Các điểm phải thông báo (告知事項) và khuyết tật tâm lý (心理的瑕疵) ― "ngôi nhà có người mất" phải nói đến bao giờ, nói đến đâu

Cha hoặc mẹ đã mất tại ngôi nhà cũ. Khi bán hay cho thuê ngôi nhà đó, có cần nói với người mua, người thuê rằng "ở đây có người đã mất" không? Với "Hướng dẫn về thông báo cái chết của con người" (人の死の告知に関するガイドライン) do Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch ban hành tháng 10/2021, lần đầu tiên có một mốc tham khảo. Chết tự nhiên hay chết do tai nạn trong sinh hoạt hằng ngày về nguyên tắc không cần thông báo; nếu có dọn dẹp đặc biệt thì phải thông báo; cho thuê thì khoảng 3 năm, mua bán thì không có thời hạn. Bài viết sắp xếp cách áp dụng trong thực tế và những điểm người bán cần nắm.

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

Ở mục "các điểm phải thông báo" (告知事項) trong giấy tờ hợp đồng môi giới, tay người phụ nữ dừng lại. "Mẹ tôi mất trong phòng ngủ của ngôi nhà này. Do tuổi già. Sáng hôm sau mới phát hiện, chính tôi là người thấy." Nói đến đó, chị hỏi: "Cái này có phải viết vào không?" Không cần phải viết như một điều thông báo cho người mua. Nhưng tôi nói: ở mục này, hãy cho công ty biết sự thật. Cho công ty biết và thông báo cho người mua là hai chuyện khác nhau. Bài viết này là chuyện về cách điền mục đó, và việc bán nhà sau đó.

Trong các buổi tư vấn bán ngôi nhà cũ đã thừa kế, đôi khi tôi được hỏi một cách ngập ngừng: "Cha tôi mất trong ngôi nhà này, chuyện đó có phải nói ra không?" Trong thời gian dài, câu hỏi này không có câu trả lời rõ ràng. Tùy công ty bất động sản, tùy án lệ mà phán đoán khác nhau; lẫn lộn giữa "để chắc ăn thì thông báo hết" và "không ai hỏi thì không nói". Tháng 10/2021, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch (国土交通省) ban hành "Hướng dẫn về việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông báo cái chết của con người", và lần đầu tiên có một mốc tham khảo.

Khung của hướng dẫn như sau. Trước hết, chết tự nhiên (tuổi già, bệnh tật) và chết bất ngờ trong sinh hoạt hằng ngày (ngã, tai nạn khi tắm, hóc nghẹn v.v.) về nguyên tắc không cần thông báo. Cách hiểu là: người ta mất ở nhà là chuyện tự nhiên, bản thân điều đó không ảnh hưởng quan trọng đến quyết định của người mua hay người thuê. Tuy nhiên, kể cả chết tự nhiên, nếu phát hiện muộn và phải dọn dẹp đặc biệt (特殊清掃) hoặc cải tạo quy mô lớn, thì thuộc diện phải thông báo.

Tiếp theo, tự tử, bị giết, chết do tai nạn (trừ chết bất ngờ trong sinh hoạt hằng ngày) là đối tượng phải thông báo. Với cho thuê, quy định rằng sau khoảng 3 năm kể từ khi sự việc xảy ra, về nguyên tắc không cần thông báo nữa. Với mua bán, không có mốc thời gian này. Trong mua bán, người mua sống lâu dài và giữ như một tài sản, nên không chia theo thời gian, mà phán đoán từng trường hợp dựa trên nội dung sự việc và thời gian đã trôi qua. Trong thực tế, với nhà mua bán từng có tự tử hay án mạng, cách làm an toàn là thông báo dù đã qua bao nhiêu năm.

Về địa điểm cũng được sắp xếp. Đối tượng là bên trong căn nhà đó, và phần sử dụng chung dùng hằng ngày (lối vào, hành lang, thang máy). Sự việc xảy ra ở căn bên cạnh, hoặc phần sử dụng chung không dùng hằng ngày (sân thượng, cầu thang bình thường không đi), về nguyên tắc nằm ngoài đối tượng thông báo. Và trong mọi trường hợp, nếu người mua hay người thuê hỏi "ở đây đã có ai mất chưa", thì dù là sự việc không cần thông báo, vẫn phải trả lời. Hướng dẫn chỉ ra "phạm vi không cần tự nói ra", chứ không nói "bị hỏi cũng được giấu".

Mốc tham khảo về thông báo cái chết của con người (hướng dẫn của Bộ Đất đai, tháng 10/2021). Chết tự nhiên, chết bất ngờ trong sinh hoạt hằng ngày: cho thuê về nguyên tắc không cần thông báo; mua bán về nguyên tắc không cần thông báo. Trường hợp trên nhưng có dọn dẹp đặc biệt hoặc cải tạo lớn: cho thuê phải thông báo (qua khoảng 3 năm thì về nguyên tắc không cần); mua bán phải thông báo (không có mốc thời gian). Tự tử, bị giết, chết do tai nạn khác: cho thuê phải thông báo (qua khoảng 3 năm thì về nguyên tắc không cần); mua bán phải thông báo (không có mốc thời gian). Căn bên cạnh, phần chung không dùng hằng ngày: cả cho thuê và mua bán về nguyên tắc không cần thông báo. Khi người mua, người thuê hỏi: cả hai đều phải trả lời.

Thực tế với tư cách người bán là thế này. Nếu là ngôi nhà mà cha mẹ mất vì bệnh hay tuổi già, về nguyên tắc không cần thông báo. Có điều, khi ký hợp đồng môi giới, công ty bất động sản sẽ hỏi ở mục "các điểm phải thông báo", nên hãy nói nguyên sự thật. Sau khi nói, việc có thông báo hay không do công ty phán đoán theo hướng dẫn. Nếu phát hiện muộn và đã dọn dẹp đặc biệt, hoặc có tự tử, thì sẽ được ghi là điểm phải thông báo trong bản giải thích các điểm quan trọng (重要事項説明) mà tôi viết ở bài về văn bản này, và cũng ảnh hưởng đến giá. Giấu mà bán, sau này lộ ra sẽ thành vấn đề trách nhiệm không phù hợp hợp đồng (契約不適合責任) hay bồi thường thiệt hại, tốn kém hơn là thông báo rồi bán.

Tôi cũng viết về ảnh hưởng đến giá. Với chết tự nhiên không cần thông báo, về cơ bản không ảnh hưởng đến giá. Nhà có điểm phải thông báo, tùy khu vực và sự việc mà dao động, nhưng thường thấp hơn giá thị trường khoảng 10 đến 30%; với cho thuê, cách làm phổ biến là hạ tiền thuê, hoặc đợi hết thời gian rồi cho thuê. Nếu yếu tố này cộng vào quyết định "bán sớm" tôi viết ở bài về nhà bỏ trống, hãy nhờ nhiều công ty định giá và so sánh cả cách xử lý việc thông báo lẫn giá.

Những gì đã sắp xếp ở hiện trường. Người mẹ mất tự nhiên do tuổi già. Phát hiện vào sáng hôm sau, không dọn dẹp đặc biệt, không cải tạo. Theo mốc của hướng dẫn, đây là ngoài đối tượng thông báo. Công ty bất động sản ghi ở mục điểm phải thông báo của hợp đồng môi giới: "Chết tự nhiên (tuổi già), phát hiện hôm sau, không dọn dẹp đặc biệt", và quyết định không ghi vào bản giải thích các điểm quan trọng. Người phụ nữ hỏi: "Như vậy có phải là giấu không?" Nhân viên công ty trả lời: "Nếu người mua hỏi 'ở đây đã có ai mất chưa', chúng tôi sẽ trả lời. Cách hiểu là đây không phải điều phải tự nói ra." Thực tế, người mua ngôi nhà này khi đến xem đã hỏi "Bố mẹ chị vẫn khỏe chứ?", và chị trả lời "Mẹ tôi mất trong ngôi nhà này". Người mua chỉ nói "Vậy à", và việc thương lượng giá cũng không bị ảnh hưởng. Định giá 26 triệu yên, bán được 25,8 triệu yên.

Tôi cũng viết ví dụ ngược lại. Cùng năm đó, có một buổi tư vấn bán ngôi nhà nơi người anh đã tự tử trong phòng tắm. Trường hợp này thuộc diện phải thông báo, cũng không có mốc thời gian. Ghi vào bản giải thích các điểm quan trọng; về giá, so với định giá 31 triệu yên, các công ty đều nhận định "giảm khoảng 20%". Giá bán thực tế là 24,5 triệu yên, giảm khoảng 21%. Người mua là một nhà đầu tư đã biết sự việc, mua với ý định cải tạo. Người thừa kế từng hỏi một lần "không nói có bán được không", nhưng giấu mà bán, khi lộ ra sẽ bị hủy hợp đồng hay bồi thường, còn tốn hơn mức giảm 20%. Với quyết định ghi rõ sự thật và tính vào giá, nhà bán được trong ba tháng.

Tôi cũng viết một ví dụ ở ranh giới. Chết tự nhiên nhưng phát hiện muộn và phải dọn dẹp đặc biệt. Trong một buổi tư vấn, người cha sống một mình đã mất, ba tuần sau mới được phát hiện, phải dọn dẹp đặc biệt và thay sàn. Nguyên nhân là bệnh, nhưng vì có dọn dẹp đặc biệt nên thuộc diện thông báo. Bản giải thích các điểm quan trọng ghi "chết do bệnh, khoảng 3 tuần đến khi phát hiện, đã dọn dẹp đặc biệt và thay sàn"; nhà bán được với giá thấp hơn định giá khoảng 10%. Ngoại lệ của "chết tự nhiên không cần thông báo" chính là "phát hiện muộn" này, và ở nhà của cha mẹ sống một mình, dạng này đang tăng lên.

Cuối cùng, hướng dẫn là "mốc tham khảo cho phán đoán của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản", không phải luật. Nếu ra tòa, sẽ phán đoán theo hoàn cảnh cụ thể. Dù vậy, nhờ có mốc tham khảo, số người bán băn khoăn "có cần nói không" đã giảm, và cách làm của các công ty bất động sản cũng dần thống nhất. Không cần cảm thấy áy náy vì cha mẹ đã mất ở nhà. Nói sự thật, còn phán đoán thì theo chế độ. Chỉ vậy thôi.

Ngôi nhà của người phụ nữ đã tiễn mẹ trong phòng ngủ: điền sự thật vào mục điểm phải thông báo, không ghi vào bản giải thích các điểm quan trọng, và bán được đúng giá định giá. Khi người mua hỏi, chị trả lời, và giá vẫn không đổi. Ở cuối bài tôi viết "không cần cảm thấy áy náy vì cha mẹ đã mất ở nhà". Hướng dẫn là thứ đã chuyển nỗi áy náy đó thành ngôn ngữ của chế độ. Nói sự thật, còn phán đoán thì theo chế độ. Mục mà tay chị dừng lại, có là vì điều đó.

Người viết: 長澤湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-24

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật

Thêm từ KuraLab bằng tiếng Việt

Thước trên màn hình: thước đúng kích thước thật cho điện thoại (118 máy)

Trò chơi nhỏ (bằng tiếng Anh): Brain Scanner · Cat Scanner · THE KANJI IN YOUR NAME · BOTTOM OF THE 9TH