저당권 말소등기 ― 대출을 다 갚아도 등기에 올라 있는 저당권은 저절로 사라지지 않는다

주택담보대출(住宅ローン)을 다 갚으면 은행에서 말소용 서류 한 묶음이 옵니다. 이때 등기를 하지 않으면 저당권은 등기부에 계속 남습니다. 팔거나 상속할 때 뒤늦게 알고 허둥대는 것이 실무에서 흔히 보는 장면입니다. 필요한 서류, 등록면허세(부동산 1개당 1,000엔), 직접 하는 경우와 사법서사에게 맡기는 경우, 은행이 합병되거나 없어진 경우, 상속과 말소를 함께 하는 경우를 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

집을 파는 계약 사흘 전에, 매수인 쪽 사법서사(司法書士, 등기 신청을 대행하는 전문가)에게서 전화가 왔습니다. "을구(乙区)에 저당권이 남아 있습니다. 말소 서류는 가지고 계신가요?" 매도인인 남성은 그것이 아버지가 22년 전에 다 갚은 대출의 저당권이라는 것을 알았습니다. 은행에서 온 봉투는 아버지의 불단 서랍 속에 있었습니다. 그런데 그 은행은 15년 전에 다른 은행과 합병해서 이제 이름이 없습니다. 이 글은 그 서랍 속 봉투를 결제일(잔금을 치르고 집을 넘기는 날)까지 쓸 수 있게 만들기까지의 이야기입니다.

주택담보대출을 다 갚으면 은행에서 '저당권 말소에 필요한 서류'라는 봉투가 옵니다. 안에는 저당권 해제증서(抵当権解除証書, 또는 변제증서(弁済証書)), 등기식별정보(登記識別情報, 또는 예전 방식의 등기필증(登記済証)), 은행의 위임장이 들어 있고, 안내문에는 "고객님께서 직접 법무국(法務局)에 신청해 주십시오"라고 적혀 있습니다. 이 봉투를 책상 서랍에 넣어 둔 채로 있는 집이 놀랄 만큼 많습니다. 등기부의 저당권은 대출을 다 갚아도 저절로 사라지지 않습니다.

저당권이 남아 있어도 일상생활에는 아무 지장이 없습니다. 곤란해지는 것은 팔 때, 상속할 때, 새로 돈을 빌릴 때입니다. 매각에서는 매수인이 저당권 없는 부동산을 사는 것이 전제이므로 결제일까지 말소가 필요합니다. 상속에서는 돌아가신 부모 명의의 부동산에 20년 전에 다 갚았을 저당권이 남아 있고, 그 은행은 이미 합병되어 없어졌다는 상황이 자주 생깁니다. 등기사항증명서(登記事項証明書) 글에서 쓴 을구를 한 번 살펴봐 주세요. 대출을 다 갚은 부동산의 을구에 저당권이 남아 있다면, 그것이 이 절차의 대상입니다.

말소등기 신청은 소유자(등기의무자는 은행, 등기권리자는 소유자)가 부동산 소재지를 관할하는 법무국에 합니다. 필요한 것은 등기신청서, 은행에서 온 해제증서와 등기식별정보(등기필증)와 위임장, 그리고 은행의 회사법인등번호(会社法人等番号, 자격증명서(資格証明書) 대신 신청서에 적습니다)입니다. 등록면허세(登録免許税)는 부동산 1개당 1,000엔으로, 토지와 건물이면 2,000엔, 맨션에서 대지가 여러 필지(筆)로 되어 있으면 필지 수만큼 늘어납니다(20개 이상은 2만 엔이 상한). 창구, 우편, 온라인 어느 쪽으로도 신청할 수 있습니다.

직접 할 수 있느냐 하면, 이 등기는 상속등기보다 훨씬 간단해서 법무국의 신청서 양식대로 쓰면 처음 하는 사람도 할 수 있습니다. 주의할 점은 두 가지입니다. 하나, 은행 서류 중에는 유효기간이 있는 것이 있습니다. 위임장에 적힌 대표자가 바뀌었으면 정정이 필요하고, 회사법인등번호로 충분한 경우와 자격증명서를 새로 받아야 하는 경우가 있으니, 봉투가 오면 빨리 신청하세요. 둘, 등기식별정보(또는 등기필증)는 원본을 쓰기 때문에 잃어버리면 절차가 늘어납니다. 사법서사에게 맡길 경우의 보수는 지역과 사무소에 따라 차이가 있지만 1만~2만 엔 정도가 기준이고, 매각 결제에 맞춘다면 소유권이전등기와 함께 매수인 쪽 사법서사가 한꺼번에 처리하는 것이 보통입니다.

저당권 말소등기에 필요한 것(2026년 9월 기준). 등기신청서: 직접 작성(법무국 양식), 등기의 목적은 '저당권 말소', 원인은 '○년 ○월 ○일 변제(해제)'. 저당권 해제증서 또는 변제증서: 은행에서 받음, 등기원인증명정보(登記原因証明情報, 등기의 원인을 증명하는 서류)이며 잃어버리면 재발급 가능. 등기식별정보(또는 등기필증): 은행에서 받음, 저당권을 설정할 때의 것이며 재발급 불가. 은행의 위임장: 은행에서 받음, 대표자가 바뀌어 정정이 필요할 때가 있음. 은행의 회사법인등번호: 해제증서나 은행 안내문에 적혀 있음, 자격증명서 대신 신청서에 적음. 등록면허세: 수입인지로 냄, 부동산 1개당 1,000엔(20개 이상은 2만 엔).

어려워지는 것은 은행 서류가 없는 경우와 은행이 없어진 경우입니다. 서류를 잃어버렸다면 은행에 재발급을 부탁합니다(해제증서와 위임장은 재발급되지만 등기식별정보는 재발급되지 않으므로, 사전통지(事前通知)나 사법서사의 본인확인정보(本人確認情報)로 대신하는 절차가 됩니다). 은행이 합병된 경우에는 말소 전에 '합병에 의한 저당권 이전등기'를 먼저 넣어야 하는데, 존속한 은행에 부탁하면 대응해 주지만 서류 준비에 시간이 걸립니다. 은행이 해산하고 승계자가 없거나, 메이지·다이쇼 시대의 개인 저당권이 남아 있는 '휴면저당권(休眠抵当権)'은 공탁(供託, 돈을 법무국 공탁소에 맡기는 것)을 이용하는 특례나 재판이 필요할 수 있어서, 여기는 사법서사나 변호사의 영역입니다.

상황별 난이도. 은행 서류가 다 갖춰져 있음: 낮음, 직접 신청 가능하며 사법서사에게 맡기면 보수 1만~2만 엔 정도가 기준. 서류를 잃어버림: 중간, 은행에 재발급을 부탁하고 등기식별정보는 사전통지 등으로 대신함. 은행이 합병됨: 중간, 합병에 의한 저당권 이전등기를 먼저 넣음(존속 은행이 대응). 소유자가 사망함: 중간, 상속등기와 말소등기를 연건으로 신청. 은행이 없어졌거나 승계자를 모르거나 다이쇼 시대의 저당권: 높음, 휴면저당권 특례(공탁)나 재판, 사법서사·변호사에게.

상속과 함께 진행하는 경우도 많습니다. 돌아가신 부모 명의의 부동산에 다 갚은 저당권이 남아 있다면, 먼저 상속등기로 명의를 상속인에게 옮기고, 그다음 상속인이 말소등기를 신청합니다. 말소 서류는 돌아가신 부모 앞으로 은행이 보낸 것을 그대로 쓸 수 있습니다(상속인이 신청인이 됩니다). 상속등기와 말소등기는 연건(連件, 여러 등기를 순서대로 묶어 한꺼번에 내는 것)으로 동시에 신청할 수 있어서, 상속등기 내비(相続登記ナビ)로 상속등기를 준비하는 분께는 을구 확인과 말소 서류가 있는지도 함께 안내하고 있습니다.

차례대로 한 일입니다. 봉투 안에는 저당권 해제증서, 등기필증(당시는 등기식별정보가 아니라 등기필증), 그리고 합병 전 은행 이름의 위임장. 위임장의 대표자는 당연히 지금의 대표자가 아닙니다. 먼저 존속한 은행의 상속·등기 창구에 전화해서 '합병에 의한 저당권 이전등기'와 새 위임장 발급을 부탁했습니다. 은행 쪽 서류 준비에 열흘. 결제일까지 사흘밖에 없었기 때문에 결제일을 2주 미뤄 달라고 했습니다. 매수인은 받아들여 주었지만, 이것이 '미룰 수 없는' 매수인이었다면 계약 해제나 위약금 이야기가 나왔을 것입니다.

다음은 등기의 연건 신청입니다. 아버지는 이미 돌아가셨고 집 명의는 아버지 그대로였습니다. 이 경우 상속등기로 남성 명의로 바꾼 뒤, 저당권 이전등기(합병), 저당권 말소등기, 이렇게 세 건을 연건으로 신청합니다. 이번에는 매수인 쪽 사법서사가 한꺼번에 처리했고, 비용은 상속등기의 등록면허세가 평가액 1,100만 엔×0.4%로 4만 4,000엔, 저당권 이전의 등록면허세가 채권액의 1,000분의 1(채권액 2,000만 엔으로 2만 엔), 말소가 토지와 건물로 2,000엔. 사법서사 보수가 상속등기와 말소를 합쳐 약 9만 엔. 합계 약 16만 엔. 22년 전에 아버지가 그 봉투를 그 주 안에 법무국에 가져갔다면, 말소 2,000엔과 신청서를 쓰는 한 시간으로 끝났을 절차입니다.

반대로 간단히 끝난 예도 적어 둡니다. 다른 상담에서, 대출을 다 갚은 직후의 봉투를 들고 온 여성이 있었습니다. 은행 서류는 전부 갖춰져 있었고 은행도 존속하고 있었습니다. 법무국 신청서 양식대로 함께 쓰고, 등록면허세 2,000엔어치 수입인지를 붙여 창구에 냈습니다. 보정(補正, 서류 고치라는 요청) 없이 일주일 만에 완료. 든 것은 2,000엔과 제 사무소에서의 40분, 그리고 법무국 왕복. 본문에서 '상속등기보다 훨씬 간단'이라고 쓴 것은 이 40분을 두고 한 말입니다.

마지막으로 하나. 대출을 다 갚은 뒤 봉투가 오면, 그 주 안에 법무국으로. 그것만으로 10년 뒤, 20년 뒤 가족의 수고가 하나 사라집니다. 저당권 말소는 등기 중에서 가장 간단하고, 가장 방치되는 절차입니다.

불단 서랍 속 봉투는 2주의 결제 연기와 약 16만 엔으로 겨우 쓸 수 있게 되었습니다. "대출을 다 갚은 뒤 봉투가 오면, 그 주 안에 법무국으로"라고 본문 끝에 썼습니다. 22년 뒤 아들이 낸 것은, 2,000엔과 한 시간으로 끝났을 절차의 80배의 비용과 2주였습니다. 저당권 말소는 그 주에 하면 가장 간단하고, 방치하면 은행 이름이 바뀔 때마다 어려워지는 절차입니다.

글쓴이: 長澤湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

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