판 뒤의 계약부적합책임 ― 상속한 본가를 파는 사람이 고지서와 면책특약으로 정해 둘 것

집을 팔아 인도한 뒤에 비가 새거나 흰개미가 발견되면 매도인은 무엇을 책임지는가. 2020년 민법 개정으로 생긴 ‘계약부적합책임(契約不適合責任)’의 내용, 매수인이 청구할 수 있는 네 가지, 통지 기간, 개인 매도인이 쓰는 면책특약(免責特約)과 그 특약이 듣지 않는 경우. 상속한 본가를 판 상담의 실제 숫자로 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

“면책이라고 계약서에 쓰여 있으니까 괜찮은 거죠?” 상담하러 온 60대 여성은 매매계약서 사본을 책상에 놓고 그렇게 말했습니다. 상속한, 지은 지 40년 된 본가를 개인 매수인에게 1,800만 엔에 팔고 인도한 것이 두 달 전. 지난주 매수인에게서 연락이 왔다. 욕실 마루 밑이 썩어 있고 흰개미 흔적이 있다. 수리에 150만 엔이 드니 내 달라. 계약서 특약란에는 “매도인은 계약부적합책임을 지지 않는다”고 되어 있었습니다. 저는 계약서 다음으로, 또 한 장의 서류를 보여 달라고 했습니다. 팔 때 여성이 쓴 ‘고지서(告知書, 매도인이 집의 상태를 적어 매수인에게 알리는 서류)’입니다.

집을 판 뒤에 결함이 발견되었을 때 매도인이 지는 책임을 ‘계약부적합책임(契約不適合責任)’이라고 합니다. 2020년 4월 민법 개정으로 그때까지의 ‘하자담보책임(瑕疵担保責任)’에서 이름과 사고방식이 바뀌었습니다. 인도한 물건이 종류·품질·수량에 관해 계약 내용과 맞지 않을 때, 매수인은 매도인에게 네 가지를 요구할 수 있습니다. 고쳐 달라(추완 청구, 追完の請求), 그만큼 깎아 달라(대금 감액), 손해를 물어 달라(손해배상), 계약을 그만두고 싶다(해제). 중요한 것은 판단 기준이 ‘숨은 결함인가’가 아니라 ‘계약 내용과 맞는가’가 되었다는 점입니다. 즉 계약서와 고지서에 무엇을 썼느냐로 결론이 달라집니다.

기간에도 규칙이 있습니다. 민법에서는 매수인이 부적합을 안 때부터 1년 이내에 매도인에게 통지하지 않으면 원칙적으로 청구할 수 없게 됩니다. 다만 매도인이 인도할 때 부적합을 알고 있었거나, 중대한 부주의로 몰랐을 때는 이 기간 제한이 걸리지 않습니다. 개인이 매도인인 경우에는 특약으로 기간을 짧게 하거나 책임을 지지 않는다고 정할 수 있습니다. 중고주택의 개인 간 매매에서는 “인도로부터 3개월 이내에 통지된 것에 한한다”는 특약이 자주 쓰입니다. 한편 매도인이 부동산 회사(택지건물거래업자, 宅建業者)인 경우에는, 인도로부터 2년 이상으로 하는 특약을 제외하고 매수인에게 불리한 특약은 무효입니다.

그렇다면 여성의 계약서에 있는 “책임을 지지 않는다”는 특약은 어디까지 효력이 있을까. 민법에는, 책임을 지지 않는 특약을 해도 매도인이 알면서 알리지 않은 사실에 대해서는 책임을 면하지 못한다는 규정이 있습니다. 상속한 본가의 매도인은 자신이 거기 살지 않았으므로 집이 얼마나 상했는지 모르는 경우가 많다. 그래서 면책특약(免責特約)이 쓰입니다. 그리고 같은 이유로, ‘알고 있었던 것’을 고지서에 적어 두는 것이 매도인에게 가장 좋은 방어가 됩니다.

면책특약이 듣는 결함과 듣지 않는 결함 ― 갈림길은 “매도인이 알고 있었는가”입니다. 고지서와 계약서의 면책특약에서 길이 둘로 갈립니다. 한쪽은 매도인이 몰랐던 결함으로, 면책특약이 들어 책임을 지지 않아도 됩니다. 다른 쪽은 알면서 고지서에 쓰지 않은 사실로, 면책특약이 있어도 책임을 면하지 못합니다(민법 제572조). 상속한 집에서 모르는 것은 “불명”이라고 쓰면 충분합니다. “알고 있었는데 ‘무’라고 썼을” 때 뒤쪽에 들어갑니다.

고지서는 부동산 회사에 따라 ‘물건상황보고서(物件状況報告書)’라고도 불리며, 매개계약(媒介契約)을 맺은 뒤 매도인이 씁니다. 비 샘, 흰개미, 급배수관 고장, 건물 기울기, 경계와 월경(越境, 담이나 나뭇가지 등이 경계선을 넘어간 것), 소음이나 이웃 사정, 과거의 수선. 아울러 ‘부대설비표(付帯設備表)’에 에어컨이나 급탕기가 있는지, 고장 나지 않았는지를 적습니다. 쓰는 요령은 하나로, 모르는 것은 “불명(不明)”이라고 쓰는 것입니다. 빈칸으로 두지 않는다. 추측으로 “무(無)”라고 쓰지 않는다. 상속한 집에서는 “불명”이 늘어서는 것이 보통이고, 그것은 부끄러운 일이 아닙니다.

또 하나의 방법이 건물상황조사(建物状況調査, 인스펙션)입니다. 건축사 등 전문가가 기초나 외벽의 금, 비 샌 흔적, 마루 밑 상태를 눈으로 보고 조사합니다. 2018년 4월부터 부동산 회사는 매개계약 때 이 조사를 하는 업자를 소개할 수 있는지를 밝히게 되었습니다. 비용은 수만 엔부터이고, 팔기 전에 상한 곳을 알면 고지서에 쓸 수 있고 가격에 반영할 수 있습니다.

여성의 고지서로 돌아갑니다. ‘흰개미 피해’ 칸에는 “무”라고 쓰여 있었습니다. 이야기를 들어 보니, 아버지가 15년 전에 마루 밑 방의(防蟻, 흰개미 방지) 공사를 한 영수증이 유품 속에 있었고, 여성은 정리할 때 그것을 보았다. “피해가 있었는지는 몰라요. 하지만 공사를 한 건 알고 있었어요.” 여기가 갈림길이었습니다.

여성이 알고 있었던 것은 15년 전의 방의 공사이고, 이번 마루 밑 부식 자체를 알고 있었던 것은 아닙니다. 다만 “무”라고 쓴 것은 추측이었고, 원래는 “헤이세이(平成) 시절에 방의 공사 있음. 피해 유무는 불명”이라고 써야 할 칸이었습니다. 알면서 알리지 않았다는 말을 들을 여지가 남는다. 제 입장에서 할 수 있는 것은 택지건물거래사(宅地建物取引士)로서 계약 서면과 고지서 읽는 법을 정리하는 데까지입니다. 매수인과 다툼이 된다면 변호사(弁護士)의 영역이라고 전하고, 먼저 부동산 회사를 사이에 넣어 협의하라고 권했습니다.

협의는 한 달 걸렸습니다. 매수인의 청구는 150만 엔으로, 내역은 마루 밑 보수 90만 엔, 방의 처리 20만 엔, 욕실 해체와 복구 40만 엔. 결론은 방의 처리 20만 엔과 마루 밑 보수의 절반 45만 엔을 여성이 부담해 합계 65만 엔. 욕실 해체와 복구는 매수인이 원래 리폼할 예정이던 부분이라 매수인 부담이 되었습니다. 합의 서면은 여성이 의뢰한 변호사에게 확인을 받은 뒤에 주고받았습니다.

매수인의 청구 150만 엔은 협의에서 이렇게 나뉘었습니다(이 글의 예). 마루 밑 보수: 청구 90만 엔, 여성(매도인) 45만 엔, 매수인 45만 엔. 방의 처리: 청구 20만 엔, 여성 20만 엔, 매수인 0엔. 욕실 해체와 복구: 청구 40만 엔, 여성 0엔, 매수인 40만 엔(원래 리폼 예정). 합계: 청구 150만 엔, 여성 65만 엔, 매수인 85만 엔.

만약 고지서에 “방의 공사 있음, 피해 유무는 불명”이라고 쓰고, 매물로 내놓을 때 마루 밑을 봐 달라고 했다면 어땠을까. 상한 곳을 안 상태에서 30만 엔쯤 깎아 팔았다면 매수인은 알고 산 것이 되어 “계약 내용과 맞지 않는다”고 말하기 어려워집니다. 1,800만 엔이 1,770만 엔이 되는 대신, 65만 엔의 지급과 한 달간의 다툼은 없었을 가능성이 높다고 저는 생각합니다.

매수인에게서 연락이 왔을 때의 첫 대응도 적어 두겠습니다. 당황해서 “내겠습니다”라고 하지 않는다. 그렇다고 “모릅니다”라고 잘라 거절하지도 않는다. 먼저 불량 부분의 사진과 수리 견적서를 받아, 중개한 부동산 회사에 연락합니다. 다음으로 계약서의 통지 기간 안에 연락이 왔는지 확인한다. 여성의 계약서는 “인도로부터 3개월 이내”였고 연락은 두 달째였으므로 기간 내였습니다. 그런 다음 가능하면 자기 눈으로 현장을 본다. 여성은 마루 밑 사진을 보고 아버지가 한 공사의 영수증이 생각났다고 합니다.

설비의 취급도 계약서에서 따로 정하는 경우가 많은 부분입니다. 급탕기, 에어컨, 환풍기, 레인지 같은 부대설비는 “인도로부터 7일 이내에 신청(申し出)한 고장에 한해 고친다” 같은 짧은 기간을 두거나, “오래된 설비이므로 책임을 지지 않는다”고 하는 표현을 자주 봅니다. 부대설비표에 “있음·고장 없음”이라고 쓴 설비가 인도 다음 날 작동하지 않았다는 다툼은 드물지 않습니다. 작동할지 알 수 없는 설비는 여기에도 “불명”이나 “사용에 견디지 못할 가능성 있음”이라고 써 둡니다.

팔기 전에 할 일을 세 가지로 정리합니다. 하나, 유품 속에서 수선 기록(영수증, 보증서, 공사 계약서)을 찾는다. 둘, 고지서에는 알고 있는 것은 연도와 내용까지 쓰고, 모르는 것은 “불명”이라고 쓴다. 셋, 계약서의 면책특약과 통지 기간을 읽고, 무엇이 대상에서 빠지는지 부동산 회사에 확인한다. 경계 이야기는 경계 확정 글에, 사람이 돌아가신 집의 고지는 고지사항 글에, 파는 순서 전체는 매각 흐름 글에 써 두었습니다.

여성은 돌아가면서 “면책이라는 게, 뭐든지 면한다는 뜻인 줄 알았어요”라고 했습니다. 면책특약이 지켜 주는 것은 매도인이 ‘몰랐던 것’뿐입니다. 알고 있었던 것은 써 둔다. 그것이 판 뒤의 자신을 지키는 가장 싼 방법입니다.

글쓴이: 長澤湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

공식 출처

이 기사의 제도와 수치는 다음 공식 페이지(일본어)에서 확인할 수 있습니다.

e-Gov 법령검색 「민법」(民法) ― 계약부적합책임(제562~564조), 통지 기간(제566조), 면책특약의 한계(제572조)

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