o empréstimo; vi um caso em que isso atrasou uma semana.

Mais uma coisa: na troca de imóvel em que se "compra primeiro a casa nova", há um período em que se pagam dois financiamentos até a casa antiga ser vendida. Se ela não vender e o preço for baixando, pode acabar abaixo do piso. O homem ia para um alojamento da empresa no novo posto, então não teve essa preocupação. Lendo também o artigo sobre o fluxo da venda e o contrato de intermediação e o artigo sobre os impostos na venda, você reúne o que precisa decidir antes de pôr à venda.

No dia do pagamento, numa sala de reuniões do banco, o homem viu o envelope com os documentos de cancelamento passar às mãos do escrivão judicial. "Finalmente entendi o que quer dizer 'dá para vender mesmo com financiamento em aberto'." Se vende ou não, não é a avaliação que decide, e sim a subtração em relação ao número que soma o saldo devedor e os custos. Antes de pôr à venda, escreva esse número numa folha de papel.

Autor: 長澤 湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente）　Conteúdo verificado em: 2026-10-24

Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.

Fontes oficiais

As regras e os valores deste artigo podem ser conferidos nas seguintes páginas oficiais (em japonês).

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