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2026-09-09

부동산 명의와 주택담보대출 공제 ― 부부가 함께 사는 집의 지분, 페어론, 증여세의 함정

집을 살 때 명의를 누구로 하느냐에 따라 주택담보대출 공제(住宅ローン控除)와 증여세가 달라집니다. 지분은 '낸 돈의 비율'에 맞추는 것이 원칙이고, 어긋나면 증여세 대상이 됩니다. 공제는 연말 대출 잔액의 0.7%를 최장 13년, 지분과 대출에 따라 부부가 각각 받을 수 있으며, 페어론·연대채무·연대보증에 따라 받는 방식이 다릅니다. 상속한 집에는 공제가 없다는 점, 이혼할 때의 명의 문제, 부모의 자금 지원 비과세 한도를 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

인도 한 달 뒤, 아내의 어머니에게서 전화가 왔습니다. "딸한테 준 1,000만 엔에 증여세가 붙는다고 들었는데요." 부부가 함께 산 4,000만 엔짜리 집. 남편이 자기 자금 500만 엔과 대출 2,500만 엔, 아내가 자기 자금 1,000만 엔을 냈고, 그 1,000만 엔은 아내의 어머니가 준 돈이었습니다. 명의는 부동산 회사가 권하는 대로 '남편 단독 명의'. 아내의 1,000만 엔은 남편에게 준 증여, 어머니의 1,000만 엔은 딸에게 준 증여. 두 단계로 증여세 대상이 되어 있었습니다. 이 글은 그 전화에서 명의를 바로잡기까지의 이야기입니다.

집을 살 때 많은 사람이 가격과 금리를 보고, 명의는 '그냥 남편'으로 합니다. 하지만 명의(지분(持分), 소유권을 나눠 가진 비율)는 주택담보대출 공제 금액과 증여세가 붙는지 여부를 정합니다. 상속 상담에서 "남편 명의 집인데 계약금은 아내의 부모가 냈다"는 이야기가 나와서, 그때 처음 문제를 알아차리는 집도 있습니다. 살 때 정해 두어야 할 것을 적겠습니다.

원칙은 '지분은 낸 돈의 비율에 맞춘다'입니다. 4,000만 엔짜리 집을 남편이 자기 자금 500만 엔과 대출 2,500만 엔, 아내가 자기 자금 1,000만 엔으로 샀다면, 남편 3,000만 엔, 아내 1,000만 엔이므로 지분은 남편 4분의 3, 아내 4분의 1. 이것을 '남편 단독 명의'로 하면 아내가 낸 1,000만 엔은 아내가 남편에게 준 증여로 취급되어, 증여 글에서 쓴 증여세(贈与税, 기초공제 110만 엔을 뺀 890만 엔에 과세)의 대상이 됩니다. 반대로 남편이 전액을 내고 부부 2분의 1씩 명의로 해도 같은 일이 일어납니다. 명의는 마음이 아니라 돈이 어디서 나왔는지로 정합니다.

4,000만 엔짜리 집의 지분 예(남편: 자기 자금 500만 엔+대출 2,500만 엔, 아내: 자기 자금 1,000만 엔). 지분은 남편 4분의 3, 아내 4분의 1. 남편 단독 명의로 하면 아내의 1,000만 엔은 증여로 취급됩니다.

주택담보대출 공제는 자신이 살 집을 대출로 취득한 사람이 연말 대출 잔액의 0.7%를 소득세(다 빼지 못하면 주민세(住民税)의 일부)에서 뺄 수 있는 제도입니다. 기간은 신축이 13년(중고는 10년)이고, 대상이 되는 잔액의 상한은 주택 성능에 따라 정해지며, 2024년 이후에는 에너지 절약 기준을 충족하지 않는 신축 주택은 원칙적으로 대상에서 빠졌습니다. 장기우량주택(長期優良住宅) 글에서 쓴 인정주택(認定住宅)은 상한이 높게 정해져 있습니다. 2026년 4월 1일 기준 법령에서는 2030년(레이와 12년) 12월 말까지 입주한 경우가 대상이고, 잔액 상한은 입주한 해와 주택 성능에 따라 단계적으로 바뀌므로 구입 시점의 요건을 확인하세요.

부부가 함께 빌리는 방식은 세 가지가 있고, 공제를 받는 방식이 다릅니다. 페어론(ペアローン)은 남편과 아내가 각각 따로 대출을 받고 서로 연대보증인이 되는 방식입니다. 각자 자기 대출 잔액에 대해 공제를 받을 수 있습니다. 연대채무(連帯債務)는 하나의 대출을 두 사람이 공동으로 빌리는 방식으로, 각자의 부담 비율에 따라 공제를 받을 수 있습니다(플랫35(フラット35)의 부부 연대채무 등). 연대보증(連帯保証)은 한 사람이 빌리고 다른 한 사람은 보증인이 될 뿐인 방식으로, 공제를 받을 수 있는 것은 빌린 본인뿐입니다. '아내의 수입도 합산해서 빌렸지만 명의도 공제도 남편만'이라는 연대보증 방식은, 아내가 상환에 협력해도 공제 혜택이 없고, 아내가 실제로 갚으면 증여 문제도 될 수 있습니다. 둘이서 갚는다면 페어론이나 연대채무로, 지분도 나눈다. 이것이 원칙입니다.

부부가 빌리는 세 가지 방식과 주택담보대출 공제. 페어론: 각자 따로 대출을 받고 서로 연대보증, 공제는 남편과 아내 각각(자기 잔액분), 지분은 각자의 부담액으로 나눔. 연대채무: 하나의 대출을 둘이 빌림, 공제는 남편과 아내 각각(부담 비율분), 지분은 부담 비율로 나눔. 연대보증: 한 사람이 빌리고 다른 한 사람은 보증인, 공제는 빌린 본인만, 지분은 빌린 본인(보증인이 갚으면 증여 문제).

부모의 자금 지원에 대해서도 적어 둡니다. 부모나 조부모에게서 주택 취득 자금을 받는 경우 '주택취득등자금 증여의 비과세(住宅取得等資金の贈与の非課税)'가 있어서, 에너지 절약 등의 주택이면 1,000만 엔, 그 밖의 주택은 500만 엔까지 증여세가 붙지 않습니다(2026년 12월까지의 증여가 대상으로 되어 있고, 기한은 연장을 거듭해 왔습니다). 이 비과세를 쓰려면 증여세 신고가 필요하고, 받은 돈은 집 취득에 쓰며, 그만큼의 지분은 자녀(받은 본인) 명의로 합니다. 부모가 낸 돈으로 부모 명의로 한다면 그것은 부모의 지분이므로 증여는 아니지만, 그 지분은 장래에 부모의 상속재산이 됩니다.

상속한 집에는 주택담보대출 공제가 없습니다. 공제는 '대출로 취득했다'는 것이 요건인데, 상속은 대출을 받아 취득한 것이 아니기 때문입니다. 상속한 집을 리모델링하려고 대출을 받은 경우에는 일정한 요건으로 '증개축 등(増改築等)'으로서 공제 대상이 될 수 있습니다. 빈집(空き家) 글에서 쓴, 상속한 본가에 사는 경우의 이야기는 이 점에서 신축이나 구입과 다릅니다.

이혼할 때의 명의 문제도 하나. 남편 명의로 대출이 남아 있는 집에 이혼 후에도 아내가 계속 사는 것은 흔한 형태지만, 대출 명의는 금융기관의 동의 없이 바꿀 수 없고, 남편이 상환을 멈추면 집은 경매(競売)에 넘어갑니다. 재산분여(財産分与, 이혼할 때 부부 재산을 나누는 것)로 집 명의를 아내에게 옮겨도 대출은 남편 그대로입니다. 이 불안정함을 피하려면 아내가 자기 명의로 대출을 갈아타거나, 팔아서 정산하는 수밖에 없습니다. 이혼할 때 "살 때 페어론으로 해 둘걸"이라고 말하는 사람이 많지만, 페어론은 이혼할 때 대출 두 개를 정리해야 해서 그것대로 힘듭니다. 명의는 살 때도, 헤어질 때도 문제가 됩니다.

현장에서 정리한 내용입니다. 먼저 어머니가 딸에게 준 1,000만 엔. 이것은 '주택취득등자금 증여의 비과세' 대상이고, 이 집은 에너지 절약 기준을 충족하는 신축이므로 1,000만 엔까지 비과세. 다만 증여세 신고가 필요하고, 기한은 다음 해 3월 15일까지. 아직 늦지 않았습니다. 다음은 딸이 남편에게 준 1,000만 엔. 이것은 비과세 대상이 아니어서 기초공제 110만 엔을 뺀 890만 엔에 증여세가 붙고, 세액은 약 231만 엔(부부 사이의 증여는 일반세율로 890만 엔×40%−125만 엔). 여기가 문제였습니다.

바로잡는 방법은 명의를 낸 돈의 비율에 맞추는 것입니다. 남편 3,000만 엔, 아내 1,000만 엔이므로 지분은 남편 4분의 3, 아내 4분의 1. 다만 이미 남편 단독 명의로 등기가 끝났기 때문에, '착오(錯誤)'를 원인으로 하는 소유권 경정등기(所有権更正登記, 잘못된 등기 내용을 고치는 등기)로 지분을 바로잡습니다. 등록면허세(登録免許税)는 부동산 1개당 1,000엔으로 토지와 건물로 2,000엔. 사법서사(司法書士) 보수가 약 4만 엔. 금융기관의 저당권이 붙어 있어서 경정등기에는 은행의 승낙서가 필요했고, 이것에 3주. 경정등기가 끝난 것은 인도로부터 3개월 뒤였습니다. 증여세 신고 기한 전에 명의가 바로잡혔기 때문에 딸이 남편에게 준 증여는 없었던 것이 되었고, 231만 엔은 발생하지 않았습니다.

주택담보대출 공제도 이 형태로 정리했습니다. 대출은 남편 단독으로 2,500만 엔, 아내는 빌리지 않았습니다. 공제는 남편만, 연말 잔액의 0.7%로 첫해 약 17만 엔. 아내의 지분 4분의 1은 자기 자금으로 산 부분이므로 공제 대상이 되지 않습니다. 만약 아내도 일하고 있어서 페어론으로 아내가 500만 엔을 빌리는 형태로 했다면 아내에게도 공제가 붙는 계산이지만, 이 부부는 아내가 육아휴직 중이라 수입이 없어 공제를 쓸 수 없었으므로 이 형태가 정답이었습니다. 명의와 대출 방식은 증여세와 공제 둘 다를 보고 정한다고 본문에 쓴 네 가지 순서를, 이 집은 산 뒤에 거꾸로 따라가게 되었습니다.

명의를 정하는 순서를 정리합니다. 하나, 자기 자금과 대출을 누가 얼마 내는지 표를 만든다. 둘, 그 비율로 지분을 정한다. 셋, 대출 방식(단독, 페어, 연대채무, 연대보증)과 지분이 맞아떨어지는지 확인한다. 넷, 부모의 자금이 있으면 비과세 신고와 지분 반영을 한다. 이 네 가지를 매매계약 전에 끝내 두면 증여세 문제도, 공제를 놓치는 일도 생기지 않습니다. 등기사항증명서(登記事項証明書) 글에서 쓴 갑구(甲区)의 지분은 이 표의 결과입니다.

아내의 어머니의 전화는 231만 엔의 증여세가 발생하기 3개월 전에 왔습니다. 경정등기 2,000엔과 사법서사 4만 엔으로 명의는 낸 돈의 비율대로 바로잡혔습니다. "명의는 마음이 아니라 돈이 어디서 나왔는지로 정한다"고 본문에 썼습니다. 이 집의 부동산 회사는 "남편분 명의로"라고 권했고, 부부는 그대로 따랐습니다. 돈이 어디서 나왔는지를 표로 만들었다면, 매매계약 전에 4분의 1이라는 숫자가 나왔을 것입니다.

글쓴이: 長澤 湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

공식 출처

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