告知事項與心理瑕疵 ― 「有人過世的房子」，要告知到什麼時候、什麼程度

父母在老家過世了。出售或出租那間房子時，需要告訴買方或租客「這裡有人過世」嗎？2021年10月國土交通省發布的「關於人之死亡告知的指引」，第一次給出了參考標準。自然死亡或日常生活中的意外死亡原則上不需要告知，有特殊清潔就要告知，出租大約3年，買賣沒有期限。本文整理實務上的運用，以及作為賣方要掌握的重點。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。閱讀日文原文

在仲介契約文件的「告知事項」欄，女士的手停了下來。「母親是在這間房子的臥室過世的。老衰。是隔天早上發現的，是我發現的。」說到這裡，她問：「這個，一定要寫嗎？」不需要寫。但我說，請在這一欄把事實告訴我們。告訴仲介，和告知買方，是兩回事。本文就是這一欄的寫法，以及之後出售的經過。

在出售繼承老家的諮詢中，有時會被小心翼翼地問到：「父親是在這間房子過世的，那個一定要說嗎？」長期以來，這個問題沒有明確的答案。每家不動產公司、每個判例的判斷都不同，「保險起見全部告知」和「沒被問就不說」混雜在一起。2021年10月，國土交通省發布了「關於宅地建物交易業者告知人之死亡的指引」（宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン），才第一次有了參考標準。

指引的骨架是這樣的。首先，自然死亡（老衰、病死）和日常生活中的意外死亡（跌倒、入浴時的事故、誤嚥等），原則上不需要告知。整理的思路是：人在家中過世是自然的事，這件事本身並不會對買方或租客的判斷造成重大影響。但即使是自然死亡，如果發現得晚、做了特殊清潔或大規模翻修，就成為告知的對象。

其次，自殺、他殺、事故死亡（日常生活中的意外死亡除外）是告知的對象。出租的情況，從事件發生起大約經過3年，原則上就不需要告知。買賣沒有這個期間的參考標準。因為買賣的買方會長期居住、也作為資產持有，所以不以期間劃分，而是依據事件的內容和經過個別判斷。實務上，買賣中有過自殺或他殺的物件，不管過了幾年都告知，是偏安全的做法。

地點也有整理。對象是那一戶的室內，以及日常使用的公共部分（玄關、走廊、電梯）。在隔壁住戶，或不常使用的公共部分（屋頂、平常不走的樓梯）發生的事件，原則上不在告知對象內。而且，無論哪一種情況，如果買方或租客問「這裡有人過世過嗎」，即使是不需要告知的事件也必須回答。指引表示的是「可以不主動說的範圍」，並沒有說「被問了也可以隱瞞」。

人之死亡告知的參考標準（國土交通省指引，2021年10月）：自然死亡、日常生活中的意外死亡，出租和買賣都原則上不需要告知。上述情況但有特殊清潔或大規模翻修時，出租要告知（大約經過3年原則上不需要），買賣要告知（沒有期間的參考標準）。自殺、他殺、其他事故死亡，出租要告知（大約經過3年原則上不需要），買賣要告知（沒有期間的參考標準）。隔壁住戶、不常使用的公共部分，都原則上不需要告知。被買方或租客問到時，都要回答。

作為賣方的實務是這樣。父母因病或老衰過世的老家，原則上不需要告知。但簽不動產公司的仲介契約時，會在「告知事項」欄被問到，請照實說明事實。說明之後，要不要告知由公司依照指引判斷。發現得晚而做了特殊清潔、或有過自殺的情況，會作為告知事項記載在談重要事項說明的文章裡寫的說明書上，也會影響價格。隱瞞出售的話，日後被發現時會變成契約不適合責任或損害賠償的問題，比告知後出售代價更高。

也寫一下對價格的影響。自然死亡、不需要告知的情況，基本上對價格沒有影響。有告知事項的物件，因地區和事件而有落差，但多半比行情低1到3成左右，出租則一般是降低租金，或等期間經過再出租。在談空屋的文章裡寫的「早點賣」的判斷中加入這個因素時，請找多家公司估價，比較他們對告知的處理和價格。

現場整理的事。母親的死是老衰造成的自然死亡。隔天早上發現，沒有做特殊清潔，也沒有翻修。依指引的參考標準，不在告知對象內。不動產公司在仲介契約書的告知事項欄記錄「自然死亡（老衰），隔日發現，無特殊清潔」，並判斷不記載在重要事項說明書上。女士問：「這樣不算隱瞞嗎？」公司的承辦人回答：「如果買方問『這裡有人過世過嗎』，我們會回答。整理的意思是，這不是要主動說的對象。」實際上，這間房子的買方在看屋時問了「您的父母還健在嗎？」，女士回答「母親在這間房子過世了」。買方只說了一句「這樣啊」，對價格交涉也沒有影響。估價2,600萬日圓，以2,580萬日圓成交。

也寫一個相反的例子。同一年，有一件哥哥在自家浴室自殺的房子的出售諮詢。這是告知的對象，也沒有期間的參考標準。記載在重要事項說明書上，價格方面，估價3,100萬日圓，多家公司的看法是「會降2成左右」。實際成交2,450萬日圓，約減少21%。買方是知道事件、以翻修為前提購買的投資人。繼承人曾問過一次「能不能不說就賣掉」，但隱瞞出售的話，被發現時會因解除契約或損害賠償，比降價2成代價更高。決定記載事實、把那部分反映在價格上出售，三個月就賣掉了。

也寫一個邊界上的例子。即使是自然死亡，發現得晚而做了特殊清潔的房子。在某件諮詢中，獨居的父親過世，三週後才被發現，做了特殊清潔並更換地板。死因是病死，但因為做了特殊清潔，所以是告知的對象。在重要事項說明書上記載「病死，至發現約3週，實施特殊清潔與更換地板」，價格比估價約低1成成交。「自然死亡不需要告知」的例外就是這個「發現得晚」，在獨居父母的房子裡，這種情形正在增加。

最後，指引是「宅地建物交易業者判斷的參考標準」，不是法律。如果上法院，會依個別情況判斷。但有了參考標準，煩惱「能不能不說」的賣方減少了，不動產公司的做法也趨於一致。父母在家裡過世，不需要覺得內疚。告知事實，判斷照制度來。就這樣而已。

在臥室為母親送終的女士的房子，在告知事項欄寫了事實，沒有記載在重要事項說明書上，以接近估價的價格賣出了。被買方問到時她回答了，價格還是沒有變。正文最後我寫了：「父母在家裡過世，不需要覺得內疚。」指引就是把那份內疚，換成了制度的語言。告知事實，判斷照制度來。女士的手停下來的那一欄，就是為此而存在的。

撰寫: 長澤湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-24

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

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