Cancelación del registro de la hipoteca ― aunque termine de pagar el préstamo, la hipoteca inscrita en el registro no se borra sola

Cuando termina de pagar el préstamo hipotecario (住宅ローン), el banco le envía un juego de documentos para cancelar la hipoteca (抵当権). Si en ese momento no hace el registro (登記), la hipoteca sigue figurando en el registro de la propiedad. En la práctica, lo típico es descubrirlo con apuro al vender o al heredar. Aquí se ordenan los documentos necesarios, el impuesto de registro y licencias (登録免許税) (1.000 yenes por cada inmueble), la diferencia entre hacerlo usted mismo y encargarlo a un escribano judicial (司法書士), qué hacer si el banco se fusionó o desapareció, y cómo hacer la herencia y la cancelación juntas.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

Tres días antes de firmar la venta de la casa familiar, llamó el escribano judicial (司法書士) del comprador: «En la sección B (乙区) todavía figura una hipoteca. ¿Tiene a mano los documentos para cancelarla?». El vendedor, un hombre, entendió que era la hipoteca del préstamo que su padre había terminado de pagar 22 años antes. El sobre que había enviado el banco estaba en un cajón del altar budista (仏壇) de su padre. Pero ese banco se había fusionado con otro hacía 15 años y su nombre ya no existía. Este artículo cuenta cómo el sobre de ese cajón llegó a servir antes del día de la liquidación (決済, el día en que se paga el saldo del precio y se entrega la propiedad).

Cuando termina de pagar un préstamo hipotecario (住宅ローン), el banco le manda un sobre de «documentos necesarios para cancelar la hipoteca». Adentro vienen el documento de liberación de la hipoteca (抵当権解除証書, o un certificado de pago, 弁済証書), la información de identificación registral (登記識別情報, o el antiguo certificado de registro concluido, 登記済証) y un poder del banco, con una carta que dice «por favor, presente usted mismo la solicitud en la Oficina de Asuntos Legales (法務局)». Es sorprendente cuántas familias dejan ese sobre guardado en un cajón del escritorio. La hipoteca (抵当権) inscrita en el registro no se borra sola aunque usted termine de pagar el préstamo.

Que la hipoteca siga inscrita no causa ningún problema en la vida diaria. El problema aparece cuando vende, cuando hereda o cuando pide un nuevo préstamo. En una venta, se da por hecho que el comprador compra un inmueble sin hipoteca, así que hay que cancelarla antes de la liquidación. En una herencia, ocurre con frecuencia que en el inmueble a nombre del padre o la madre fallecidos sigue inscrita una hipoteca que debió quedar pagada hace veinte años, y ese banco ya se fusionó y desapareció. Revise alguna vez la sección B (乙区) que expliqué en el artículo sobre el certificado de registro (登記事項証明書). Si en la sección B de un inmueble cuyo préstamo ya pagó sigue figurando una hipoteca, ese es el objeto de este trámite.

La solicitud de cancelación la presenta el propietario (en términos registrales, el banco es la parte obligada a registrar y el propietario es la parte con derecho a registrar) ante la Oficina de Asuntos Legales que corresponde a la ubicación del inmueble. Se necesitan el formulario de solicitud de registro; el documento de liberación, la información de identificación registral (o el certificado de registro concluido) y el poder que envió el banco; y además el número de persona jurídica del banco (会社法人等番号, que se anota en la solicitud en lugar de presentar un certificado de representación, 資格証明書). El impuesto de registro y licencias (登録免許税) es de 1.000 yenes por cada inmueble: 2.000 yenes si son un terreno y un edificio, y en un departamento (マンション) cuyo terreno está formado por varias parcelas (筆), aumenta según el número de parcelas (con un tope de 20.000 yenes si son 20 o más). Puede presentar la solicitud en ventanilla, por correo o en línea.

¿Se puede hacer uno mismo? Este registro es mucho más sencillo que el registro de herencia (相続登記), y si llena la solicitud siguiendo el modelo de la Oficina de Asuntos Legales, puede hacerlo incluso alguien que nunca lo ha hecho. Hay dos puntos de cuidado. Primero, algunos documentos del banco tienen fecha de vencimiento. Si cambió el representante del banco que figura en el poder, hace falta una corrección; a veces basta con el número de persona jurídica y a veces hay que volver a sacar el certificado de representación, así que presente la solicitud pronto después de recibir el sobre. Segundo, se usa el original de la información de identificación registral (o del certificado de registro concluido), así que si lo pierde, el trámite se alarga. Si se lo encarga a un escribano judicial, los honorarios varían según la región y la oficina, pero la referencia es de unos 10.000 a 20.000 yenes; si tiene que coincidir con la liquidación de una venta, lo normal es que el escribano judicial del comprador lo tramite junto con el registro de transferencia de la propiedad (所有権移転登記).

Lo que se necesita para registrar la cancelación de una hipoteca (a septiembre de 2026). Formulario de solicitud de registro: lo prepara usted (con el modelo de la Oficina de Asuntos Legales); objeto del registro «cancelación de hipoteca» y causa «pago (liberación) en tal fecha». Documento de liberación de la hipoteca o certificado de pago: lo entrega el banco; es la información que prueba la causa del registro y se puede volver a emitir si se pierde. Información de identificación registral (o certificado de registro concluido): la entrega el banco; es la que se emitió cuando se constituyó la hipoteca; no se vuelve a emitir. Poder del banco: lo entrega el banco; puede requerir corrección si cambió el representante. Número de persona jurídica del banco: figura en el documento de liberación o en las instrucciones del banco; se anota en la solicitud en lugar del certificado de representación. Impuesto de registro y licencias: se paga con timbres fiscales (収入印紙); 1.000 yenes por cada inmueble (20.000 yenes si son 20 o más).

Se complica cuando no tiene los documentos del banco o cuando el banco ya no existe. Si perdió los documentos, pida al banco que los vuelva a emitir (el documento de liberación y el poder se pueden reemitir, pero la información de identificación registral no, así que se reemplaza con el procedimiento de aviso previo (事前通知) o con la información de verificación de identidad (本人確認情報) que prepara un escribano judicial). Si el banco se fusionó, antes de la cancelación hay que inscribir una «transferencia de la hipoteca por fusión» (合併による抵当権移転登記); el banco que sobrevivió a la fusión lo atiende si se lo pide, pero preparar los documentos lleva tiempo. Las llamadas «hipotecas dormidas» (休眠抵当権), por ejemplo cuando el banco se disolvió sin sucesor o cuando sigue inscrita la hipoteca de un particular de la era Meiji o Taisho, pueden requerir un régimen especial que usa el depósito oficial (供託) o un juicio, y eso ya es terreno de un escribano judicial o de un abogado (弁護士).

También es común que vaya junto con una herencia (相続). Si en el inmueble a nombre del padre o la madre fallecidos sigue una hipoteca ya pagada, primero se pasa la titularidad a los herederos (相続人) con el registro de herencia, y después los herederos solicitan la cancelación. Los documentos de cancelación que el banco envió a nombre del padre o la madre fallecidos se pueden usar tal cual (los herederos figuran como solicitantes). El registro de herencia y la cancelación se pueden presentar al mismo tiempo como solicitudes encadenadas (連件), así que a quienes preparan el registro de herencia con la Guía de registro de herencia (相続登記ナビ) también se les indica que revisen la sección B y si tienen los documentos de cancelación.

Dificultad según la situación. Los documentos del banco están completos: dificultad baja; puede presentar la solicitud usted mismo, y si la encarga a un escribano judicial, la referencia es de unos 10.000 a 20.000 yenes de honorarios. Perdió los documentos: dificultad media; pida al banco que los vuelva a emitir, y la información de identificación registral se reemplaza con el aviso previo u otro medio. El banco se fusionó: dificultad media; primero se inscribe la transferencia de la hipoteca por fusión (la atiende el banco que sobrevivió). El propietario falleció: dificultad media; se presentan el registro de herencia y luego la cancelación como solicitudes encadenadas. El banco desapareció, no se sabe quién es el sucesor, o la hipoteca es de la era Taisho: dificultad alta; régimen especial de las hipotecas dormidas (depósito oficial) o juicio; consulte a un escribano judicial o a un abogado.

Esto es lo que se hizo, en orden. El sobre contenía el documento de liberación de la hipoteca, el certificado de registro concluido (en esa época se entregaba ese certificado y no la información de identificación registral) y un poder a nombre del banco anterior a la fusión. El representante que figuraba en el poder, claro, ya no era el actual. Primero se llamó a la ventanilla de herencias y registros del banco que sobrevivió y se pidió la «transferencia de la hipoteca por fusión» y la emisión de un poder nuevo. El banco tardó diez días en preparar sus documentos. Como faltaban solo tres días para la liquidación, se pidió aplazarla dos semanas. El comprador aceptó, pero si hubiera sido un comprador que «no puede esperar», se habría llegado a hablar de rescindir el contrato o de pagar una penalidad.

Después vinieron los registros encadenados. El padre ya había fallecido y la casa seguía a su nombre. En este caso se presentan tres registros encadenados: el registro de herencia para pasarla a nombre del hijo, luego la transferencia de la hipoteca (por fusión) y luego la cancelación de la hipoteca. Esta vez el escribano judicial del comprador los tramitó juntos. Los costos fueron: el impuesto de registro y licencias del registro de herencia, valor de tasación de 11 millones de yenes × 0,4 %, es decir, 44.000 yenes; el de la transferencia de la hipoteca, una milésima del monto del crédito (20.000 yenes sobre un crédito de 20 millones de yenes); y la cancelación, 2.000 yenes por el terreno y el edificio. Los honorarios del escribano judicial por el registro de herencia y la cancelación juntos fueron unos 90.000 yenes. En total, unos 160.000 yenes. Si 22 años antes el padre hubiera llevado el sobre a la Oficina de Asuntos Legales esa misma semana, el trámite se habría terminado con los 2.000 yenes de la cancelación y una hora para llenar la solicitud.

Al revés, también cuento un caso que terminó fácil. En otra consulta, vino una mujer con el sobre recién recibido después de terminar de pagar. Los documentos del banco estaban completos y el banco seguía existiendo. Llenamos juntos la solicitud siguiendo el modelo de la Oficina de Asuntos Legales, pegamos timbres fiscales por 2.000 yenes para el impuesto de registro y licencias, y la presentamos en ventanilla. Sin correcciones, quedó terminado en una semana. Costó 2.000 yenes, 40 minutos en mi oficina y el viaje de ida y vuelta a la Oficina de Asuntos Legales. Cuando escribí más arriba que es «mucho más sencillo que el registro de herencia», me refería a esos 40 minutos.

Una última cosa. Cuando le llegue el sobre después de terminar de pagar, llévelo a la Oficina de Asuntos Legales esa misma semana. Solo con eso, su familia se ahorra una molestia dentro de diez o veinte años. La cancelación de la hipoteca es el trámite más sencillo de todos los registros, y también el más abandonado.

El sobre del cajón del altar por fin sirvió, a costa de aplazar dos semanas la liquidación y de unos 160.000 yenes. Al final del texto escribí: «cuando le llegue el sobre después de terminar de pagar, llévelo a la Oficina de Asuntos Legales esa misma semana». Lo que pagó el hijo 22 años después fue 80 veces el costo, y dos semanas, de un trámite que debió resolverse con 2.000 yenes y una hora. La cancelación de la hipoteca es el trámite más sencillo si se hace esa semana, y si se deja, se vuelve más difícil cada vez que cambia el nombre del banco.

Autor: 長澤湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

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