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2026-09-26

Cómo leer el detalle de tributación del impuesto sobre bienes inmuebles ― por qué el valor de tasación y la base imponible son distintos, y los terrenos que no aparecen en el detalle

El aviso de pago del impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) que llega cada primavera trae un "detalle de tributación" (課税明細書) que enumera los terrenos y los edificios uno por uno. ¿Por qué el precio (valor de tasación) y la base imponible son distintos? ¿Qué significan las columnas de terreno residencial, base imponible del año anterior y reducción? ¿Cómo se calcula el impuesto? Y una trampa en la herencia: hay terrenos que no aparecen en el detalle, como un camino privado exento de impuestos. Lo explico con los números de una mujer que trajo el detalle de la casa de su madre.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

"La casa de mi madre es este terreno y este edificio, nada más". Una mujer de unos 40 años extendió el aviso de pago del impuesto sobre bienes inmuebles que había llegado a nombre de su madre fallecida. Quería hacer ella misma el registro (登記) de la herencia, y había venido a contar los bienes antes de sacar el certificado de registro (登記事項証明書). En el detalle de tributación aparecían una parcela de terreno y un edificio. Le pregunté por el camino frente a la casa. "Es un callejón angosto sin salida; lo usan las 4 casas del fondo". Ese mismo día le pedí que sacara en la municipalidad el registro de bienes por titular (名寄帳), y apareció un terreno que no estaba en el detalle: el camino frente a la casa, una cuota de copropiedad de una cuarta parte (1/4) de un terreno de 42 metros cuadrados.

El impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) lo cobra la municipalidad (市区町村) (en los 23 distritos de Tokio, el Gobierno Metropolitano) a quien es propietario el 1 de enero de cada año. Entre abril y junio, más o menos, llega el aviso de pago (納税通知書), y con él viene el detalle de tributación (課税明細書), que enumera los terrenos y los edificios uno por uno. La Ley de Impuestos Locales (地方税法) obliga a la municipalidad a entregar el detalle de tributación al contribuyente. El formato cambia según la municipalidad, pero los datos que aparecen son casi los mismos.

En la parte del terreno aparecen la ubicación y el número de parcela, la categoría del terreno (地目), la superficie (地積), el precio y la base imponible. La categoría y la superficie muchas veces vienen en dos versiones, "según el registro" y "según la situación real" (現況), y el impuesto se calcula con la situación real. Que en el registro diga campo de cultivo y en la realidad sea terreno para vivienda no es raro, como expliqué en el artículo sobre la categoría del terreno. El precio es lo que se llama valor de tasación para el impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税評価額). Es el mismo número que aparece en el certificado del que hablé en el artículo sobre el certificado de valor de tasación, y el impuesto de registro y licencias (登録免許税) del registro de herencia también se calcula a partir de este precio.

El precio y la base imponible (課税標準額; el monto sobre el que se aplica la tasa del impuesto) son distintos por el régimen especial para terrenos residenciales (住宅用地の特例). En un terreno con una casa, la parte de hasta 200 metros cuadrados por vivienda (terreno residencial de pequeña escala, 小規模住宅用地) tiene como base imponible del impuesto sobre bienes inmuebles una sexta parte del precio, y la parte que pasa de eso (terreno residencial general, 一般住宅用地), un tercio. En el impuesto de planificación urbana (都市計画税), son un tercio y dos tercios, respectivamente. El detalle tiene columnas para la superficie de terreno residencial de pequeña escala y de terreno residencial general; si hay números ahí, el régimen especial se está aplicando. Lo que pasa si se derriba la casa lo expliqué en el artículo sobre el régimen especial para terrenos residenciales.

Cómo fluyen los números del detalle de tributación, del precio al impuesto (el terreno de 165 metros cuadrados de este artículo). Impuesto sobre bienes inmuebles: el precio (valor de tasación) de 19.800.000 yenes se multiplica por 1/6 por el régimen especial para terrenos residenciales y da una base imponible de 3.300.000 yenes; por la tasa del 1,4%, son 46.200 yenes. Impuesto de planificación urbana: el precio de 19.800.000 yenes se multiplica por 1/3 y da una base imponible de 6.600.000 yenes; por la tasa del 0,3%, son 19.800 yenes. Es terreno residencial de pequeña escala, de hasta 200 metros cuadrados. En el edificio, el precio es directamente la base imponible. La tasa estándar del impuesto sobre bienes inmuebles es del 1,4%, y la del impuesto de planificación urbana tiene un máximo del 0,3% y varía según la municipalidad (a septiembre de 2026).

La columna "base imponible del año anterior" (前年度課税標準額) sirve para reconocer los terrenos cuyo impuesto sube un poco cada año. En las zonas donde el precio del suelo subió, hay terrenos cuya base imponible todavía no llega a su nivel correcto; en ese caso, la base sube por etapas cada año, hasta la base del año anterior más cierto monto (medida de ajuste de la carga, 負担調整措置). Si la base imponible de este año y la del anterior son distintas, piense que el terreno está a mitad de ese proceso. El precio se fija en la reevaluación (評価替え) que se hace cada 3 años; el precio del año fiscal 2024 se mantiene, en principio, hasta el año fiscal 2026. La siguiente reevaluación es en el año fiscal 2027.

En la parte del edificio aparecen el número de edificio, el tipo (vivienda, etc.), la estructura (madera, etc.), la superficie construida, el año de construcción, el precio y la base imponible. El régimen especial para terrenos residenciales es solo para el terreno, así que en el edificio el precio es directamente la base imponible. Las viviendas nuevas, si cumplen ciertos requisitos, tienen una reducción a la mitad del impuesto por la parte de hasta 120 metros cuadrados durante 3 años fiscales (5 años fiscales en las viviendas resistentes o semirresistentes al fuego de 3 pisos o más, entre otras), que aparece en la columna "monto de reducción" (減額税額) del detalle. Por eso, el año en que termina ese período, parece que el impuesto del edificio casi se duplicó.

El impuesto se calcula multiplicando la base imponible por la tasa. La tasa estándar del impuesto sobre bienes inmuebles es del 1,4%, y la del impuesto de planificación urbana tiene un máximo del 0,3%; varían según la municipalidad. Si la suma de las bases imponibles de los terrenos que una persona tiene en una misma municipalidad es menor de 300.000 yenes, o la de los edificios menor de 200.000 yenes, no se cobra el impuesto sobre bienes inmuebles (umbral de exención, 免税点).

Lo más común es pagarlo en 4 cuotas al año, en meses que fija la municipalidad, por ejemplo abril, julio, diciembre y febrero del año siguiente. Como el impuesto de todo el año se le cobra a quien es propietario el 1 de enero, cuando se vende una casa a mitad de año la costumbre es repartirlo por días en el contrato de compraventa, pero quien le paga a la municipalidad es el propietario al 1 de enero. El año de la herencia, el aviso sigue llegando a nombre del fallecido, y los herederos (相続人) pagan en su lugar. A las casas cuyo registro de herencia todavía no se ha hecho, la municipalidad a veces les envía un aviso pidiendo que se declare "quién la posee actualmente" (現に所有している者), y muchas municipalidades fijan un plazo para eso en su reglamento.

A partir de aquí viene lo que hay que cuidar en la herencia (相続). En el detalle de tributación solo aparecen los terrenos y edificios de esa municipalidad que pagan impuesto sobre bienes inmuebles. Un terreno exento por ser vía de uso público (公衆用道路), como el camino privado frente a una casa, puede no aparecer en el detalle. Tampoco aparecen los terrenos pequeños que no llegan al umbral de exención ni los terrenos que están en otra municipalidad. Si cuenta los bienes solo con el detalle, se le escaparán terrenos que hay que registrar. El "registro de bienes por titular" (名寄帳) de la municipalidad es la lista de los inmuebles que esa persona tiene dentro de esa municipalidad, y muchas municipalidades incluyen incluso los terrenos exentos; en una herencia, saque este documento. Además, en febrero de 2026 empezó el "sistema de certificado de registro de inmuebles en propiedad" (所有不動産記録証明制度), que hace una lista, a partir de los registros de todas las Oficinas de Asuntos Legales (法務局) del país, de los inmuebles a nombre de una persona.

Otra cosa: en los terrenos o casas en copropiedad, el aviso de pago le llega a un solo representante. Si la madre tenía la casa en copropiedad con el padre, puede pasar que el detalle llegue a nombre del padre y que esa propiedad no aparezca en el aviso a nombre de la madre. La parte de un camino privado se escapa fácilmente porque, además de estar exenta, se le suma este mecanismo de la copropiedad.

Leamos el detalle de la casa de la madre de la mujer. El terreno era de 165 metros cuadrados, todo terreno residencial de pequeña escala. El precio era de 19.800.000 yenes (120.000 yenes por metro cuadrado); la base imponible del impuesto sobre bienes inmuebles era una sexta parte, 3.300.000 yenes, y la del impuesto de planificación urbana, un tercio, 6.600.000 yenes. La base imponible del año anterior era la misma, así que no estaba a mitad del ajuste de la carga. El edificio era una casa de madera de 2 pisos construida en 2004, con un precio de 5.400.000 yenes. La reducción por vivienda nueva había terminado hacía mucho.

El impuesto: sobre el terreno, el impuesto sobre bienes inmuebles era 3.300.000 yenes × 1,4% = 46.200 yenes, y el de planificación urbana, 6.600.000 yenes × 0,3% = 19.800 yenes. Sobre el edificio, el impuesto sobre bienes inmuebles era 5.400.000 yenes × 1,4% = 75.600 yenes, y el de planificación urbana, 5.400.000 yenes × 0,3% = 16.200 yenes. En total, 157.800 yenes, que coincidía con el impuesto anual del aviso. Si sigue los números uno por uno, casi siempre puede reconstruir el monto del aviso a partir del detalle. Si no coincide, existe la manera de verificar la tasación con el trámite que expliqué en el artículo sobre la inspección pública (縦覧).

El detalle de tributación de la casa de la madre y el impuesto anual que sale de él (el ejemplo de este artículo). Terreno (impuesto sobre bienes inmuebles): precio 19.800.000 yenes; base imponible 3.300.000 yenes (una sexta parte); impuesto 46.200 yenes. Terreno (impuesto de planificación urbana): precio 19.800.000 yenes; base imponible 6.600.000 yenes (un tercio); impuesto 19.800 yenes. Edificio (impuesto sobre bienes inmuebles): precio 5.400.000 yenes; base imponible 5.400.000 yenes; impuesto 75.600 yenes. Edificio (impuesto de planificación urbana): precio 5.400.000 yenes; base imponible 5.400.000 yenes; impuesto 16.200 yenes. La cuarta parte del camino privado: no aparece en el detalle; exenta; 0 yenes. Total: 157.800 yenes.

El camino privado que apareció en el registro de bienes por titular tenía como categoría "vía de uso público", y en la columna de base imponible decía "exento". En el registro de herencia, esta cuarta parte también se registra junto con la casa y el terreno. Como el detalle no muestra el precio de un camino privado exento, para calcular el impuesto de registro y licencias lo común es usar una tasación basada en el precio de los terrenos para vivienda cercanos. Qué precio usar, confírmelo con la Oficina de Asuntos Legales donde presentará la solicitud. La mujer hizo un borrador de la solicitud que incluía la parte del camino privado y luego reservó una cita en la consulta de registro de la Oficina de Asuntos Legales.

Al pasar los números del detalle a la solicitud de registro de herencia, lo que más se confunde es la superficie. Si el detalle muestra "superficie según el registro" y "superficie según la situación real", en la solicitud se escribe la del registro, y debe coincidir letra por letra con el certificado de registro. Una vez, una persona copió en la solicitud la superficie real del detalle, 168 metros cuadrados, y la Oficina de Asuntos Legales le pidió una corrección (補正; volver a escribirla). La superficie registrada era de 165,28 metros cuadrados. En cambio, para calcular el impuesto de registro y licencias se usa el "precio" del detalle o del certificado de tasación. En esta casa eran 19.800.000 yenes del terreno y 5.400.000 yenes del edificio, en total 25.200.000 yenes, y el 0,4% de eso da 100.800 yenes (la parte del camino privado se calcula aparte). Lo común es presentarlo en la Oficina de Asuntos Legales con el certificado de valor de tasación del impuesto sobre bienes inmuebles adjunto.

En la parte del edificio también hay señales que se pasan por alto con facilidad. En otra consulta, la superficie construida de la casa del padre era de 112,62 metros cuadrados en el detalle y de 96,06 metros cuadrados en el certificado de registro. La diferencia de 16,56 metros cuadrados era una habitación de estilo japonés agregada en 1999. Como la municipalidad inspecciona los edificios en el lugar para cobrar el impuesto, el detalle muestra la cifra actual, incluida la ampliación, mientras que el registro sigue como cuando se construyó la casa. También puede pasar que el edificio aparezca en dos renglones del detalle y que uno de ellos no tenga número de edificio. Es porque los edificios no registrados se inscriben en el "libro complementario de tributación de edificios" (家屋補充課税台帳) de la municipalidad y así se les cobra el impuesto. Cómo encontrar la diferencia lo expliqué en el artículo sobre el plano del edificio y los planos de cada planta.

Los números que se pasan del detalle de tributación y del certificado de registro a la solicitud de registro de herencia. Del detalle se copia el precio (valor de tasación), que se usa para calcular el impuesto de registro y licencias. Del certificado de registro se copian el número de parcela, la superficie del terreno, el número de edificio y la superficie construida. La superficie según la situación real del detalle no se copia en la solicitud. Si la superficie construida del detalle es mayor que la del registro, sospeche de una ampliación no registrada. En esta casa: terreno 19.800.000 yenes + edificio 5.400.000 yenes = 25.200.000 yenes × 0,4% = 100.800 yenes. El impuesto de registro y licencias del registro de herencia es el 0,4% del valor de tasación (sin contar las fracciones menores de 1.000 yenes), y se descartan las fracciones menores de 100 yenes (a octubre de 2026).

Cualquiera de las dos diferencias da poco trabajo si se descubre antes del registro de herencia. En el caso de la superficie construida, si le pide a un agrimensor de tierras y edificios (土地家屋調査士) que haga el registro de modificación de la sección de descripción (表題部) y después hace el registro de herencia, cuando venda la casa tendrá completos de una sola vez los documentos que hay que entregarle al comprador. Cuando reciba el detalle, póngalo al lado del certificado de registro y compare tres cosas: la superficie del terreno, la superficie construida y el número de edificio. Esos 5 minutos evitan correcciones posteriores y retrasos en la venta.

El detalle de tributación es el papel que muestra en qué se basa el impuesto y, al mismo tiempo, el borrador del inventario de los bienes de esa casa. Pero es solo un borrador. Sospeche una vez que puede haber terrenos que no aparecen, y saque el registro de bienes por titular. Más aún si el camino frente a la casa es privado.

Autor: 長澤 湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

Fuentes oficiales

Las reglas y cifras de este artículo se pueden comprobar en estas páginas oficiales (en japonés).

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