告知事项与心理瑕疵 ― “有人去世的房子”，要告知到什么时候、告知到什么程度

父母在老家去世了。出售或出租那栋房子时，有必要告诉买方或租客“这里有人去世过”吗？2021年10月国土交通省发布的《关于告知人之死的指南》，第一次给出了参考标准：自然死亡和日常生活中的意外死亡原则上不需要告知，有特殊清扫的需要告知，出租大约3年，买卖没有期限。本文整理实务中的运用，以及作为卖方要把握的要点。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。阅读日文原文

在中介合同文件“告知事项”（告知事項）一栏，女士的手停住了。“母亲是在这栋房子的卧室里去世的。是衰老。第二天早上被发现，是我发现的。”说到这里，她问：“这个，必须写上吗？”不必写。不过，我对她说，这一栏请把事实告诉公司。告诉公司，和向买方告知，是两回事。本文讲的是那一栏的写法，以及之后出售的经过。

在出售继承老家的咨询中，有时会被小心翼翼地问到：“父亲是在这栋房子里去世的，这个必须说吗？”很长时间里，这个问题没有明确的答案。各家不动产公司、各个判例的判断不一，“保险起见全部告知”和“不问就不说”混杂在一起。2021年10月，国土交通省发布了《宅地建筑物交易业者关于告知人之死的指南》（宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン），第一次有了参考标准。

指南的框架是这样的。首先，自然死亡（衰老、病死）和日常生活中的意外死亡（摔倒、入浴中的事故、误咽等），原则上可以不告知。人在家中去世是自然的事，其本身不会对买方或租客的判断产生重要影响，是这样整理的。不过，即使是自然死亡，发现得晚、进行了特殊清扫或大规模装修的，也成为告知的对象。

其次，自杀、他杀、事故死亡（日常生活中的意外死亡除外），是告知的对象。出租的情况下，从该事件发生起大约经过3年，原则上就可以不告知。买卖没有这个期间的参考。买卖中买方会长期居住，也作为资产持有，所以不按期间划分，而是根据事件的内容和经过个别判断。实务中，买卖中发生过自杀或他杀的物件，无论过了多少年都告知，是偏安全的做法。

场所也有整理。对象是该住户之内，以及日常使用的共用部分（门厅、走廊、电梯）。在隔壁住户、或日常不使用的共用部分（屋顶、平时不走的楼梯）发生的事件，原则上不在告知对象之内。而且，无论哪种情况，如果买方或租客问“这里有没有人去世过”，即使是不需要告知的事件也必须回答。指南表明的是“可以不主动说的范围”，并没有说“被问到也可以隐瞒”。

告知人之死的参考标准（国土交通省指南，2021年10月）：自然死亡、日常生活中的意外死亡，出租和买卖都原则上不需要告知；即使属于上述情形但有特殊清扫或大规模装修的，出租要告知（大约经过3年原则上不需要），买卖要告知（没有期间的参考）；自杀、他杀、其他事故死亡，出租要告知（大约经过3年原则上不需要），买卖要告知（没有期间的参考）；隔壁住户、日常不使用的共用部分，出租和买卖都原则上不需要告知；被买方或租客问到的，出租和买卖都要回答。

作为卖方的实务，是这样的。父母因病或衰老在老家去世的，原则上不需要告知。不过，在和不动产公司签中介合同时，“告知事项”一栏会问到，所以请把事实如实告诉公司。告诉之后，是否告知由公司按指南判断。发现得晚做了特殊清扫的、发生过自杀的，作为告知事项写进讲重要事项说明那篇文章写的说明书，也会影响价格。隐瞒着卖出，之后被发现时会成为合同不适合责任或损害赔偿的问题，比告知后出售代价更高。

对价格的影响也写一下。自然死亡、不需要告知的情况，基本上对价格没有影响。有告知事项的物件，因地区和事件有幅度，但往往比行情低1到3成左右，出租的话，一般是降低租金，或者等期间经过后再出租。如果在讲空置房那篇文章写的“早点卖”的判断中加入了这个因素，请找多家公司估价，把告知的处理和价格两方面都问来比较。

在现场整理的情况。母亲的去世，是因衰老的自然死亡。第二天早上发现，没有做特殊清扫，也没有装修。按指南的参考标准，不在告知对象之内。不动产公司在中介合同的告知事项栏记录了“自然死亡（衰老），次日发现，无特殊清扫”，判断不写进重要事项说明书。女士问：“这不就成了隐瞒吗？”公司的负责人回答：“如果买方问‘这里有没有人去世过’，我们会回答。这是整理为不属于主动告知对象的意思。”实际上，这栋房子的买方在看房时问了“您父母都还健在吗”，女士回答“母亲是在这栋房子里去世的”。买方只说了一句“是这样啊”，对价格谈判也没有影响。估价2,600万日元，以2,580万日元成交。

也写一个相反的例子。同一年，有一个哥哥在自家浴室自杀的房子来咨询出售。这是告知的对象，也没有期间的参考。写进了重要事项说明书，价格相对于估价3,100万日元，几家公司的看法是“下降两成左右”。实际成交是2,450万日元，减少约21%。买方是在知道事件的前提下、以装修为前提购买的投资者。继承人曾问过一次“能不能不说就卖掉”，但隐瞒着卖出，被发现时的解除合同和损害赔偿，代价会比降价两成更高。最后判断写明事实、把那部分计入价格出售，三个月卖掉了。

也写一个处在边界上的例子。是自然死亡，但发现得晚、做了特殊清扫的房子。在一次咨询中，独居的父亲去世，三周后才被发现，做了特殊清扫，换了地板。死因是病死，但因为做了特殊清扫，所以是告知的对象。在重要事项说明书上写明“病死，约3周后发现，进行了特殊清扫和更换地板”，价格比估价低约一成成交。“自然死亡不需要告知”的例外，就是这个“发现得晚”，在独居父母的房子里，这种情形在增加。

最后，指南是“宅地建筑物交易业者判断的参考标准”，不是法律。打官司的话，会按个别情况判断。不过，有了参考标准，为“能不能不说”而烦恼的卖方少了，不动产公司的做法也逐渐统一了。父母在家中去世，不必为此感到内疚。告知事实，判断按制度来。仅此而已。

在卧室为母亲送终的女士的房子，在告知事项栏写了事实，没有写进重要事项说明书，按估价的价格卖掉了。被买方问到时回答了，价格也没有变。“父母在家中去世，不必为此感到内疚”，我在正文的最后这样写了。指南，就是把那份内疚换成了制度的语言。告知事实，判断按制度来。女士的手停住的那一栏，就是为此而设的。

撰写: 長澤湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-24

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

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