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2026-09-25

卖掉还有贷款的房子 ― 结算当天能不能还清，不够时的三条路

还有房贷的房子也能卖。不过前提是，在结算当天用买方的价款还清贷款、注销抵押权。从售价中扣掉中介费、印花和注销费用后够不够贷款余额，不够时的自有资金、换房贷款、任意出售。本文用一位因调动而卖公寓的人的实际数字，写“低于这个价就不能卖”的价格怎么算。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。 阅读日文原文

“贷款还剩2,000万日元以上。即使这样也能卖吗？”定好了调动的40多岁男士，把银行寄来的还款计划表放在桌上说。这是8年前买的公寓，请2家公司估价，分别是2,400万日元和2,300万日元。计划表上的余额是2,250万日元。我拿出计算器说：“比起能不能卖，先算算卖多少钱手头才不会变成零吧。”

还有贷款的房子，设有银行的抵押权（抵当権）。没有买方会买带着抵押权的房子，所以出售时，要在交房那天（结算日），用买方支付的价款一次还清贷款，并在同一天注销抵押权。售价高于剩余贷款和出售费用之和的话，不用掏自己的钱就能卖。低于的话，不准备好差额就注销不了抵押权，也就卖不了。要考虑的，只是这个减法。

结算日的流程是固定的。首先，在结算日前2周到1个月，向借贷款的银行申请一次性还款。所需期间因银行而异，所以在挂牌前打电话问清楚。结算当天，买方、卖方、司法书士、不动产公司聚在买方银行的一个房间等地方。买方的房贷放款，价款进入卖方的账户，这笔钱直接还给卖方的银行。从银行拿到抵押权注销文件的司法书士，当天就向法务局连续申请所有权转移和抵押权注销。注销登记本身的手续，写在讲抵押权注销的文章里。

结算当天发生的事：价款直接变成贷款的还款，同一天注销抵押权。买方的价款进入卖方的账户，直接还给卖方的银行，贷款余额变成0日元。银行把抵押权的注销文件交给司法书士，司法书士当天向法务局申请所有权转移和抵押权注销。一次性还款的申请，因银行不同，需要在结算日的2周到1个月前提出。挂牌之前先确认期间。

出售的费用主要有四项。第一是付给不动产公司的中介费，上限是买卖价格的3%＋6万日元再加消费税（买卖价格超过400万日元时）。第二是贴在买卖合同书上的印花，超过1,000万日元、5,000万日元以下的合同书，本来是2万日元，2027年3月31日之前制作的合同书减轻为1万日元。第三是抵押权注销的登录许可税（每1个不动产1,000日元）和司法书士的报酬。第四是有的银行会收取的提前还款手续费。此外还有搬家费，反过来，固定资产税和管理费多是按交房日按日分摊，从买方那里收取。

那么，不够的时候怎么办？路有三条。一是用自有资金补上差额。二是购买换住的房子时，把旧贷款的余额加到新贷款上的“换房贷款”（住み替えローン）。借款额会超过房子的价格，所以审查会变严。三是“任意出售”（任意売却），在无法继续还款时，取得银行或担保公司的同意，以低于贷款余额的价格出售的方法。卖了之后剩下的债务不会消失，要商量分期偿还，而且多数经历过还款拖欠，信用信息上也会留下记录。任意出售和债务整理，是要找律师咨询的领域。

套用到男士的房子上。首先给银行打电话，确认结算预定月还款后的余额和一次性还款的手续费。余额2,250万日元，手续费3万3,000日元。公寓是建筑物1个和土地2笔，注销的登录许可税3,000日元，司法书士的报酬按2万日元估算，注销费用是2万3,000日元。这样，就算出了两个估价各自手头能剩多少。

如果以2,400万日元卖出，中介费85万8,000日元、印花1万日元、注销2万3,000日元、提前还款手续费3万3,000日元，费用合计92万4,000日元。还完贷款剩57万6,000日元。2,300万日元的话，中介费是82万5,000日元，费用是89万1,000日元，还完贷款还差39万1,000日元。估价的差是100万日元，但对男士来说，是“剩57万日元”和“掏39万日元”的区别。

用2家公司的估价和实际成交价，还完2,250万日元贷款后手头剩下的金额（本文的例子）：中介费（3%＋6万日元，含税），2,400万日元出售为85万8,000日元，2,300万日元出售为82万5,000日元，实际（2,350万日元）为84万1,500日元；买卖合同书的印花（减轻后）都是1万日元；抵押权注销（登录许可税3,000日元＋司法书士）都是2万3,000日元；提前还款手续费都是3万3,000日元；费用合计分别为92万4,000日元、89万1,000日元、90万7,500日元；还完贷款后手头剩下的金额分别为57万6,000日元、负39万1,000日元（需要自有资金）、9万2,500日元。

从这里，算出了“低于这个价就不卖”的价格。贷款余额2,250万日元加上费用约91万日元，2,341万日元。低于这个，就要贴自己的钱。男士决定挂牌价2,400万日元、降价的底线2,350万日元，告诉了不动产公司。不是选估价高的公司，而是先定下这条底线，我认为这是卖有剩余贷款的房子时最重要的准备。

实际上，以2,400万日元挂了2个月，看房3组，没有购买申请。第3个月降到2,350万日元，1周内就有了申请，签了约。定金100万日元。我建议定金在结算日之前先不要动用。如果买方以定金解除退出，事情就那样结束；但因卖方的原因解除时，要返还双倍的金额。结算在签约1个月后，包括84万1,500日元中介费在内的费用合计90万7,500日元，还完贷款后手头剩下9万2,500日元。再加上从买方那里收到的固定资产税和管理费的按日分摊部分。

还完贷款之后，也有退回来的钱。办贷款时如果一次性预付了担保公司的担保费，提前还清的话，相当于剩余期间的部分担保费有时会退回。和房贷一起一次付清了长期火灾保险的话，解约后剩余期间的部分也会退回。男士的担保费退款约18万日元，火灾保险的解约退款约4万日元，手头剩下的金额合起来超过了30万日元。两样都是自己不去办手续就不会退，所以在结算前向银行和保险公司问清楚。

挂牌之前，有要从银行拿的文件。贷款的余额证明书（或还款计划表），以及能看出一次性还款申请方法的说明。余额每月还款会一点点减少，所以按结算预定月的余额计算。并用奖金月还款的人，跨过奖金月余额会大幅变化，所以请特别确认。像Flat 35（フラット35）那样窗口在另一机构的贷款，一次性还款的申请对象有时和借款银行不同，我也见过因此推迟了一周的例子。

还有一点，换房时如果“先买新房子”，在旧房子卖掉之前，会有同时付两笔贷款的期间。卖不掉就一再降价的话，可能会跌破底线价格。男士调动去的地方有公司宿舍，所以没有这个担心。结合讲出售流程与中介合同的文章、讲出售税金的文章一起读，挂牌前要定的事就齐了。

结算那天，男士在银行的接待室里，看着装注销文件的信封交到司法书士手里。“‘还有贷款也能卖’是什么意思，我终于明白了。”能不能卖，不是由估价决定，而是由与贷款余额加费用之和的减法决定。挂牌之前，请把那个数字写在一张纸上。

撰写: 長澤 湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-24

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

官方出处

本文的制度和数字可在以下官方页面（日文）核对。

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