出售還有房貸的房子 ― 結算當天能否還清、不夠時的三條路

還有房貸的房子也能賣。但前提是在結算當天用買方的價金還清房貸、塗銷抵押權。售價扣掉仲介手續費、印花稅、塗銷費用後是否夠還餘額？不夠時有自有資金、換屋貸款、任意出售三條路。本文用一位因調職出售大樓住宅的人的實際數字，寫出「低於這個價格就不能賣」的算法。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。閱讀日文原文

「房貸還剩2,000萬日圓以上。這樣也能賣嗎？」確定調職的40多歲男士，把銀行寄來的還款計畫表放在桌上說。這是8年前買的大樓住宅，請2家公司估價，分別是2,400萬日圓和2,300萬日圓。計畫表上的餘額是2,250萬日圓。我拿出計算機說：「比能不能賣更重要的，是先算出要賣多少，手上才不會變成零。」

還有房貸的房子，附有銀行的抵押權。沒有買方會買附著抵押權的房子，所以出售時，要在交屋當天（結算日），用買方付的價金一次還清房貸，同一天塗銷抵押權。售價高於剩下的房貸和出售費用的合計，就不用拿出自己的錢就能賣。低於的話，不準備差額就無法塗銷抵押權，也就賣不成。要想的只有這個減法。

結算日的流程是固定的。首先，在結算日2週到1個月前，向借房貸的銀行申請一次還清。所需期間因銀行而不同，所以開賣前先打電話問。結算當天，買方、賣方、司法書士、不動產公司聚集在買方銀行的一個房間等地方。買方的房貸撥款，價金進入賣方的帳戶，那筆錢直接還給賣方的銀行。從銀行拿到抵押權塗銷文件的司法書士，當天就向法務局連續申請所有權移轉和抵押權塗銷。抵押權塗銷登記本身的手續，寫在談抵押權塗銷的文章裡。

結算當天發生的事：買方的價金進入賣方的帳戶，直接一次還給賣方的銀行，房貸餘額變成0日圓。銀行把抵押權塗銷文件交給司法書士，司法書士在同一天向法務局申請所有權移轉＋抵押權塗銷。一次還清的申請，依銀行不同，需要在結算日2週到1個月前提出。開賣前要先確認期間。

出售的費用主要有四項。第一是付給不動產公司的仲介手續費，上限是買賣價格的3%＋6萬日圓再加消費稅（買賣價格超過400萬日圓時）。第二是貼在買賣契約書上的印花，超過1,000萬日圓、5,000萬日圓以下的契約書，本來是2萬日圓，2027年3月31日前製作的契約書減輕為1萬日圓。第三是抵押權塗銷的登錄許可稅（每個不動產1,000日圓）和司法書士的報酬。第四是依銀行而定的提前還款手續費。此外還有搬家費，相反地，固定資產稅和管理費多半按交屋日按日分攤，從買方收取。

那麼，不夠的時候怎麼辦？有三條路。一是用自有資金補上差額。二是在購買換屋後的新家時，把舊房貸的餘額加到新房貸上的「換屋貸款」（住み替えローン）。借款金額會比房子的價格大，所以審查會變嚴。三是「任意出售」（任意売却），在無法繼續還款時，取得銀行或保證公司的同意，以低於餘額的價格出售的方法。賣了之後剩下的借款不會消失，要商量分期償還，而且多半經過欠繳，信用資訊上也會留下紀錄。任意出售和債務整理，是要找律師諮詢的領域。

套到男士的房子上。首先打電話給銀行，確認預定結算月還款後的餘額和一次還清的手續費。餘額2,250萬日圓，手續費3萬3,000日圓。大樓住宅是建物1個和基地2筆，塗銷的登錄許可稅3,000日圓，司法書士的報酬估2萬日圓，塗銷費用是2萬3,000日圓。據此，用兩個估價分別算出手上會剩多少。

以2,400萬日圓賣出的話，仲介手續費85萬8,000日圓、印花1萬日圓、塗銷2萬3,000日圓、提前還款手續費3萬3,000日圓，費用合計92萬4,000日圓。還完房貸剩57萬6,000日圓。2,300萬日圓的話，仲介手續費82萬5,000日圓，費用89萬1,000日圓，還完房貸還差39萬1,000日圓。估價差100萬日圓，但對男士來說，是「剩57萬日圓」和「要拿出39萬日圓」的差別。

用兩家的估價和實際成交價，還完房貸2,250萬日圓後手上剩下的金額（本文的例子）：以2,400萬日圓、2,300萬日圓、實際2,350萬日圓三種情形排列。仲介手續費（3%＋6萬日圓，含稅）85萬8,000日圓、82萬5,000日圓、84萬1,500日圓。買賣契約書印花（減輕後）都是1萬日圓。抵押權塗銷（登錄許可稅3,000日圓＋司法書士）都是2萬3,000日圓。提前還款手續費都是3萬3,000日圓。費用合計92萬4,000日圓、89萬1,000日圓、90萬7,500日圓。還完房貸後手上剩下57萬6,000日圓、−39萬1,000日圓（需要自有資金）、9萬2,500日圓。

從這裡算出「低於這個價格就不賣」的價格。餘額2,250萬日圓加上費用約91萬日圓，是2,341萬日圓。低於這個金額，就要拿自己的錢補。男士把開賣價定在2,400萬日圓，降價底線定在2,350萬日圓，告訴了不動產公司。我認為，不是選估價高的公司，而是先決定這條底線，才是出售還有房貸的房子時最重要的準備。

實際上，以2,400萬日圓刊登了2個月，看屋3組，沒有購買申請。第3個月降到2,350萬日圓，1週內就有申請，簽了約。定金100萬日圓。我建議定金在結算日之前先不要動用。買方以放棄定金解約的話就到此為止，但賣方因自己的理由解約時，要返還兩倍的金額。結算在簽約1個月後，含仲介手續費84萬1,500日圓的費用合計90萬7,500日圓，還完房貸後手上剩9萬2,500日圓。再加上從買方收取的固定資產稅和管理費按日分攤的部分。

還完房貸之後，也有會退回來的錢。辦房貸時如果一次預付了保證公司的保證費，提前還清時，相當於剩餘期間的保證費可能會退回一部分。如果和房貸一起一次付了長期火災保險，解約的話剩餘期間的部分也會退回。男士的保證費退款約18萬日圓，火災保險解約退款約4萬日圓，手上剩下的合計超過30萬日圓。兩者都要自己辦手續才會退，所以結算前要先問銀行和保險公司。

開賣前，有要先向銀行取得的文件。房貸的餘額證明書（或還款計畫表），以及說明一次還清申請方法的資料。餘額會隨每月還款一點一點減少，所以用預定結算月的餘額計算。併用獎金月加還的人，跨過獎金月餘額會大幅改變，請特別確認。像Flat 35（フラット35）這種窗口在另一個機構的房貸，一次還清的申請對象可能和借款銀行不同，我也看過因此晚了一週的例子。

還有，換屋時「先買新房子」的話，在舊房子賣掉之前，會有一段要付兩筆房貸的期間。賣不掉而一再降價，可能會跌破底線價格。男士調職地有公司宿舍，所以沒有這個擔心。一起讀談出售流程與仲介契約的文章、談出售時稅金的文章，開賣前要決定的事就齊全了。

結算當天，男士在銀行的會客室裡，看著塗銷文件的信封交到司法書士手上。「還有房貸也能賣，我終於懂這句話的意思了。」能不能賣，不是由估價決定，而是由和餘額加費用的數字相減來決定。開賣之前，請把這個數字寫在一張紙上。

撰寫: 長澤湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-24

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

官方出處

本文的制度和數字可在以下官方頁面（日文）核對。

國稅廳 No.7108「關於不動產讓渡、建設工程承攬契約書的印花稅減輕措施」 ― 買賣契約書印花稅的減輕（2027年3月31日前製作者）
e-Gov法令檢索「宅地建物交易業法」 ― 宅建業者的報酬（第46條）。上限額由國土交通大臣的告示規定

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