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2026-09-09
Fatos a declarar e vício psicológico ― até quando e até onde informar que "alguém morreu na casa"
O pai ou a mãe morreram na casa da família. Ao vender ou alugar essa casa, é preciso dizer ao comprador ou ao inquilino que "alguém morreu aqui"? Com as "Diretrizes sobre a declaração de mortes" publicadas pelo Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo em outubro de 2021, surgiu pela primeira vez uma referência. Morte natural e morte acidental do dia a dia: em princípio, não precisa declarar; se houve limpeza especial, declara-se; na locação, cerca de 3 anos; na venda, sem prazo. Organizo como isso é aplicado na prática e o que o vendedor deve ter em mente.
Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês
No campo "fatos a declarar" (告知事項) dos papéis do contrato de intermediação, a mão da mulher parou. "A minha mãe morreu no quarto desta casa. De velhice. Foi encontrada na manhã seguinte; fui eu que a encontrei." Disse isso e perguntou: "Isso precisa ser escrito?" Não precisa. Mas eu disse a ela que, neste campo, ela devia informar o fato. Informar a imobiliária e declarar ao comprador são coisas diferentes. Este artigo é sobre como preencher esse campo e sobre a venda que veio depois.
Nas consultas sobre a venda da casa herdada da família, às vezes me perguntam, meio sem jeito: "O meu pai morreu nesta casa; preciso dizer isso?" Durante muito tempo, não houve resposta clara para essa pergunta. As decisões variavam de imobiliária para imobiliária e de processo para processo, e conviviam o "declarar tudo, por precaução" e o "se não perguntarem, não falar". Em outubro de 2021, o Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo publicou as "Diretrizes sobre a declaração de mortes pelas empresas imobiliárias" (宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン), e surgiu pela primeira vez uma referência.
A estrutura das diretrizes é esta. Primeiro, a morte natural (velhice, doença) e a morte imprevista na vida cotidiana (queda, acidente no banho, engasgo etc.) em princípio não precisam ser declaradas. A lógica é que morrer em casa é algo natural e, por si só, não tem influência importante na decisão do comprador ou do inquilino. Mas, mesmo na morte natural, se a descoberta demorou e foi feita limpeza especial (特殊清掃) ou uma reforma de grande porte, ela passa a ser objeto de declaração.
Em seguida, suicídio, homicídio e morte acidental (exceto a morte imprevista da vida cotidiana) são objeto de declaração. Na locação, definiu-se que, passados cerca de 3 anos do ocorrido, em princípio não é preciso declarar. Na venda, não há essa referência de prazo. Como o comprador vai morar por muito tempo e também ter o imóvel como patrimônio, não se corta por prazo: decide-se caso a caso, conforme o conteúdo do ocorrido e o tempo passado. Na prática, em vendas de imóveis onde houve suicídio ou homicídio, o mais seguro é declarar, não importa quantos anos tenham passado.
O lugar também foi organizado. O objeto é o interior da unidade e as áreas comuns de uso diário (entrada, corredor, elevador). Casos ocorridos na unidade vizinha ou em áreas comuns que não se usam no dia a dia (terraço, escada por onde não se passa normalmente) em princípio ficam fora da declaração. E, em qualquer caso, se o comprador ou o inquilino perguntar "alguém já morreu aqui?", é preciso responder, mesmo que seja um caso que não exige declaração. As diretrizes mostram "até onde não é preciso falar por iniciativa própria", e não dizem "pode esconder mesmo se perguntarem".
Resumo em tabela ― referência para a declaração de mortes (diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo, outubro de 2021), na locação / na venda: morte natural ou morte imprevista na vida cotidiana: em princípio, não precisa declarar / em princípio, não precisa declarar; mesmo nesses casos, se houve limpeza especial ou reforma de grande porte: declara-se (passados cerca de 3 anos, em princípio não precisa) / declara-se (sem referência de prazo); suicídio, homicídio e outras mortes acidentais: declara-se (passados cerca de 3 anos, em princípio não precisa) / declara-se (sem referência de prazo); unidade vizinha ou área comum que não se usa no dia a dia: em princípio, não precisa declarar / em princípio, não precisa declarar; se o comprador ou o inquilino perguntar: responde-se / responde-se.
Na prática, para o vendedor, fica assim. Se o pai ou a mãe morreram de doença ou de velhice na casa da família, em princípio não é preciso declarar. Mas, no contrato de intermediação, a imobiliária pergunta no campo "fatos a declarar", então informe o fato como ele é. Informado o fato, a empresa decide, seguindo as diretrizes, se declara ou não. Se a descoberta demorou e houve limpeza especial, ou se houve suicídio, isso é registrado como fato a declarar no documento de que falei no artigo sobre a explicação de assuntos importantes (重要事項説明), e afeta também o preço. Se vender escondendo, quando for descoberto depois, vira questão de responsabilidade por desconformidade contratual (契約不適合責任) e de indenização, e sai mais caro do que vender declarando.
Escrevo também sobre o efeito no preço. Na morte natural sem necessidade de declaração, em princípio não há efeito no preço. Imóveis com fato a declarar variam conforme a região e o caso, mas muitas vezes ficam de 10% a 30% abaixo do mercado; na locação, o comum é baixar o aluguel ou esperar o prazo passar para alugar. Se esse fator entrar na decisão de "vender logo", de que falei no artigo sobre casas vazias, peça avaliação a várias imobiliárias e compare, em cada uma, tanto o tratamento da declaração quanto o preço.
O que organizei no caso. A morte da mãe foi natural, por velhice. Foi encontrada na manhã seguinte, sem limpeza especial nem reforma. Pela referência das diretrizes, fica fora da declaração. A imobiliária decidiu registrar no campo de fatos a declarar do contrato de intermediação "morte natural (velhice), encontrada no dia seguinte, sem limpeza especial" e não incluir no documento de explicação de assuntos importantes. A mulher perguntou: "Isso não é esconder?" O responsável da empresa respondeu: "Se o comprador perguntar 'alguém já morreu aqui?', nós respondemos. A lógica é que não é algo para dizer por iniciativa própria." De fato, o comprador dessa casa perguntou na visita "os seus pais estão bem?", e a mulher respondeu "a minha mãe morreu nesta casa". O comprador só disse "ah, entendi", e isso não afetou a negociação do preço. Avaliação de 26 milhões de ienes; vendida por 25,8 milhões.
Escrevo também o exemplo oposto. No mesmo ano, houve uma consulta sobre a venda de uma casa em que o irmão tinha tirado a própria vida no banheiro de casa. Essa é objeto de declaração e não tem referência de prazo. Foi registrada no documento de explicação de assuntos importantes, e o preço, sobre uma avaliação de 31 milhões de ienes, segundo várias imobiliárias, "cairia uns 20%". A venda efetiva foi por 24,5 milhões de ienes, cerca de 21% a menos. O comprador foi um investidor que comprou ciente do caso, pensando em reformar. Os herdeiros perguntaram uma vez: "Não dá para vender sem dizer?", mas, vendendo escondido, se fosse descoberto, a rescisão do contrato ou a indenização sairiam mais caras que o desconto de 20%. Com a decisão de registrar o fato e embutir isso no preço, a casa foi vendida em três meses.
Registro também um caso de fronteira. A casa em que a morte foi natural, mas a descoberta demorou e houve limpeza especial. Numa consulta, o pai, que morava sozinho, morreu e foi encontrado três semanas depois; fizeram limpeza especial e trocaram o piso. A causa da morte foi doença, mas, como houve limpeza especial, é objeto de declaração. No documento de explicação de assuntos importantes registrou-se "morte por doença, cerca de 3 semanas até a descoberta, feita limpeza especial e troca do piso", e a venda saiu cerca de 10% abaixo da avaliação. A exceção ao "morte natural não precisa ser declarada" é esse "atraso na descoberta", e, nas casas de pais que moram sozinhos, essa situação está aumentando.
Por fim, as diretrizes são "a referência para a decisão das empresas imobiliárias", não uma lei. Se for parar na Justiça, decide-se pelas circunstâncias do caso. Mas, com a referência, diminuíram os vendedores que ficam aflitos com "será que posso não falar?", e a aplicação pelas imobiliárias também vem ficando uniforme. Não há por que sentir culpa porque o pai ou a mãe morreram em casa. Informe os fatos e deixe a decisão seguir o sistema. Só isso.
A casa da mulher que acompanhou a morte da mãe no quarto teve o fato escrito no campo de fatos a declarar, não entrou no documento de explicação de assuntos importantes e foi vendida pelo preço da avaliação. Quando o comprador perguntou, ela respondeu, e mesmo assim o preço não mudou. No fim do texto, escrevi: "Não há por que sentir culpa porque o pai ou a mãe morreram em casa." As diretrizes trocaram essa culpa por palavras do sistema. Informe os fatos e deixe a decisão seguir o sistema. O campo em que a mão da mulher parou existe para isso.
Autor: 長澤 湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente） Conteúdo verificado em: 2026-10-24
Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.
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