日本語 · English · 简体中文 · 繁體中文 · Português · Tiếng Việt

2026-09-25

Bán nhà khi vẫn còn nợ vay mua nhà ― có trả hết được vào ngày thanh toán không, và ba con đường khi không đủ

Nhà còn nợ vay mua nhà vẫn bán được. Nhưng điều kiện tiên quyết là vào ngày thanh toán, dùng tiền của người mua để trả khoản vay và xóa quyền thế chấp (抵当権). Lấy tiền bán trừ phí môi giới, tem thu, chi phí xóa thế chấp xem có đủ trả số nợ còn lại không; khi không đủ thì có ba con đường: tiền tự có, khoản vay chuyển nhà (住み替えローン), bán tự nguyện (任意売却). Bài viết dùng con số thực tế của một người bán căn hộ vì chuyển công tác để chỉ cách tính "mức giá không thể bán thấp hơn".

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

"Khoản vay vẫn còn hơn 20 triệu yên. Vậy mà vẫn bán được sao?" Người đàn ông ngoài 40 tuổi vừa nhận quyết định chuyển công tác đặt bảng lịch trả nợ của ngân hàng lên bàn và hỏi. Đó là căn hộ anh mua 8 năm trước; hai công ty định giá 24 triệu yên và 23 triệu yên. Số dư trên bảng lịch trả nợ là 22,5 triệu yên. Tôi lấy máy tính ra và nói: "Trước khi hỏi có bán được không, hãy tính xem bán bao nhiêu thì trong tay không thành âm."

Nhà còn nợ vay thì có quyền thế chấp (抵当権) của ngân hàng. Không người mua nào mua nhà còn nguyên thế chấp, nên khi bán, vào ngày bàn giao (ngày thanh toán, 決済日), dùng tiền người mua trả để trả hết khoản vay một lần, và cùng ngày xóa quyền thế chấp. Nếu tiền bán lớn hơn tổng số nợ còn lại và chi phí bán, bạn bán được mà không phải bỏ tiền túi. Nếu nhỏ hơn, phải chuẩn bị phần chênh lệch, nếu không thì không xóa được thế chấp và không bán được. Điều cần nghĩ chỉ là phép trừ này.

Trình tự ngày thanh toán đã cố định. Trước hết, khoảng 2 tuần đến 1 tháng trước ngày thanh toán, đăng ký trả hết một lần với ngân hàng đang cho vay. Thời gian cần thiết khác nhau tùy ngân hàng, nên hãy gọi hỏi trước khi rao bán. Vào ngày thanh toán, người mua, người bán, tư pháp thư sĩ (司法書士) và công ty bất động sản tập trung, chẳng hạn ở một phòng của ngân hàng bên mua. Khoản vay mua nhà của người mua được giải ngân, tiền vào tài khoản người bán, rồi số tiền đó được chuyển thẳng trả cho ngân hàng của người bán. Nhận giấy tờ xóa thế chấp từ ngân hàng, tư pháp thư sĩ ngay trong ngày nộp liên tiếp đơn chuyển quyền sở hữu và xóa thế chấp lên Cục Pháp vụ (法務局). Thủ tục đăng ký xóa thế chấp tôi viết ở bài về xóa thế chấp.

Những gì xảy ra vào ngày thanh toán: tiền mua trở thành tiền trả nợ ngay, và cùng ngày xóa thế chấp. Tiền của người mua vào tài khoản người bán, rồi được chuyển thẳng trả hết một lần cho ngân hàng của người bán, số dư nợ thành 0 yên. Ngân hàng giao giấy tờ xóa thế chấp cho tư pháp thư sĩ, và tư pháp thư sĩ cùng ngày nộp cho Cục Pháp vụ đơn chuyển quyền sở hữu và xóa thế chấp. Đăng ký trả hết một lần, tùy ngân hàng, cần làm trước ngày thanh toán từ 2 tuần đến 1 tháng; hãy kiểm tra thời gian này trước khi rao bán.

Chi phí để bán chủ yếu có bốn khoản. Thứ nhất là phí môi giới (仲介手数料) trả cho công ty bất động sản, mức trần là 3% giá mua bán + 60.000 yên, cộng thuế tiêu dùng (khi giá mua bán trên 4 triệu yên). Thứ hai là tem thu (印紙) dán trên hợp đồng mua bán; hợp đồng trên 10 triệu đến 50 triệu yên vốn là 20.000 yên, nhưng hợp đồng lập đến ngày 31/3/2027 được giảm còn 10.000 yên. Thứ ba là thuế đăng ký (登録免許税) xóa thế chấp (1.000 yên cho mỗi bất động sản) và thù lao tư pháp thư sĩ. Thứ tư là phí trả nợ trước hạn, tùy ngân hàng. Ngoài ra có tiền chuyển nhà; ngược lại, thuế tài sản cố định và phí quản lý thường được chia theo ngày tính đến ngày bàn giao và nhận lại từ người mua.

Vậy khi không đủ thì làm sao? Có ba con đường. Một là bỏ tiền tự có bù phần chênh lệch. Hai là, nếu mua nhà mới để chuyển đến, dùng "khoản vay chuyển nhà" (住み替えローン), cộng phần nợ còn lại của khoản vay cũ vào khoản vay mới. Số tiền vay lớn hơn giá nhà, nên thẩm định khắt khe hơn. Ba là "bán tự nguyện" (任意売却), cách bán với giá thấp hơn số nợ còn lại khi không thể tiếp tục trả nợ, được ngân hàng hay công ty bảo lãnh đồng ý. Bán rồi thì khoản nợ còn lại cũng không mất, phải thương lượng trả góp, và vì phần lớn đã qua giai đoạn chậm trả nên thông tin tín dụng cũng bị ghi lại. Bán tự nguyện và xử lý nợ là lĩnh vực cần tư vấn luật sư.

Áp vào căn nhà của người đàn ông. Trước hết, gọi ngân hàng để xác nhận số dư sau kỳ trả của tháng dự kiến thanh toán, và phí trả hết một lần. Số dư 22,5 triệu yên, phí 33.000 yên. Căn hộ gồm 1 căn nhà và 2 thửa đất nền, thuế đăng ký xóa thế chấp là 3.000 yên, ước thù lao tư pháp thư sĩ 20.000 yên, nên chi phí xóa là 23.000 yên. Với các con số này, tôi tính xem với mỗi mức định giá, trong tay còn lại bao nhiêu.

Nếu bán được 24 triệu yên: phí môi giới 858.000 yên, tem thu 10.000 yên, xóa thế chấp 23.000 yên, phí trả nợ trước hạn 33.000 yên, tổng chi phí 924.000 yên. Trả xong khoản vay còn lại 576.000 yên. Nếu là 23 triệu yên: phí môi giới 825.000 yên, chi phí 891.000 yên, trả khoản vay thì thiếu 391.000 yên. Chênh lệch định giá là 1 triệu yên, nhưng với người đàn ông, đó là khác biệt giữa "còn lại 570.000 yên" và "phải bỏ ra 390.000 yên".

Số tiền còn lại trong tay sau khi trả khoản vay 22,5 triệu yên, theo hai mức định giá và giá bán thực tế (ví dụ trong bài). Phí môi giới (3% + 60.000 yên, gồm thuế): bán 24 triệu yên là 858.000 yên, bán 23 triệu yên là 825.000 yên, thực tế (23,5 triệu yên) là 841.500 yên. Tem thu hợp đồng mua bán (sau giảm): 10.000 yên ở cả ba trường hợp. Xóa thế chấp (thuế đăng ký 3.000 yên + tư pháp thư sĩ): 23.000 yên ở cả ba. Phí trả nợ trước hạn: 33.000 yên ở cả ba. Tổng chi phí: 924.000 yên, 891.000 yên, 907.500 yên. Số còn lại sau khi trả khoản vay: 576.000 yên; âm 391.000 yên (cần tiền tự có); 92.500 yên.

Từ đây, tôi tính "mức giá không bán thấp hơn". Số nợ còn lại 22,5 triệu yên cộng chi phí khoảng 910.000 yên là 23,41 triệu yên. Thấp hơn mức này là phải bù tiền của mình. Người đàn ông quyết định rao bán 24 triệu yên, mức sàn khi hạ giá là 23,5 triệu yên, và báo cho công ty bất động sản. Không phải chọn công ty định giá cao, mà quyết định trước mức sàn này, theo tôi là sự chuẩn bị quan trọng nhất khi bán nhà còn nợ vay.

Thực tế, rao 24 triệu yên trong 2 tháng có 3 lượt xem, không có đơn đặt mua. Tháng thứ 3 hạ xuống 23,5 triệu yên, một tuần sau có đơn đặt mua và ký hợp đồng. Tiền đặt cọc 1 triệu yên. Tôi khuyên để nguyên tiền cọc, không tiêu cho đến ngày thanh toán. Nếu người mua rút lui bằng cách bỏ cọc thì thế là xong, nhưng nếu người bán hủy vì lý do của mình thì phải trả gấp đôi. Thanh toán một tháng sau khi ký; tổng chi phí gồm phí môi giới 841.500 yên là 907.500 yên, trả khoản vay xong, trong tay còn lại 92.500 yên. Cộng thêm phần thuế tài sản cố định và phí quản lý chia theo ngày nhận từ người mua.

Sau khi trả xong khoản vay, cũng có tiền được trả lại. Nếu lúc vay đã trả trước một lần phí bảo lãnh cho công ty bảo lãnh, khi trả hết trước hạn, một phần phí bảo lãnh tương ứng thời gian còn lại có thể được hoàn. Nếu đã trả gộp bảo hiểm hỏa hoạn dài hạn cùng khoản vay mua nhà, hủy bảo hiểm thì phần thời gian còn lại cũng được trả lại. Người đàn ông được hoàn phí bảo lãnh khoảng 180.000 yên, tiền hoàn hủy bảo hiểm hỏa hoạn khoảng 40.000 yên, số tiền còn lại trong tay tổng cộng hơn 300.000 yên. Cả hai đều phải tự làm thủ tục mới được trả lại, nên hãy hỏi ngân hàng và công ty bảo hiểm trước ngày thanh toán.

Trước khi rao bán, có giấy tờ nên lấy từ ngân hàng. Giấy chứng nhận số dư nợ (hoặc bảng lịch trả nợ) và hướng dẫn cách đăng ký trả hết một lần. Số dư giảm dần theo mỗi kỳ trả hằng tháng, nên tính theo số dư của tháng dự kiến thanh toán. Người có trả thêm vào kỳ thưởng, nếu vắt qua tháng thưởng thì số dư thay đổi lớn, nên đặc biệt cần kiểm tra. Với những khoản vay mà đầu mối là cơ quan khác như Flat 35 (フラット35), nơi đăng ký trả hết một lần có khi khác với ngân hàng đã vay; tôi đã thấy trường hợp vì thế mà lệch một tuần.

Thêm một điều: khi chuyển nhà mà "mua nhà mới trước", sẽ có khoảng thời gian phải trả hai khoản vay cho đến khi bán được nhà cũ. Không bán được mà cứ hạ giá mãi, có thể xuống dưới mức sàn. Người đàn ông chuyển đến nơi có nhà ở công ty, nên không phải lo chuyện này. Đọc thêm bài về quy trình bán và hợp đồng môi giới, và bài về thuế khi bán, bạn sẽ có đủ những điều cần quyết định trước khi rao bán.

Vào ngày thanh toán, trong phòng tiếp khách của ngân hàng, người đàn ông nhìn phong bì giấy tờ xóa thế chấp được trao cho tư pháp thư sĩ. "Giờ tôi mới hiểu câu còn nợ vay vẫn bán được nghĩa là gì." Bán được hay không, không quyết định bởi giá định giá, mà bởi phép trừ với con số là tổng nợ còn lại và chi phí. Trước khi rao bán, hãy viết con số đó ra một tờ giấy.

Người viết: 長澤 湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-24

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Nguồn chính thức

Quy định và số liệu trong bài có thể đối chiếu tại các trang chính thức sau (tiếng Nhật).

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật

Thêm từ KuraLab bằng tiếng Việt

Trò chơi nhỏ (bằng tiếng Anh): Brain Scanner · Cat Scanner · THE KANJI IN YOUR NAME · BOTTOM OF THE 9TH