灾害风险地图怎么看（洪水、浸水） ― 颜色的含义、设想最大规模、重要事项说明中的处理

从2020年8月起，在不动产买卖和租赁的重要事项说明中，有义务标明物件在水灾风险地图（水害ハザードマップ）上的位置。洪水浸水设想区域的颜色表示浸水深度，“设想最大规模”是千年一遇级别的降雨，“房屋倒塌等泛滥设想区域”表示有被冲走的危险。本文整理内涝与风暴潮的区别、避难的参考、与水灾保险费的关系，以及继承的土地和购买前的看法。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。阅读日文原文

在重要事项说明的席上，宅建士展开了灾害风险地图的复印件。“这个物件在洪水浸水设想区域，位于浸水深度3到5米的区域。”买方夫妇对视了一下，丈夫问：“那是多大的雨的情况？”宅建士顿了一下，回答：“是设想最大规模。”丈夫又问：“计划规模的话会怎样？”宅建士手上没有那张地图。本文讲的就是这第二个问题。

在讲泥石流警戒区域那篇文章里，我写了悬崖和山谷的危险。本文讲的是河流和降雨的危险。2020年8月，《宅地建筑物交易业法》修改，在买卖和租赁的重要事项说明中，有义务用市町村制作的水灾风险地图标明物件的位置并加以说明。原来是任意的说明，变成了必须的。知道地图怎么看，就能把这个说明从“听”变成“核实”。

水灾风险地图是市町村制作的地图，有洪水、内涝（内水）、风暴潮（高潮）三种。洪水，是河堤决口或漫堤导致水蔓延开来的浸水。内涝，是与河流无关、超过下水道和排水渠能力的降雨导致城区内浸水。风暴潮，是台风等使海面上升导致沿岸浸水。根据物件不同，相关的地图也不同。离河较远的低地是内涝，河口或海边是风暴潮，大河附近是洪水，大致如此。

洪水浸水设想区域的颜色表示浸水的深度。颜色划分各市町村稍有不同，但按国家的指针，分为不满0.5米、0.5到3米、3到5米、5到10米、10到20米等区间，越深颜色越浓。0.5米是成人的膝盖，3米是二楼的地板，5米是二楼的天花板。“3米以上”的地区，要理解为即使避难到二楼也可能不够。

也请了解，有“设想最大规模”（想定最大規模）和“计划规模”（計画規模）两个前提。计划规模，是作为堤防等整治目标的降雨（几十年到一百几十年一遇），设想最大规模，是可以设想的最大降雨（千年一遇级别）。2015年《水防法》修改后，要求制作设想最大规模的浸水设想，很多地图显示的是设想最大规模。最大规模的地图会把大范围涂上颜色，看起来像“哪里都会浸水”，但那是以“千年一遇的雨的话”为前提的。和计划规模的地图对比，就能知道发生频率高的浸水范围。两种都公开的地方政府，请两种都看。

颜色之外，还要看两种标示。一是“房屋倒塌等泛滥设想区域”（家屋倒壊等氾濫想定区域）。这是堤防决口时，水势可能把房子冲走、或把河岸冲刷掉的区域，用斜线等标示。这里讲的不是“浸水的深度”，而是“房子会不会坏”，避难的原则不是去建筑物的楼上，而是去区域之外。二是“浸水持续时间”（浸水継続時間）。这是水退去为止的时间，标示为几天以上的地区，要理解为即使避难到楼上也可能被孤立。

洪水灾害风险地图的看法：颜色的深浅，表示浸水深度（不满0.5米、0.5到3米、3到5米、5米以上等），3米以上的话二楼也可能不够；设想最大规模，是千年一遇级别降雨的浸水，涂色范围广，频率低；计划规模，是作为堤防整治目标的降雨（几十到一百几十年一遇），表示频率高的浸水范围；房屋倒塌等泛滥设想区域，是决口时水势可能冲坏房子，不是去楼上避难而是去区域外；浸水持续时间，是水退去为止的时间，几天以上有被孤立的危险。

确认的方法很简单。在市町村网站的水灾风险地图，或国土交通省的“叠加灾害风险地图”（重ねるハザードマップ）上检索地址。叠加灾害风险地图可以把洪水、内涝、风暴潮、泥石流叠在一张地图上看。买卖的场合，宅建士会在重要事项说明中指出“是这个位置”，但在那之前自己先看过的话，就能在说明的场合问：“是设想最大规模还是计划规模？”“在不在房屋倒塌等泛滥设想区域里？”这是不让讲重要事项说明那篇文章写的“听完就结束”的一个方法。

和保险费的关系也写一下。火灾保险中水灾补偿的保险费，从2024年10月以后，按各市町村的水灾风险分为5个等级（之前是全国统一）。在灾害风险地图上浸水深的地区，水灾的保险费率可能处于较高的等级。买物件之前，向保险公司确认该地区的水灾等级（保险费的区分）。这是把灾害风险地图的颜色换算成“钱”的一个方法。

写一下当场核实的数字。物件是在离一级河川约600米的住宅区。在市的洪水灾害风险地图上，设想最大规模（千年一遇级别的降雨，这条河流域48小时约600毫米）下浸水深度3到5米。计划规模（百年一遇级别，48小时约400毫米）下浸水深度0.5到1米。两张地图的区别，是水会淹到二楼天花板，还是从成人的膝盖到腰部。不在房屋倒塌等泛滥设想区域内，浸水持续时间在设想最大规模下是“12到24小时”。是避难到楼上的话，一天内水就会退去的地方。

买方夫妇看了这两张地图，决定买下。决定性的理由有三个。一，计划规模下0.5到1米的话，把一楼地面设计得比道路高70厘米（加高地基），就能应对发生频率高的浸水。按建筑公司的报价，加高地基约120万日元。二，在房屋倒塌等泛滥设想区域之外，所以即使在设想最大规模下，“避难到楼上”也就够了。三，水灾补偿的保险费。在2024年10月起的5级区分中，这个市属于从上往下第二级，附加水灾补偿的火灾保险，比等级最低的地区每年贵约1万5,000日元。30年就是45万日元。他们把这笔钱加到“买的价格”里来考虑。

反过来，也写一个放弃的例子。另一次咨询中，有人去看了河流汇合处附近的土地。设想最大规模下浸水深度5到10米，在房屋倒塌等泛滥设想区域（泛滥流）内，浸水持续时间“3天以上”。这三项凑齐的话，避难到楼上就不够了，要以逃到区域外为前提，水退去要三天，房子也可能被冲走。土地的价格比周边行情便宜三成左右，那个人说“便宜的理由写在地图上了”，就放弃了。

继承的土地，要这样考虑。自己不住而出售的话，灾害风险地图的颜色是买方的判断材料，也会影响价格。把这个因素加到讲空置房那篇文章写的判断中。自己住的话，就根据颜色的深浅和是否在房屋倒塌等泛滥设想区域内，考虑改造（加高地基、一楼做停车场）和避难计划。土地的价格里，已经部分计入了这张地图的颜色。讲四种地价那篇文章写的公示地价是标准地的价格，浸水风险是个别的修正。

“计划规模的话会怎样？”这第二个问题，是针对那天的宅建士手上没有的地图提出的。买方的丈夫事先在叠加灾害风险地图上看过了两张地图。“把说明从听变成核实”，我在正文的开头这样写了。核实的结果，这对夫妇把地基加高70厘米，买下了那栋房子。地图的颜色，既可以成为不买的理由，也可以成为怎么买的设计。

撰写: 長澤湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-24

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

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