日本語 · English · 简体中文 · 繁體中文 · Português · Tiếng Việt · 한국어 · Español

2026-09-26

고정자산세(固定資産税) 과세명세서 읽는 법 ― 평가액과 과세표준액이 다른 이유, 명세서에 실리지 않는 토지

매년 봄에 오는 고정자산세 납세통지서에는 토지와 가옥을 하나씩 나열한 ‘과세명세서(課税明細書)’가 붙어 있습니다. 가격(평가액)과 과세표준액은 왜 다른지, 주택용지·전년도 과세표준액·감액 칸의 의미, 세액 계산법. 그리고 비과세 사도(私道, 개인 소유의 길)처럼 명세서에 실리지 않는 토지가 있다는 상속에서의 함정. 어머니 집의 명세서를 가져온 여성의 숫자로 적겠습니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

“어머니 집은 이 토지 하나와 건물 하나예요.” 40대 여성은 돌아가신 어머니 앞으로 온 고정자산세 납세통지서를 펼쳤습니다. 상속등기를 직접 하려고, 등기사항증명서(登記事項証明書)를 떼기 전에 재산을 세러 온 것입니다. 과세명세서에는 토지가 1필(筆, 등기상 토지를 세는 단위), 가옥이 1동. 저는 집 앞 길에 대해 물었습니다. “막다른 좁은 길인데, 안쪽 네 집이 써요.” 그날 안에 시청에서 나요세초(名寄帳, 그 사람이 그 시정촌에 가진 부동산 목록)를 떼어 오게 했더니, 명세서에 없던 토지가 하나 나왔습니다. 집 앞 길, 42㎡의 4분의 1 지분입니다.

고정자산세는 매년 1월 1일 시점의 소유자에게 시정촌(市町村)(도쿄 23구는 도쿄도)이 부과하는 세금입니다. 4월부터 6월 무렵 납세통지서가 오고, 거기에 토지와 가옥을 하나씩 나열한 과세명세서가 붙어 있습니다. 시정촌이 납세자에게 과세명세서를 건네는 것은 지방세법으로 정해져 있습니다. 양식은 시정촌마다 다르지만, 실려 있는 항목은 거의 공통입니다.

토지 칸에는 소재와 지번(地番), 지목(地目, 토지의 용도 구분), 지적(地積, 토지 면적), 가격, 과세표준액(課税標準額, 세율을 곱하는 기준 금액)이 나열됩니다. 지목과 지적은 ‘등기’와 ‘현황’ 두 가지가 있는 경우가 많고, 세금은 현황으로 계산됩니다. 등기는 밭인데 현황은 택지라는 식의 불일치는 지목 글에서 쓴 대로 드물지 않습니다. 가격이 이른바 고정자산세 평가액입니다. 고정자산세 평가증명서 글에서 쓴 증명서에 실리는 숫자와 같은 것으로, 상속등기의 등록면허세(登録免許税)도 이 가격으로 계산합니다.

가격과 과세표준액이 다른 것은 주택용지 특례(住宅用地の特例)가 있기 때문입니다. 집이 서 있는 토지는 1호당 200㎡까지의 부분(소규모 주택용지)은 가격의 6분의 1, 그것을 넘는 부분(일반 주택용지)은 3분의 1이 고정자산세의 과세표준액이 됩니다. 도시계획세(都市計画税)에서는 각각 3분의 1과 3분의 2입니다. 명세서에는 소규모 주택용지와 일반 주택용지의 면적 칸이 있어, 거기에 숫자가 들어 있으면 특례가 적용되고 있는 것입니다. 집을 헐면 무슨 일이 일어나는지는 주택용지 특례 글에 썼습니다.

과세명세서의 숫자가 가격에서 세액까지 흘러가는 모습을 이 글의 토지 165㎡로 따라가 보면 이렇습니다. 고정자산세는 가격(평가액) 1,980만 엔에 주택용지 특례로 6분의 1을 곱해 과세표준액 330만 엔, 거기에 세율 1.4%를 곱해 4만 6,200엔. 도시계획세는 같은 가격 1,980만 엔에 3분의 1을 곱해 과세표준액 660만 엔, 세율 0.3%로 1만 9,800엔. 200㎡까지의 소규모 주택용지의 경우이며, 가옥은 가격이 그대로 과세표준액입니다. 고정자산세의 표준세율은 1.4%, 도시계획세는 상한 0.3%이며 시정촌에 따라 다릅니다(2026년 9월 시점).

‘전년도 과세표준액’ 칸은 세액이 매년 조금씩 오르는 토지를 가려내는 칸입니다. 땅값이 오른 지역에서는 과세표준액이 본래 수준에 이르지 못한 토지가 있으며, 그 경우에는 전년도 과세표준액에 일정액을 더한 만큼까지 매년 단계적으로 올라갑니다(부담조정조치(負担調整措置)). 올해와 전년의 과세표준액이 다르다면 이 과정 중에 있다고 생각하십시오. 가격은 3년에 한 번 있는 재평가(評価替え)로 정해지며, 2024년도의 가격이 2026년도까지 원칙적으로 그대로 유지됩니다. 다음 재평가는 2027년도입니다.

가옥 칸에는 가옥번호(家屋番号), 종류(거택 등), 구조(목조 등), 바닥면적, 지은 해, 가격, 과세표준액이 나열됩니다. 주택용지 특례는 토지에만 해당하므로, 가옥은 가격이 그대로 과세표준액이 됩니다. 신축 주택에는 일정 요건에 따라 120㎡까지의 부분의 세액을 3년도분(3층 이상의 내화·준내화 주택 등은 5년도분) 2분의 1로 하는 감액이 있으며, 명세서의 ‘감액세액’ 칸에 나옵니다. 이 기간이 끝난 해에 가옥의 세액이 두 배 가까이 된 것처럼 보이는 것은 이 때문입니다.

세액은 과세표준액에 세율을 곱해서 냅니다. 고정자산세의 표준세율은 1.4%, 도시계획세는 0.3%가 상한이며 시정촌에 따라 다릅니다. 같은 시정촌 안에서 가진 토지의 과세표준액 합계가 30만 엔 미만, 가옥이 20만 엔 미만이면 고정자산세는 부과되지 않습니다(면세점(免税点)).

내는 시기는 1년에 네 번으로 나누는 것이 일반적이며, 4월·7월·12월·다음 해 2월처럼 시정촌이 정합니다. 1년분 세금은 1월 1일의 소유자에게 부과되므로, 해 도중에 집을 팔았을 때는 매매 계약에서 일할로 정산하는 것이 관행이지만, 시정촌에 내는 것은 1월 1일의 소유자입니다. 상속이 있은 해에는 돌아가신 분 앞으로 된 통지서가 그대로 오고, 상속인이 대신 냅니다. 상속등기가 아직 끝나지 않은 집에는 시정촌에서 ‘현재 소유하고 있는 사람(現に所有している者)’의 신고를 요구하는 안내가 오기도 하며, 많은 시정촌이 조례로 기한을 정해 두고 있습니다.

여기서부터가 상속에서 조심할 부분입니다. 과세명세서에 실리는 것은 그 시정촌 안에서 고정자산세가 부과되는 토지와 가옥뿐입니다. 집 앞의 사도처럼 공중용 도로(公衆用道路)로서 비과세가 된 토지는 명세서에 실리지 않는 경우가 있습니다. 면세점에 못 미치는 작은 토지도, 다른 시정촌에 있는 토지도 실리지 않습니다. 명세서만으로 재산을 세면 등기해야 할 토지가 빠집니다. 시정촌의 ‘나요세초’는 그 사람이 그 시정촌 안에 가진 부동산 목록으로, 비과세 토지까지 싣는 시정촌이 많아 상속 때는 이것을 뗍니다. 전국 법무국(法務局)의 등기에서 그 사람이 명의인으로 되어 있는 부동산을 목록으로 만드는 ‘소유부동산기록증명제도(所有不動産記録証明制度)’도 2026년 2월에 시작되었습니다.

또 하나, 공유인 토지나 집은 납세통지서가 대표자 한 사람에게 갑니다. 어머니가 아버지와 공유하던 집이라면 명세서는 아버지 이름으로 와 있고, 어머니 앞 통지서에는 실려 있지 않은 일도 생깁니다. 사도의 지분이 빠지기 쉬운 것은 비과세라는 점에 더해 이 공유의 구조도 겹치기 때문입니다.

여성의 어머니 집 명세서를 읽겠습니다. 토지는 165㎡로 전부 소규모 주택용지. 가격은 1,980만 엔(1㎡당 12만 엔)이고, 고정자산세 과세표준액은 그 6분의 1인 330만 엔, 도시계획세 과세표준액은 3분의 1인 660만 엔이었습니다. 전년도 과세표준액도 같아서 부담조정 중이 아닙니다. 가옥은 2004년에 지은 목조 2층 건물로, 가격은 540만 엔. 신축 감액은 이미 오래전에 끝났습니다.

세액은 토지의 고정자산세가 330만 엔×1.4%로 4만 6,200엔, 도시계획세가 660만 엔×0.3%로 1만 9,800엔. 가옥의 고정자산세가 540만 엔×1.4%로 7만 5,600엔, 도시계획세가 540만 엔×0.3%로 1만 6,200엔. 합계 15만 7,800엔으로, 통지서의 연간 세액과 일치했습니다. 숫자를 하나씩 따라가면 통지서의 금액은 대개 명세서에서 재현할 수 있습니다. 맞지 않을 때는 종람(縦覧, 다른 토지·가옥의 평가액과 비교해 볼 수 있는 제도) 글에서 쓴 절차로 평가를 확인하는 길이 있습니다.

어머니 집의 과세명세서와 거기서 낸 연간 세액(이 글의 예)을 정리하면 이렇습니다. 토지의 고정자산세는 가격 1,980만 엔, 과세표준액 330만 엔(6분의 1), 세액 4만 6,200엔. 토지의 도시계획세는 가격 1,980만 엔, 과세표준액 660만 엔(3분의 1), 세액 1만 9,800엔. 가옥의 고정자산세는 가격 540만 엔, 과세표준액 540만 엔, 세액 7만 5,600엔. 가옥의 도시계획세는 가격 540만 엔, 과세표준액 540만 엔, 세액 1만 6,200엔. 사도의 지분 4분의 1은 명세서에 실리지 않았고 비과세라 0엔. 합계 15만 7,800엔입니다.

나요세초에서 나온 사도는 지목이 공중용 도로, 과세표준액 칸은 비과세였습니다. 상속등기에서는 이 지분 4분의 1도 집과 토지와 함께 등기합니다. 비과세 사도는 명세서에 가격이 실리지 않으므로, 등록면허세 계산에는 근처 택지의 가격을 바탕으로 한 평가를 쓰는 취급이 일반적입니다. 어느 가격을 쓸지는 신청하는 법무국에 확인하십시오. 여성은 사도 지분을 넣은 신청서 초안을 만든 뒤 법무국의 등기 상담을 예약했습니다.

명세서의 숫자를 상속등기 신청서에 옮겨 적을 때 헷갈리기 쉬운 것이 지적입니다. 명세서에 ‘등기 지적’과 ‘현황 지적’이 나란히 있다면, 신청서에 쓰는 것은 등기의 지적이며, 등기사항증명서와 한 글자 한 글자 맞춥니다. 예전에 명세서의 현황 지적 168㎡를 그대로 신청서에 써서 법무국에서 보정(補正, 고쳐 쓰기)을 요구받은 사람이 있었습니다. 등기의 지적은 165.28㎡였습니다. 반대로 등록면허세 계산에 쓰는 것은 명세서나 평가증명서의 ‘가격’입니다. 이 집에서는 토지 1,980만 엔과 가옥 540만 엔으로 합계 2,520만 엔, 그 0.4%로 10만 800엔이었습니다(사도 지분 몫은 따로 계산합니다). 법무국에는 고정자산세 평가증명서를 붙여서 내는 것이 일반적입니다.

가옥 칸에도 놓치기 쉬운 신호가 있습니다. 다른 상담에서, 아버지 집 명세서의 바닥면적은 112.62㎡, 등기사항증명서의 바닥면적은 96.06㎡였습니다. 16.56㎡의 차이는 1999년에 증축한 다다미방(和室)이었습니다. 시정촌은 가옥을 현지에서 조사해 과세하므로, 명세서에는 증축한 부분을 포함한 지금의 숫자가 실리고, 등기는 지었을 때 그대로인 일이 생깁니다. 명세서의 가옥이 두 줄로 나뉘어 있고 한쪽에 가옥번호가 없는 경우도 있습니다. 등기되지 않은 가옥은 시정촌의 ‘가옥보충과세대장(家屋補充課税台帳)’에 올려 과세되기 때문입니다. 차이를 찾는 법은 건물도면과 각층평면도 글에 썼습니다.

과세명세서와 등기사항증명서에서 상속등기 신청서로 옮겨 적는 숫자를 정리하면 이렇습니다. 과세명세서에서는 가격(평가액)을 옮겨 적고, 등록면허세 계산에 씁니다. 등기사항증명서에서는 지번·지적·가옥번호·바닥면적을 옮겨 적습니다. 명세서의 현황 지적은 신청서에 옮겨 적지 않습니다. 명세서의 바닥면적이 등기보다 크면 미등기 증축을 의심합니다. 이 집에서는 토지 1,980만 엔＋가옥 540만 엔＝2,520만 엔×0.4%＝10만 800엔. 상속등기의 등록면허세는 평가액(1,000엔 미만 버림)의 0.4%이며, 100엔 미만은 버립니다(2026년 10월 시점).

어느 쪽 불일치든 상속등기 전에 알아차리면 수고는 적게 듭니다. 바닥면적 차이는 토지가옥조사사(土地家屋調査士, 토지·건물의 측량과 표시 등기를 맡는 전문가)에게 맡겨 표제부(表題部) 변경등기를 한 뒤 상속등기를 하면, 팔 때 사는 사람에게 건넬 서류가 한 번에 갖춰집니다. 명세서를 받으면 등기사항증명서와 나란히 놓고 지적·바닥면적·가옥번호 세 가지를 비교한다. 이 5분이 나중의 보정이나 매각 지연을 막아 줍니다.

과세명세서는 세액의 근거를 보여 주는 종이인 동시에, 그 집 재산 목록의 초안이기도 합니다. 다만, 초안입니다. 실리지 않은 토지가 있을지도 모른다고 한 번 의심하고 나요세초를 뗀다. 집 앞 길이 사도라면 더욱 그렇습니다.

글쓴이: 長澤 湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

공식 출처

이 기사의 제도와 수치는 다음 공식 페이지(일본어)에서 확인할 수 있습니다.

번역 기사 전체 · 일본어 원문 읽기

KuraLab의 다른 콘텐츠

작은 게임(대부분 영어): Brain Scanner · Cat Scanner · THE KANJI IN YOUR NAME · 9회말