Como ler o mapa de risco (inundações e alagamentos) ― o significado das cores, a "escala máxima prevista" e o tratamento na explicação de assuntos importantes

Desde agosto de 2020, na explicação de assuntos importantes (重要事項説明) da compra e venda e da locação de imóveis, passou a ser obrigatório mostrar a localização do imóvel no mapa de risco de inundação (水害ハザードマップ). As cores da área prevista de inundação fluvial indicam a profundidade da água; a "escala máxima prevista" é uma chuva da ordem de uma vez a cada mil anos; a "área prevista de enchente com risco de destruição de casas" indica o risco de a casa ser arrastada. Organizo a diferença entre alagamento interno e maré de tempestade, as referências para evacuação, a relação com o prêmio do seguro contra danos por água e como olhar o mapa para um terreno herdado ou antes de comprar.

Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês

Na mesa da explicação de assuntos importantes, o corretor licenciado (宅建士) abriu a cópia do mapa de risco. "Este imóvel está na área prevista de inundação fluvial, na faixa de profundidade de 3 a 5 metros." O casal comprador se entreolhou, e o marido perguntou: "Isso com quanto de chuva?" O corretor hesitou um instante e respondeu: "Na escala máxima prevista." O marido perguntou mais: "E na escala de planejamento, como fica?" O corretor não tinha esse mapa. Este artigo é sobre essa segunda pergunta.

No artigo sobre as áreas de alerta de desastres de sedimentos (土砂災害警戒区域), escrevi sobre os riscos de barrancos e vales. Este artigo é sobre os riscos de rios e chuvas. Em agosto de 2020, a reforma da Lei de Negócios Imobiliários (宅地建物取引業法) tornou obrigatório, na explicação de assuntos importantes da compra e venda e da locação, mostrar e explicar a localização do imóvel no mapa de risco de inundação (水害ハザードマップ) feito pelo município. Uma explicação que até então era opcional passou a ser obrigatória. Sabendo ler o mapa, você transforma essa explicação de "ouvir" em "conferir".

O mapa de risco de inundação é um mapa feito pelo município, e há três tipos: inundação fluvial (洪水), alagamento interno (内水) e maré de tempestade (高潮). A inundação fluvial é a água que se espalha quando o dique do rio se rompe ou transborda. O alagamento interno é a inundação dentro da cidade por chuva que supera a capacidade do esgoto e dos canais de drenagem, sem relação com o rio. A maré de tempestade é a inundação do litoral pela elevação do nível do mar com tufões e afins. O mapa que importa muda conforme o imóvel. Terrenos baixos longe do rio: alagamento interno; perto da foz ou à beira-mar: maré de tempestade; perto de rios grandes: inundação fluvial.

As cores da área prevista de inundação fluvial (洪水浸水想定区域) indicam a profundidade da água. A divisão de cores varia um pouco entre municípios, mas, seguindo as diretrizes nacionais, as faixas são como menos de 0,5 m, de 0,5 a 3 m, de 3 a 5 m, de 5 a 10 m e de 10 a 20 m, e quanto mais fundo, mais escura a cor. 0,5 m é o joelho de um adulto; 3 m, o piso do segundo andar; 5 m, o teto do segundo andar. Nas áreas de "3 m ou mais", leia que subir ao segundo andar pode não bastar.

Saiba também que há duas premissas: a "escala máxima prevista" (想定最大規模) e a "escala de planejamento" (計画規模). A escala de planejamento é a chuva que serve de meta para obras como diques (uma vez a cada algumas décadas a pouco mais de cem anos), e a escala máxima prevista é a maior chuva que se pode imaginar (da ordem de uma vez a cada mil anos). Com a reforma da Lei de Defesa contra Inundações (水防法) de 2015, passou-se a fazer a previsão de inundação na escala máxima prevista, e muitos mapas mostram essa escala. Como o mapa da escala máxima pinta uma área ampla, parece que "tudo alaga", mas a premissa é "se vier a chuva de mil anos". Comparando com o mapa da escala de planejamento, vê-se o alcance das inundações mais frequentes. Se o município publica os dois, olhe os dois.

Além das cores, olham-se duas indicações. Uma: a "área prevista de enchente com risco de destruição de casas" (家屋倒壊等氾濫想定区域). É a área em que, no rompimento do dique, a força da água pode arrastar casas ou erodir as margens, e aparece com hachuras, por exemplo. Aqui a questão não é "a profundidade", e sim "se a casa se destrói", e a regra é evacuar não para os andares de cima, mas para fora da área. Duas: o "tempo de duração da inundação" (浸水継続時間). É o tempo até a água baixar; nas áreas indicadas com vários dias ou mais, leia que, mesmo subindo aos andares de cima, pode-se ficar isolado.

Resumo em tabela ― como ler o mapa de risco de inundação fluvial: intensidade da cor, que é a profundidade da água (menos de 0,5 m / de 0,5 a 3 m / de 3 a 5 m / 5 m ou mais etc.), e a partir de 3 m o segundo andar pode não bastar; escala máxima prevista, inundação com chuva da ordem de uma vez a cada mil anos, que pinta uma área ampla e tem baixa frequência; escala de planejamento, a chuva meta das obras de diques (uma vez a cada algumas décadas a pouco mais de cem anos), que mostra o alcance das inundações mais frequentes; área prevista de enchente com risco de destruição de casas, risco de a força da água destruir casas no rompimento, em que se evacua para fora da área e não para os andares de cima; tempo de duração da inundação, o tempo até a água baixar, e com vários dias ou mais há risco de isolamento.

Conferir é simples. Busque o endereço no mapa de risco de inundação do site do município ou no "Kasaneru Hazard Map" (重ねるハザードマップ, o mapa de riscos sobrepostos) do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo. O Kasaneru Hazard Map permite ver, sobrepostos num único mapa, inundação fluvial, alagamento interno, maré de tempestade e desastres de sedimentos. Na compra, o corretor licenciado mostra "é aqui" na explicação de assuntos importantes, mas, se você olhar antes por conta própria, pode perguntar na hora: "É a escala máxima prevista ou a de planejamento?" "Está dentro da área prevista de enchente com risco de destruição de casas?" É uma forma de não deixar a explicação de assuntos importantes, de que falei no artigo sobre ela, terminar em "ouvir e pronto".

Escrevo também a relação com o prêmio do seguro. O prêmio da cobertura de danos por água (水災補償) do seguro contra incêndio passou, a partir de outubro de 2024, a ser dividido em 5 faixas conforme o risco de inundação de cada município (antes era uniforme no país). Áreas com inundação profunda no mapa de risco podem estar numa faixa de prêmio de danos por água mais alta. Antes de comprar o imóvel, confirme com a seguradora a faixa de risco de danos por água (水災等地, a faixa do prêmio) da região. É uma forma de converter as cores do mapa de risco em "dinheiro".

Escrevo os números conferidos ali mesmo. O imóvel ficava num bairro residencial a cerca de 600 metros de um rio de primeira classe (一級河川). No mapa de risco de inundação fluvial da cidade, na escala máxima prevista (chuva da ordem de mil anos, cerca de 600 mm em 48 horas na bacia desse rio), a profundidade era de 3 a 5 metros. Na escala de planejamento (ordem de cem anos, cerca de 400 mm em 48 horas), de 0,5 a 1 metro. Nos dois mapas, a diferença é entre a água chegar ao teto do segundo andar ou ficar entre o joelho e a cintura de um adulto. Não estava na área prevista de enchente com risco de destruição de casas, e o tempo de duração da inundação na escala máxima prevista era de "12 a 24 horas". Era um lugar em que, subindo aos andares de cima, a água baixaria em um dia.

O casal comprador olhou essas duas folhas e decidiu comprar. Três fatores decidiram. Um: se na escala de planejamento são de 0,5 a 1 metro, um projeto que eleve o piso do térreo 70 centímetros acima da rua (fundação mais alta) resolve as inundações frequentes. No orçamento da construtora, a elevação da fundação custava cerca de 1,2 milhão de ienes. Dois: como estava fora da área prevista de enchente com risco de destruição de casas, mesmo na escala máxima prevista bastaria "evacuar para os andares de cima". Três: o prêmio da cobertura de danos por água. Nas 5 faixas a partir de outubro de 2024, essa cidade estava na segunda faixa mais alta, e o seguro contra incêndio com cobertura de danos por água custava cerca de 15 mil ienes por ano a mais que nas regiões da faixa mais baixa. Em 30 anos, 450 mil ienes. Eles pensaram isso somado ao "preço de compra".

Escrevo também um exemplo de desistência. Em outra consulta, uma pessoa foi ver um terreno perto da confluência de rios. Na escala máxima prevista, profundidade de 5 a 10 metros; dentro da área prevista de enchente com risco de destruição de casas (por fluxo de enchente); tempo de duração da inundação de "3 dias ou mais". Com esses três juntos, subir aos andares de cima não basta: a premissa é fugir para fora da área, a água leva três dias para baixar e a casa pode ser arrastada. O preço do terreno era uns 30% mais barato que o da vizinhança, e a pessoa desistiu dizendo: "O motivo de ser barato estava escrito no mapa."

Com o terreno herdado, pensa-se assim. Se você não vai morar e vai vender, as cores do mapa de risco são material de decisão para o comprador e também afetam o preço. Acrescente esse fator à decisão de que falei no artigo sobre casas vazias. Se vai morar, pense na reforma (elevar a fundação, fazer do térreo uma garagem) e no plano de evacuação conforme a profundidade das cores e a existência da área prevista de enchente com risco de destruição de casas. No preço do terreno, as cores desse mapa já estão em parte embutidas. O preço público de terrenos (公示地価), de que falei no artigo sobre os quatro preços de terreno, é o preço de um terreno padrão, e o risco de inundação é uma correção individual.

A segunda pergunta, "e na escala de planejamento, como fica?", era sobre um mapa que o corretor daquele dia não tinha. O marido comprador já tinha visto os dois mapas antes, no Kasaneru Hazard Map. No começo do texto, escrevi: "transforma essa explicação de 'ouvir' em 'conferir'". Depois de conferir, esse casal elevou a fundação em 70 centímetros e comprou a casa. As cores do mapa podem ser tanto motivo para não comprar quanto projeto de como comprar.

Autor: 長澤湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente）　Conteúdo verificado em: 2026-10-24

Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.

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