고지사항과 심리적 하자 ― '사람이 죽은 집'을 언제까지, 어디까지 알려야 하나

본가에서 부모님이 돌아가셨습니다. 그 집을 팔거나 빌려줄 때, 매수인이나 임차인에게 '여기서 사람이 죽었다'고 알려야 할까요. 2021년 10월 국토교통성(国土交通省)이 낸 '사람의 죽음 고지에 관한 가이드라인'으로 처음 기준이 생겼습니다. 자연사나 일상 사고사는 원칙적으로 고지 불필요, 특수청소가 있었다면 고지, 임대는 대략 3년, 매매는 기한 없음. 실무에서의 운용과 매도인으로서 짚어 둘 점을 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

매개계약(媒介契約, 부동산 회사에 매각을 맡기는 계약) 서류의 '고지사항(告知事項)' 칸에서 여성의 손이 멈췄습니다. "어머니는 이 집 침실에서 돌아가셨어요. 노환이었어요. 다음 날 아침에 발견했는데, 제가 발견했어요." 거기까지 말하고, "이건 써야 하나요?" 쓸 필요는 없습니다. 다만 이 칸에는 사실을 알려 주세요, 라고 저는 말했습니다. 부동산 회사에 알리는 것과 매수인에게 고지하는 것은 별개의 이야기입니다. 이 글은 그 칸을 쓰는 법과 그 뒤의 매각 이야기입니다.

상속한 본가를 파는 상담에서 조심스럽게 묻는 경우가 있습니다. "아버지가 이 집에서 돌아가셨는데, 그걸 말해야 하나요?" 오랫동안 이 질문에는 분명한 답이 없었습니다. 부동산 회사마다, 판례마다 판단이 갈려서 '혹시 모르니 전부 고지'와 '묻지 않으면 말하지 않는다'가 뒤섞여 있었습니다. 2021년 10월 국토교통성(国土交通省)이 '택지건물거래업자에 의한 사람의 죽음 고지에 관한 가이드라인(宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン)'을 내면서 처음으로 기준이 생겼습니다.

가이드라인의 뼈대는 이렇습니다. 먼저 자연사(노환, 병사)와 일상생활 중의 뜻밖의 죽음(넘어짐, 목욕 중 사고, 오연(음식물이 기도로 잘못 들어가는 것) 등)은 원칙적으로 고지하지 않아도 됩니다. 사람이 집에서 죽는 것은 자연스러운 일이고, 그 자체는 매수인이나 임차인의 판단에 중요한 영향을 주는 것이 아니라는 정리입니다. 다만 자연사라도 발견이 늦어져 특수청소(特殊清掃, 발견이 늦어진 현장을 전문 업체가 청소·소독하는 것)나 대규모 리모델링을 한 경우에는 고지 대상이 됩니다.

다음으로 자살, 타살, 사고사(일상생활의 뜻밖의 죽음은 제외)는 고지 대상입니다. 임대에서는 그 사건이 일어나고 대략 3년이 지나면 원칙적으로 고지하지 않아도 된다고 되어 있습니다. 매매에는 이런 기간 기준이 없습니다. 매매에서는 매수인이 오래 살고 자산으로도 가지기 때문에, 기간으로 끊지 않고 사건의 내용과 경과를 바탕으로 개별적으로 판단한다는 뜻입니다. 실무에서는 매매에서 자살이나 타살이 있었던 물건은 몇 년이 지나도 고지하는 것이 안전한 쪽의 운용입니다.

장소에 대해서도 정리되어 있습니다. 대상이 되는 것은 그 집 안과 일상적으로 쓰는 공용 부분(현관, 복도, 엘리베이터)입니다. 옆집이나 일상적으로 쓰지 않는 공용 부분(옥상, 평소 다니지 않는 계단)에서 일어난 사건은 원칙적으로 고지 대상이 아닙니다. 그리고 어느 경우든 매수인이나 임차인이 "여기서 사람이 죽은 적이 있나요?"라고 물으면, 고지가 필요 없다고 된 사건이라도 답해야 합니다. 가이드라인은 '스스로 말하지 않아도 되는 범위'를 보여 준 것이지, '물어봐도 숨겨도 된다'고 말하지는 않습니다.

사람의 죽음 고지 기준(국토교통성 가이드라인, 2021년 10월). 자연사·일상생활 중의 뜻밖의 죽음: 임대는 원칙적으로 고지 불필요, 매매도 원칙적으로 고지 불필요. 위의 경우라도 특수청소·대규모 리모델링이 있었음: 임대는 고지(대략 3년이 지나면 원칙적으로 불필요), 매매는 고지(기간 기준 없음). 자살·타살·그 밖의 사고사: 임대는 고지(대략 3년이 지나면 원칙적으로 불필요), 매매는 고지(기간 기준 없음). 옆집·일상적으로 쓰지 않는 공용 부분: 임대·매매 모두 원칙적으로 고지 불필요. 매수인·임차인이 물어봄: 임대·매매 모두 답한다.

매도인으로서의 실무는 이렇게 됩니다. 부모님이 병이나 노환으로 돌아가신 본가라면 고지는 원칙적으로 필요 없습니다. 다만 부동산 회사와 매개계약을 할 때 '고지사항' 칸에서 묻기 때문에, 사실은 그대로 알려 주세요. 알린 다음, 고지할지 말지는 회사가 가이드라인에 따라 판단합니다. 발견이 늦어져 특수청소를 한 경우, 자살이 있었던 경우는 고지사항으로서 중요사항설명(重要事項説明) 글에서 쓴 설명서에 기재되고, 가격에도 영향을 줍니다. 숨기고 팔면 나중에 드러났을 때 계약부적합책임(契約不適合責任)이나 손해배상 문제가 되어, 고지하고 파는 것보다 비싸게 먹힙니다.

가격에 대한 영향도 적어 둡니다. 자연사로 고지가 필요 없는 경우 가격에 대한 영향은 기본적으로 없습니다. 고지사항이 있는 물건은 지역과 사건에 따라 차이가 있지만 시세보다 1~3할 정도 내려가는 경우가 많고, 임대에서는 월세를 낮추거나 기간이 지나기를 기다려 빌려주는 운용이 일반적입니다. 빈집(空き家) 글에서 쓴 '빨리 판다'는 판단에 이 요소가 더해지는 경우에는 여러 회사에 감정을 부탁해서, 고지를 어떻게 다룰지와 가격 둘 다를 물어 비교해 보세요.

현장에서 정리한 내용입니다. 어머니의 죽음은 노환에 의한 자연사. 발견은 다음 날 아침이고, 특수청소도 리모델링도 하지 않았습니다. 가이드라인 기준으로는 고지 대상이 아닙니다. 부동산 회사는 매개계약서의 고지사항 칸에 '자연사(노환), 다음 날 발견, 특수청소 없음'이라고 기록하고, 중요사항설명서에는 기재하지 않는다는 판단을 했습니다. 여성이 "숨기는 게 되지 않나요?"라고 묻자, 회사 담당자는 "매수인이 '여기서 사람이 죽은 적이 있나'라고 물으면 답합니다. 스스로 말할 대상은 아니라는 정리입니다"라고 답했습니다. 실제로 이 집의 매수인은 집을 보러 왔을 때 "부모님은 건강하신가요?"라고 물었고, 여성은 "어머니가 이 집에서 돌아가셨어요"라고 답했습니다. 매수인은 "그렇군요"라고만 했고, 가격 협상에도 영향이 없었습니다. 감정가 2,600만 엔에 대해 2,580만 엔으로 계약 성립.

반대의 예도 적습니다. 같은 해에, 형이 자택 욕실에서 스스로 목숨을 끊은 집의 매각 상담이 있었습니다. 이쪽은 고지 대상이고 기간 기준도 없습니다. 중요사항설명서에 기재했고, 가격은 감정가 3,100만 엔에 대해 여러 회사의 예상으로 '2할 안팎 내려간다'. 실제 계약은 2,450만 엔으로 약 21% 감소. 매수인은 사건을 알고서 리모델링을 전제로 산 투자자였습니다. 상속인은 "말하지 않고 팔 수는 없나요?"라고 한 번 물었지만, 숨기고 팔면 드러났을 때 계약 해제나 손해배상으로 2할 인하보다 비싸게 먹힙니다. 사실을 기재하고 그만큼을 가격에 반영해서 판다는 판단으로, 3개월 만에 팔렸습니다.

경계선에 있는 예도 하나 적어 둡니다. 자연사라도 발견이 늦어져 특수청소를 한 집. 어떤 상담에서는 혼자 살던 아버지가 돌아가시고 3주 뒤에 발견되어, 특수청소와 바닥 교체를 했습니다. 사인은 병사지만 특수청소를 했으므로 고지 대상입니다. 중요사항설명서에 '병사, 발견까지 약 3주, 특수청소와 바닥 교체 실시'라고 기재했고, 가격은 감정가에서 약 1할 줄어든 금액으로 계약 성립. '자연사는 고지 불필요'의 예외가 바로 이 '발견 지연'이고, 혼자 사는 부모님의 집에서는 이런 경우가 늘고 있습니다.

마지막으로, 가이드라인은 '택지건물거래업자의 판단 기준'이지 법률이 아닙니다. 재판이 되면 개별 사정으로 판단됩니다. 다만 기준이 생기면서 '말하지 않아도 될까'를 고민하는 매도인이 줄었고, 부동산 회사의 운용도 맞춰지고 있습니다. 부모님이 집에서 돌아가신 것을 떳떳하지 못하게 여길 필요는 없습니다. 사실을 알리고, 판단은 제도에 따라. 그것뿐입니다.

침실에서 어머니를 떠나보낸 여성의 집은, 고지사항 칸에 사실을 쓰고, 중요사항설명서에는 실리지 않은 채 감정가대로의 값에 팔렸습니다. 매수인이 물었을 때는 답했고, 그래도 값은 바뀌지 않았습니다. "부모님이 집에서 돌아가신 것을 떳떳하지 못하게 여길 필요는 없습니다"라고 본문 끝에 썼습니다. 가이드라인은 그 떳떳하지 못한 마음을 제도의 말로 바꿔 놓은 것입니다. 사실을 알리고, 판단은 제도에 따라. 여성의 손이 멈췄던 그 칸은, 그러기 위해 있습니다.

글쓴이: 長澤湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

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