Asuntos a declarar y defecto psicológico (心理的瑕疵) ― «la casa donde murió alguien»: hasta cuándo y hasta dónde hay que decirlo

Su padre o su madre murió en la casa familiar. Al vender o alquilar esa casa, ¿hay que decirle al comprador o al inquilino que «aquí murió alguien»? Con las «Directrices sobre la declaración de la muerte de personas» (人の死の告知に関するガイドライン) que publicó el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省) en octubre de 2021, por primera vez hubo un criterio. Las muertes naturales y las muertes accidentales de la vida cotidiana, en principio, no hay que declararlas; si hubo limpieza especial, se declaran; en alquiler, aproximadamente 3 años; en compraventa, sin plazo. Aquí se ordena cómo se aplica en la práctica y lo que debe tener en cuenta como vendedor.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

En la casilla de «asuntos a declarar» (告知事項) de los papeles del contrato de intermediación (媒介契約), la mano de la mujer se detuvo. «Mi madre murió en el dormitorio de esta casa. De vejez. La encontraron a la mañana siguiente; la encontré yo». Después de decir eso, preguntó: «¿Esto lo tengo que escribir?». No es necesario escribirlo. Pero le dije que en esa casilla sí transmitiera los hechos. Transmitirlos y declararlos al comprador son dos cosas distintas. Este artículo trata de cómo llenar esa casilla y de la venta que vino después.

En las consultas sobre la venta de una casa familiar heredada, a veces me preguntan con timidez: «Mi padre murió en esta casa, ¿tengo que decirlo?». Durante mucho tiempo esta pregunta no tuvo una respuesta clara. El criterio variaba según la inmobiliaria y según el fallo judicial, y convivían el «declarar todo por si acaso» y el «no decir nada si no preguntan». En octubre de 2021, el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省) publicó las «Directrices sobre la declaración de la muerte de personas por parte de las empresas inmobiliarias con licencia» (宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン), y por primera vez hubo un criterio.

La estructura de las directrices es esta. Primero, las muertes naturales (vejez, enfermedad) y las muertes accidentales en la vida cotidiana (caídas, accidentes en el baño, atragantamiento, etc.), en principio, no hay que declararlas. La idea es que morir en casa es algo natural y, por sí mismo, no influye de forma importante en la decisión del comprador o del inquilino. Sin embargo, aunque sea una muerte natural, si se tardó en encontrar a la persona y se hizo una limpieza especial (特殊清掃, la limpieza profesional que se hace cuando un cuerpo estuvo tiempo sin ser descubierto) o una remodelación grande, sí hay que declararla.

Después, el suicidio, el homicidio y la muerte accidental (excepto la muerte accidental de la vida cotidiana) sí se declaran. En el alquiler, se estableció que, pasados aproximadamente 3 años desde el hecho, en principio ya no hay que declararlo. En la compraventa no existe ese plazo de referencia. Como en la compraventa el comprador vive allí mucho tiempo y además lo tiene como patrimonio, no se corta por plazo, sino que se juzga caso por caso según el contenido del hecho y el tiempo transcurrido. En la práctica, si en una propiedad que se vende hubo un suicidio o un homicidio, lo más seguro es declararlo, sin importar cuántos años hayan pasado.

También se ordena el lugar. Lo que se declara es lo ocurrido dentro de la vivienda misma y en las áreas comunes de uso diario (entrada, pasillos, ascensor). Los hechos ocurridos en la vivienda vecina o en áreas comunes que no se usan a diario (azotea, escaleras por donde normalmente no se pasa), en principio, no se declaran. Y en todos los casos, si el comprador o el inquilino pregunta «¿aquí murió alguien?», hay que responder, aunque sea un hecho que no requiere declaración. Las directrices indican «hasta dónde no hace falta decirlo por iniciativa propia»; no dicen que «se puede ocultar aunque pregunten».

Criterios para declarar la muerte de una persona (directrices del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, octubre de 2021). Muerte natural o muerte accidental en la vida cotidiana: alquiler, en principio no se declara; compraventa, en principio no se declara. Igual que la anterior, pero con limpieza especial o remodelación grande: alquiler, se declara (en principio ya no hace falta pasados aproximadamente 3 años); compraventa, se declara (sin plazo de referencia). Suicidio, homicidio u otra muerte accidental: alquiler, se declara (en principio ya no hace falta pasados aproximadamente 3 años); compraventa, se declara (sin plazo de referencia). Vivienda vecina o áreas comunes que no se usan a diario: en principio no se declara, ni en alquiler ni en compraventa. Si el comprador o el inquilino pregunta: se responde, en ambos casos.

En la práctica, como vendedor, queda así. Si es la casa familiar donde su padre o su madre murió de enfermedad o de vejez, en principio no hace falta declararlo. Pero al firmar el contrato de intermediación con la inmobiliaria le preguntarán en la casilla de «asuntos a declarar», así que cuente los hechos tal como son. Con eso, la inmobiliaria decide, siguiendo las directrices, si se declara o no. Si se tardó en encontrar a la persona y se hizo limpieza especial, o si hubo un suicidio, se anota como asunto a declarar en el documento que expliqué en el artículo sobre la explicación de asuntos importantes (重要事項説明), y también afecta el precio. Si vende ocultándolo, cuando se descubra después habrá problemas de responsabilidad por falta de conformidad (契約不適合責任) o de indemnización por daños, y le saldrá más caro que vender declarándolo.

También hablo del efecto en el precio. Si es una muerte natural que no requiere declaración, en principio no afecta el precio. Las propiedades con asuntos a declarar varían según la zona y el hecho, pero muchas veces bajan entre un 10 y un 30 % respecto del precio de mercado; en alquiler, lo común es alquilar con una renta más baja o esperar a que pase el plazo para alquilar. Si este factor se suma a la decisión de «vender rápido» que expliqué en el artículo sobre las casas vacías, pida tasaciones a varias inmobiliarias y compare tanto cómo manejarían la declaración como el precio.

Esto es lo que se ordenó en el caso. La muerte de la madre fue natural, por vejez. La encontraron a la mañana siguiente y no hubo ni limpieza especial ni remodelación. Según el criterio de las directrices, no había que declararlo. La inmobiliaria anotó en la casilla de asuntos a declarar del contrato de intermediación «muerte natural (vejez), encontrada al día siguiente, sin limpieza especial», y decidió no incluirlo en el documento de explicación de asuntos importantes. La mujer preguntó: «¿Eso no es ocultarlo?», y el encargado de la inmobiliaria respondió: «Si el comprador pregunta “¿aquí murió alguien?”, vamos a responder. Simplemente no es algo que haya que decir por iniciativa propia». De hecho, el comprador de esta casa preguntó en la visita: «¿Sus padres están bien?», y la mujer respondió: «Mi madre murió en esta casa». El comprador solo dijo «Ah, ya veo», y no afectó la negociación del precio. Con una tasación de 26 millones de yenes, se vendió en 25,8 millones de yenes.

También cuento un caso contrario. Ese mismo año hubo una consulta sobre la venta de una casa donde el hermano mayor se había quitado la vida en el baño de la casa. Este caso sí se declaraba, y sin plazo de referencia. Se anotó en el documento de explicación de asuntos importantes, y frente a una tasación de 31 millones de yenes, la opinión de varias inmobiliarias fue que «bajaría alrededor de un 20 %». La venta real fue por 24,5 millones de yenes, alrededor de un 21 % menos. El comprador fue un inversionista que compró conociendo el hecho, con la idea de remodelar. Los herederos (相続人) preguntaron una vez «¿no se puede vender sin decirlo?», pero si vendían ocultándolo, al descubrirse les costaría más que la rebaja del 20 %, por la rescisión del contrato o la indemnización. Con la decisión de anotar el hecho e incluirlo en el precio, se vendió en tres meses.

También dejo un ejemplo en el límite. Una casa donde, aunque la muerte fue natural, se tardó en encontrar a la persona y se hizo limpieza especial. En una consulta, el padre que vivía solo murió y lo encontraron tres semanas después; se hizo limpieza especial y se cambió el piso. La causa de muerte fue una enfermedad, pero como hubo limpieza especial, había que declararlo. En el documento de explicación de asuntos importantes se anotó «muerte por enfermedad, unas 3 semanas hasta ser encontrado, limpieza especial y cambio de piso realizados», y se vendió alrededor de un 10 % por debajo de la tasación. La excepción a «la muerte natural no se declara» es este «retraso en encontrar a la persona», y en las casas de padres que viven solos, este caso está aumentando.

Por último, las directrices son «un criterio para el juicio de las empresas inmobiliarias con licencia», no una ley. Si se llega a juicio, se decide según las circunstancias de cada caso. Pero desde que existe un criterio, hay menos vendedores que sufren pensando «¿puedo no decirlo?», y la práctica de las inmobiliarias se ha ido uniformando. No tiene por qué sentirse culpable de que su padre o su madre haya muerto en casa. Cuente los hechos y deje que el juicio siga el sistema. Nada más.

La casa de la mujer que acompañó a su madre hasta el final en el dormitorio: ella escribió los hechos en la casilla de asuntos a declarar, no se incluyeron en el documento de explicación de asuntos importantes, y se vendió al precio de la tasación. Cuando el comprador preguntó, ella respondió, y aun así el precio no cambió. Al final del texto escribí: «No tiene por qué sentirse culpable de que su padre o su madre haya muerto en casa». Las directrices son lo que convirtió esa culpa en palabras de un sistema. Cuente los hechos y deje que el juicio siga el sistema. La casilla donde se detuvo la mano de la mujer existe para eso.

Autor: 長澤湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

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