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2026-09-09

La titularidad del inmueble y la deducción por préstamo hipotecario ― las cuotas de copropiedad (持分) de la casa que compra un matrimonio, el préstamo en pareja y la trampa del impuesto sobre donaciones

Al comprar una casa, a nombre de quién la pone cambia la deducción por préstamo hipotecario (住宅ローン控除) y el impuesto sobre donaciones (贈与税). La regla es que las cuotas de copropiedad (持分) coincidan con «la proporción del dinero que puso cada uno»; si no coinciden, puede aplicarse el impuesto sobre donaciones. La deducción es del 0,7 % del saldo del préstamo a fin de año, por un máximo de 13 años, y cada cónyuge puede recibirla según su cuota y lo que pidió prestado; la forma de recibirla cambia entre el préstamo en pareja (ペアローン), la deuda solidaria (連帯債務) y la fianza solidaria (連帯保証). También se explica por qué una casa heredada no tiene deducción, los problemas de titularidad al divorciarse y el monto exento para la ayuda económica de los padres.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

Un mes después de la entrega, llamó la madre de la esposa: «Me dijeron que los 10 millones de yenes que le di a mi hija pagan impuesto sobre donaciones». Era una casa de 40 millones de yenes que el matrimonio compró en conjunto. El esposo puso 5 millones de yenes propios y un préstamo de 25 millones de yenes; la esposa, 10 millones de yenes propios, y esos 10 millones los había puesto la madre de ella. La titularidad, siguiendo lo que sugirió la inmobiliaria, quedó «solo a nombre del esposo». Los 10 millones de la esposa eran una donación al esposo, y los 10 millones de la madre, una donación a la hija. En dos etapas, todo había quedado sujeto al impuesto sobre donaciones (贈与税). Este artículo cuenta lo que pasó desde esa llamada hasta que se corrigió la titularidad.

Al comprar una casa, la mayoría mira el precio y la tasa de interés, y pone la titularidad «a nombre del esposo, porque sí». Pero la titularidad (las cuotas de copropiedad, 持分) decide el monto de la deducción por préstamo hipotecario (住宅ローン控除) y si se aplica o no el impuesto sobre donaciones. Hay familias que se dan cuenta del problema recién en una consulta de herencia (相続), cuando sale que «la casa está a nombre del esposo, pero el pago inicial lo pusieron los padres de la esposa». Aquí explico lo que conviene decidir al momento de comprar.

La regla es «las cuotas de copropiedad coinciden con la proporción del dinero que puso cada uno». Si una casa de 40 millones de yenes se compra con 5 millones de yenes propios y un préstamo de 25 millones de yenes del esposo, y 10 millones de yenes propios de la esposa, el esposo puso 30 millones y la esposa 10 millones, así que las cuotas son tres cuartos para el esposo y un cuarto para la esposa. Si la pone «solo a nombre del esposo», los 10 millones de yenes que puso la esposa se consideran una donación de la esposa al esposo, sujeta al impuesto sobre donaciones que expliqué en el artículo sobre donaciones (se grava 8,9 millones de yenes, después de restar la deducción básica (基礎控除) de 1,1 millones de yenes). Al revés, si el esposo paga todo y la titularidad queda mitad y mitad, pasa lo mismo. La titularidad no se decide por sentimientos, sino por de dónde salió el dinero.

Ejemplo de cuotas en una casa de 40 millones de yenes (esposo: 5 millones de yenes de fondos propios + 25 millones de yenes de préstamo; esposa: 10 millones de yenes de fondos propios). Las cuotas son tres cuartos para el esposo y un cuarto para la esposa. Si se pone solo a nombre del esposo, los 10 millones de yenes de la esposa se tratan como una donación.

La deducción por préstamo hipotecario es un sistema por el que quien adquiere con un préstamo la casa donde va a vivir puede restar el 0,7 % del saldo del préstamo a fin de año de su impuesto sobre la renta (所得税) (y, si no alcanza, de una parte del impuesto de residentes, 住民税). El plazo es de 13 años para una vivienda nueva (10 años para una usada), y el tope del saldo que cuenta depende del desempeño de la vivienda; desde 2024, las viviendas nuevas que no cumplen las normas de ahorro de energía quedan, en principio, fuera. Las viviendas certificadas que expliqué en el artículo sobre las viviendas de larga duración de calidad (長期優良住宅) tienen un tope más alto. Según la ley vigente al 1 de abril de 2026, aplica a quienes se mudan hasta fines de diciembre de 2030 (Reiwa 12), y el tope del saldo cambia por etapas según el año de mudanza y el desempeño de la vivienda, así que confirme los requisitos vigentes al momento de comprar.

Hay tres formas en que un matrimonio puede pedir prestado, y la deducción funciona distinto en cada una. En el préstamo en pareja (ペアローン), el esposo y la esposa sacan cada uno un préstamo aparte y cada uno es fiador solidario del otro. Cada uno puede recibir la deducción por el saldo de su propio préstamo. En la deuda solidaria (連帯債務), los dos piden juntos un solo préstamo, y cada uno recibe la deducción según la proporción que le toca pagar (por ejemplo, la deuda solidaria de matrimonios en el préstamo Flat 35, フラット35). En la fianza solidaria (連帯保証), una persona pide el préstamo y la otra es solo fiadora, y solo quien pidió el préstamo puede recibir la deducción. Con la fianza solidaria, en la forma de «pedimos el préstamo sumando el ingreso de la esposa, pero la titularidad y la deducción son solo del esposo», la esposa no recibe ningún beneficio de la deducción aunque ayude a pagar, y si ella realmente paga, puede convertirse en un problema de donación. Si van a pagar entre los dos, usen el préstamo en pareja o la deuda solidaria, y repartan también las cuotas. Esa es la regla.

Las tres formas en que un matrimonio pide prestado y la deducción por préstamo hipotecario. Préstamo en pareja: cada uno saca un préstamo aparte y son fiadores solidarios el uno del otro; reciben la deducción el esposo y la esposa por separado (cada uno por su propio saldo); las cuotas se reparten según lo que paga cada uno. Deuda solidaria: los dos piden un solo préstamo; reciben la deducción el esposo y la esposa por separado (según la proporción que le toca pagar a cada uno); las cuotas se reparten según esa proporción. Fianza solidaria: uno pide el préstamo y el otro es fiador; solo recibe la deducción quien pidió el préstamo; la cuota es de quien pidió el préstamo (si el fiador paga, surge un problema de donación).

También hablo de la ayuda económica de los padres. Cuando recibe dinero de sus padres o abuelos para adquirir una vivienda, existe la «exención del impuesto sobre donaciones para fondos destinados a adquirir vivienda» (住宅取得等資金の贈与の非課税): no paga impuesto sobre donaciones hasta 10 millones de yenes si es una vivienda de ahorro de energía u otra similar, y hasta 5 millones de yenes en los demás casos (se indica que aplica a donaciones hasta diciembre de 2026, y el plazo se ha ido prorrogando una y otra vez). Para usar esta exención hay que presentar la declaración del impuesto sobre donaciones, el dinero recibido debe usarse para adquirir la casa, y la cuota correspondiente se pone a nombre del hijo o la hija (quien recibió el dinero). Si con el dinero de los padres se pone una cuota a nombre de los padres, esa cuota es de los padres y no es una donación, pero en el futuro esa cuota formará parte de la herencia de los padres.

Para una casa heredada no hay deducción por préstamo hipotecario. La deducción exige haber «adquirido con un préstamo», y la herencia no es una adquisición con préstamo. Si pide un préstamo para reformar una casa heredada, con ciertos requisitos puede entrar en la deducción como «ampliación o remodelación» (増改築等). El caso de vivir en la casa familiar heredada, que comenté en el artículo sobre las casas vacías, es distinto en este punto de construir o comprar.

Un problema más de titularidad: el divorcio. Es común que, después del divorcio, la esposa siga viviendo en una casa con un préstamo a nombre del esposo, pero el titular del préstamo no se puede cambiar sin el consentimiento de la entidad financiera, y si el esposo deja de pagar, la casa sale a remate judicial (競売). Aunque en la división de bienes (財産分与) se pase la titularidad de la casa a la esposa, el préstamo sigue a nombre del esposo. Para evitar esta inestabilidad, o la esposa refinancia el préstamo a su propio nombre, o se vende la casa y se liquida. Mucha gente dice al divorciarse «debimos sacar un préstamo en pareja cuando compramos», pero con el préstamo en pareja hay que ordenar dos préstamos al divorciarse, y eso también es difícil. La titularidad es un problema tanto al comprar como al separarse.

Así se ordenó el caso. Primero, los 10 millones de yenes de la madre a la hija. Eso entraba en la «exención del impuesto sobre donaciones para fondos destinados a adquirir vivienda», y como esta casa era nueva y cumplía las normas de ahorro de energía, estaba exenta hasta 10 millones de yenes. Pero había que presentar la declaración del impuesto sobre donaciones, hasta el 15 de marzo del año siguiente. Todavía había tiempo. Después, los 10 millones de yenes de la hija al esposo. Eso no entraba en la exención: se gravaban 8,9 millones de yenes después de restar la deducción básica de 1,1 millones de yenes, y el impuesto sería de unos 2,31 millones de yenes (las donaciones entre cónyuges usan la tasa general: 8,9 millones de yenes × 40 % − 1,25 millones de yenes). Ese era el problema.

La solución fue que la titularidad coincidiera con la proporción del dinero aportado. El esposo, 30 millones de yenes; la esposa, 10 millones de yenes: tres cuartos para el esposo y un cuarto para la esposa. Pero como el registro (登記) solo a nombre del esposo ya estaba hecho, las cuotas se corrigieron con un registro de rectificación de la propiedad (所有権更正登記) por causa de «error» (錯誤). El impuesto de registro y licencias (登録免許税) fue de 1.000 yenes por inmueble, 2.000 yenes por el terreno y el edificio. Los honorarios del escribano judicial (司法書士), unos 40.000 yenes. Como estaba inscrita la hipoteca (抵当権) de la entidad financiera, la rectificación necesitaba una carta de consentimiento del banco, y eso tardó tres semanas. El registro de rectificación terminó tres meses después de la entrega. Como la titularidad se corrigió antes del plazo de la declaración del impuesto sobre donaciones, la donación de la hija al esposo quedó como inexistente, y los 2,31 millones de yenes nunca se generaron.

La deducción por préstamo hipotecario también se ordenó con esta forma. El préstamo era de 25 millones de yenes solo a nombre del esposo, y la esposa no había pedido prestado. La deducción era solo del esposo: 0,7 % del saldo a fin de año, unos 170.000 yenes el primer año. La cuota de un cuarto de la esposa es la parte que compró con fondos propios, así que no entra en la deducción. Si la esposa también hubiera trabajado y hubieran hecho un préstamo en pareja en el que ella pidiera 5 millones de yenes, según el cálculo ella también habría tenido deducción, pero en este matrimonio la esposa estaba con licencia por cuidado de hijos (育児休業), sin ingresos, y no podía usar la deducción, así que esta forma era la correcta. Los cuatro pasos que describo en el texto para decidir la titularidad y la forma del préstamo mirando a la vez el impuesto sobre donaciones y la deducción, en esta casa se recorrieron después de comprar y en orden inverso.

Resumo los pasos para decidir la titularidad. Uno: haga una tabla de quién pone cuánto en fondos propios y en préstamo. Dos: decida las cuotas según esa proporción. Tres: verifique que la forma del préstamo (individual, en pareja, deuda solidaria, fianza solidaria) sea coherente con las cuotas. Cuatro: si hay dinero de los padres, presente la declaración de la exención y refléjelo en las cuotas. Si termina estos cuatro pasos antes del contrato de compraventa, no tendrá problemas con el impuesto sobre donaciones ni perderá deducciones. Las cuotas de la sección A (甲区) que expliqué en el artículo sobre el certificado de registro (登記事項証明書) son el resultado de esta tabla.

La llamada de la madre de la esposa llegó tres meses antes de que se generaran 2,31 millones de yenes de impuesto sobre donaciones. Con 2.000 yenes del registro de rectificación y 40.000 yenes del escribano judicial, la titularidad quedó ajustada a la proporción del dinero aportado. En el texto escribí: «la titularidad no se decide por sentimientos, sino por de dónde salió el dinero». La inmobiliaria de esta casa recomendó «a nombre del señor», y el matrimonio le hizo caso. Si hubieran hecho una tabla de dónde salía el dinero, la cifra de un cuarto habría aparecido antes del contrato de compraventa.

Autor: 長澤 湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

Fuentes oficiales

Las reglas y cifras de este artículo se pueden comprobar en estas páginas oficiales (en japonés).

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