La responsabilidad por falta de conformidad después de vender ― lo que debe dejar decidido en el formulario de declaración y en la cláusula de exención quien vende la casa familiar heredada

Si después de vender y entregar una casa aparecen goteras o termitas, ¿de qué responde el vendedor? El contenido de la "responsabilidad por falta de conformidad" creada con la reforma del Código Civil de 2020, las cuatro cosas que puede reclamar el comprador, el plazo para avisar, la cláusula de exención que usan los vendedores particulares y los casos en que esa cláusula no sirve. Se ordena con los números reales de una consulta de alguien que vendió la casa familiar que había heredado.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

"Como el contrato dice que estoy exenta, no pasa nada, ¿verdad?". La mujer de sesenta y tantos años que vino a consultar puso sobre el escritorio una copia del contrato de compraventa y me lo dijo. Había vendido a un comprador particular, por 18 millones de yenes, la casa familiar de 40 años que heredó, y la había entregado hacía dos meses. La semana anterior, el comprador se había comunicado con ella: bajo el piso del baño la madera estaba podrida y había rastros de termitas. La reparación costaba 1,5 millones de yenes y quería que ella la pagara. En la sección de cláusulas especiales del contrato decía: "El vendedor no asume responsabilidad por falta de conformidad". Después del contrato, le pedí que me mostrara otro documento: el "formulario de declaración" (告知書) que ella había llenado al vender.

Cuando después de vender una casa aparece un defecto, la responsabilidad que tiene el vendedor se llama "responsabilidad por falta de conformidad" (契約不適合責任). Con la reforma del Código Civil (民法) de abril de 2020, cambió de nombre y de enfoque respecto de la anterior "responsabilidad por vicios ocultos" (瑕疵担保責任). Cuando lo entregado no corresponde a lo pactado en el contrato en cuanto a tipo, calidad o cantidad, el comprador puede pedir al vendedor cuatro cosas: que lo arregle (reclamación de cumplimiento, 追完の請求), que le rebaje esa parte del precio (reducción del precio, 代金の減額), que le pague los daños (indemnización, 損害賠償) o terminar el contrato (resolución, 解除). Lo importante es que el criterio ya no es "si el defecto estaba oculto", sino "si corresponde a lo pactado en el contrato". Es decir, la conclusión cambia según lo que se escribió en el contrato y en el formulario de declaración.

También hay reglas sobre el plazo. Según el Código Civil, si el comprador no avisa al vendedor dentro de 1 año desde que supo de la falta de conformidad, en principio ya no puede reclamar. Pero si el vendedor conocía la falta de conformidad al momento de la entrega, o no la conocía por una negligencia grave, este límite de plazo no se aplica. Cuando el vendedor es un particular, se puede acortar el plazo o excluir la responsabilidad mediante una cláusula especial. En las ventas de casas usadas entre particulares se usa mucho la cláusula "solo se responde por lo que se avise dentro de los 3 meses desde la entrega". En cambio, cuando el vendedor es una inmobiliaria (宅建業者, empresa con licencia de transacciones inmobiliarias), las cláusulas desfavorables para el comprador son nulas, salvo la que fija el plazo en 2 años o más desde la entrega.

Entonces, ¿hasta dónde sirve la cláusula de "no asume responsabilidad" del contrato de la mujer? El Código Civil establece que, aunque se pacte que no se asume responsabilidad, el vendedor no se libera de responder por los hechos que conocía y no comunicó. Quien vende la casa familiar heredada no vivía allí, así que muchas veces no sabe cuán deteriorada está. Por eso se usa la cláusula de exención (免責特約). Y por esa misma razón, escribir en el formulario de declaración "lo que sí sabía" es la mejor protección para el vendedor.

Defectos que cubre la cláusula de exención y defectos que no: la línea divisoria es "si el vendedor lo sabía". A partir del formulario de declaración y del contrato, el camino se divide en dos. De un lado, los defectos que el vendedor no conocía: la cláusula de exención sirve. Del otro, los hechos que el vendedor conocía y no escribió en el formulario de declaración: aunque haya cláusula de exención, no se libera de responder (artículo 572 del Código Civil). En una casa heredada, basta con escribir "desconocido" en lo que no sabe. Se cae en el segundo grupo cuando "lo sabía y escribió 'no'".

El formulario de declaración, que algunas inmobiliarias llaman "informe del estado del inmueble" (物件状況報告書), lo llena el vendedor después de firmar el contrato de intermediación (媒介契約). Goteras, termitas, averías en las cañerías de agua y desagüe, inclinación del edificio, límites e invasiones del terreno, ruidos y situación del vecindario, reparaciones anteriores. Además, en la "lista de equipamiento" (付帯設備表) se anota si hay aire acondicionado o calentador de agua y si funcionan. El truco para llenarlo es uno solo: lo que no sabe, escríbalo como "desconocido". No lo deje en blanco. No ponga "no" por suposición. En una casa heredada lo normal es que aparezcan muchos "desconocido", y eso no es nada de qué avergonzarse.

Otra herramienta es la inspección del estado del edificio (建物状況調査, también llamada inspección). Un especialista, como un arquitecto, revisa a simple vista las grietas en los cimientos y en las paredes exteriores, las marcas de goteras y el estado debajo del piso. Desde abril de 2018, al firmar el contrato de intermediación, la inmobiliaria debe indicar si puede presentar a una empresa que haga esta inspección. El costo empieza en unas decenas de miles de yenes, y si se descubre el deterioro antes de vender, se puede escribir en el formulario de declaración y tenerlo en cuenta en el precio.

Vuelvo al formulario de declaración de la mujer. En la casilla de "daños por termitas" había escrito "no". Al hablar con ella, resultó que entre las cosas que dejó su padre había un recibo de un tratamiento antitermitas debajo del piso hecho 15 años antes, y ella lo había visto al ordenar la casa. "No sé si hubo daños. Pero sí sabía que se había hecho el tratamiento". Ahí estaba el punto decisivo.

Lo que la mujer sabía era el tratamiento antitermitas de hacía 15 años; no sabía de la podredumbre bajo el piso que apareció ahora. Pero el "no" lo escribió por suposición, y en realidad era una casilla donde correspondía escribir "tratamiento antitermitas en la era Heisei (1989-2019). Se desconoce si hubo daños". Queda margen para que le digan que lo sabía y no lo comunicó. Lo que yo puedo hacer, como agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引士), es ordenar cómo leer el contrato y el formulario de declaración. Le dije que, si se llegaba a un conflicto con el comprador, eso era terreno de un abogado (弁護士), y le recomendé primero conversar con la inmobiliaria como intermediaria.

La conversación llevó un mes. El reclamo del comprador era de 1,5 millones de yenes: 900.000 yenes por la reparación bajo el piso, 200.000 yenes por el tratamiento antitermitas y 400.000 yenes por desmontar y rehacer el baño. El resultado: la mujer pagó los 200.000 yenes del tratamiento antitermitas y la mitad de la reparación bajo el piso, 450.000 yenes; en total, 650.000 yenes. Desmontar y rehacer el baño era una parte que el comprador ya pensaba reformar, así que corrió por cuenta del comprador. El documento del acuerdo se firmó después de que lo revisara un abogado contratado por la mujer.

Cómo se repartió en la conversación el reclamo de 1,5 millones de yenes del comprador (ejemplo de este artículo). Reparación bajo el piso: reclamo de 900.000 yenes; la mujer (vendedora) paga 450.000 yenes y el comprador 450.000 yenes. Tratamiento antitermitas: reclamo de 200.000 yenes; la mujer paga 200.000 yenes y el comprador 0 yenes. Desmontar y rehacer el baño: reclamo de 400.000 yenes; la mujer paga 0 yenes y el comprador 400.000 yenes (ya pensaba reformarlo). Total: reclamo de 1,5 millones de yenes; la mujer paga 650.000 yenes y el comprador 850.000 yenes.

¿Qué habría pasado si hubiera escrito en el formulario de declaración "se hizo tratamiento antitermitas; se desconoce si hubo daños" y hubiera hecho revisar debajo del piso al ponerla en venta? Si la hubiera vendido con unos 300.000 yenes de descuento, sabiendo ya del deterioro, el comprador la habría comprado aceptándolo, y sería difícil decir que "no corresponde a lo pactado en el contrato". Creo que es muy probable que, a cambio de que los 18 millones de yenes pasaran a ser 17,7 millones, no hubiera habido ni el pago de 650.000 yenes ni un mes de disputa.

También dejo escrito cómo moverse primero cuando el comprador se comunica. No diga "voy a pagar" por los nervios. Pero tampoco lo rechace con un "no sé nada". Primero, pida las fotos del problema y el presupuesto de la reparación, y comuníquese con la inmobiliaria que intermedió. Después, verifique si el aviso llegó dentro del plazo fijado en el contrato. El contrato de la mujer decía "dentro de los 3 meses desde la entrega", y el aviso llegó en el segundo mes, así que estaba dentro del plazo. Luego, si puede, vaya a ver el lugar con sus propios ojos. La mujer, al ver las fotos de debajo del piso, se acordó del recibo del tratamiento de su padre.

El tratamiento del equipamiento también es algo que muchas veces se decide aparte en el contrato. Para el equipamiento como el calentador de agua, el aire acondicionado, el extractor o la cocina, es común ver un plazo corto, como "solo se reparan las averías avisadas dentro de los 7 días desde la entrega", o una redacción como "por ser equipos viejos, no se asume responsabilidad". No son raros los conflictos por un equipo anotado en la lista de equipamiento como "hay, sin averías" que al día siguiente de la entrega no funcionaba. Si no sabe si un equipo funciona, escriba también aquí "desconocido" o "puede que no esté en condiciones de uso".

Resumo en tres lo que hay que hacer antes de vender. Uno: buscar entre las cosas del fallecido los registros de reparaciones (recibos, garantías, contratos de obra). Dos: en el formulario de declaración, escribir lo que sabe con el año y el contenido, y lo que no sabe, como "desconocido". Tres: leer la cláusula de exención y el plazo para avisar del contrato, y confirmar con la inmobiliaria qué queda excluido. Lo de los límites del terreno está en el artículo sobre la confirmación de límites; lo de la declaración de una casa donde murió alguien, en el artículo sobre los hechos que hay que declarar; y todo el proceso de venta, en el artículo sobre cómo se vende un inmueble.

Al irse, la mujer dijo: "Creía que 'exención' quería decir que una queda libre de todo". La cláusula de exención solo protege al vendedor de lo que "no sabía". Lo que sabía, hay que escribirlo. Esa es la forma más barata de protegerse después de vender.

Autor: 長澤湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

Fuentes oficiales

Las reglas y cifras de este artículo se pueden comprobar en estas páginas oficiales (en japonés).

e-Gov, buscador de leyes: Código Civil (民法) ― Responsabilidad por falta de conformidad (artículos 562 a 564), plazo para avisar (artículo 566), límites de la cláusula de exención (artículo 572)

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