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2026-09-25

Vender una casa con el préstamo hipotecario sin terminar de pagar ― si se puede pagar todo el día de la liquidación, y tres caminos cuando no alcanza

Una casa con préstamo hipotecario (住宅ローン) pendiente también se puede vender. Pero la condición es que, el día de la liquidación, con el dinero del comprador se pague el préstamo y se pueda cancelar la hipoteca (抵当権). Si el precio de venta, menos la comisión de corretaje, el timbre fiscal y los gastos de cancelación, alcanza para cubrir la deuda pendiente; y, si no alcanza, los fondos propios, el préstamo para cambio de vivienda o la venta voluntaria. Con los números reales de un hombre que vendió su departamento por un traslado laboral, explico cómo calcular "el precio por debajo del cual no se puede vender".

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

"Todavía me quedan más de 20 millones de yenes del préstamo. ¿Igual se puede vender?". Un hombre de cuarenta y tantos años, al que acababan de trasladar por trabajo, puso sobre el escritorio el cronograma de pagos que le había enviado el banco. Era un departamento comprado hacía 8 años, y las tasaciones que pidió a 2 empresas fueron de 24 millones y de 23 millones de yenes. El saldo en el cronograma era de 22,5 millones de yenes. Saqué la calculadora y le dije: "Antes de ver si se vende o no, calculemos en cuánto tiene que venderlo para no quedarse en cero".

Una casa con préstamo pendiente tiene registrada la hipoteca (抵当権) del banco. Ningún comprador compra una casa con la hipoteca puesta, así que al vender, el día de la entrega (día de liquidación, 決済日), se paga todo el préstamo de una vez con el dinero que paga el comprador, y ese mismo día se cancela la hipoteca. Si el precio de venta supera la suma del préstamo pendiente y los gastos de venta, puede vender sin poner dinero propio. Si no la supera, sin preparar la diferencia no se puede cancelar la hipoteca y no se puede vender. Lo único que hay que pensar es esta resta.

El flujo del día de liquidación está definido. Primero, entre 2 semanas y 1 mes antes, se pide al banco del préstamo el pago total anticipado (一括返済). El plazo necesario varía según el banco, así que pregúntelo por teléfono antes de poner la casa en venta. El día de la liquidación se reúnen, por ejemplo en una sala del banco del comprador, el comprador, el vendedor, el escribano judicial (司法書士) y la inmobiliaria. Se desembolsa el préstamo hipotecario del comprador, el dinero entra en la cuenta del vendedor y de ahí pasa directamente al banco del vendedor como pago. El escribano judicial, que recibe del banco los documentos para cancelar la hipoteca, solicita ese mismo día en la Oficina de Asuntos Legales (法務局), uno tras otro, el registro de la transferencia de propiedad y el de la cancelación de la hipoteca. El trámite del registro de cancelación en sí está explicado en el artículo sobre la cancelación de la hipoteca.

Lo que pasa el día de la liquidación: el dinero se convierte directamente en el pago del préstamo y ese mismo día se cancela la hipoteca. El dinero del comprador entra en la cuenta del vendedor y de ahí se paga directamente al banco del vendedor. El banco entrega al escribano judicial los documentos de cancelación de la hipoteca, y el escribano solicita ese mismo día en la Oficina de Asuntos Legales la transferencia de propiedad y la cancelación de la hipoteca. Según el banco, la solicitud de pago total anticipado se debe hacer entre 2 semanas y 1 mes antes del día de liquidación. Verifique ese plazo antes de poner la casa en venta.

Los gastos de venta son principalmente cuatro. El primero es la comisión de corretaje (仲介手数料) de la inmobiliaria, cuyo máximo es el 3% del precio de venta + 60.000 yenes, más el impuesto al consumo (cuando el precio supera los 4 millones de yenes). El segundo es el timbre fiscal (印紙) que se pega en el contrato de compraventa: para contratos de más de 10 millones y hasta 50 millones de yenes, en lugar de los 20.000 yenes normales, los contratos hechos hasta el 31 de marzo de 2027 tienen una reducción y pagan 10.000 yenes. El tercero es el impuesto de registro y licencias (登録免許税) por la cancelación de la hipoteca (1.000 yenes por cada inmueble) y los honorarios del escribano judicial. El cuarto es la comisión por pago anticipado, que cobran algunos bancos. Además está el costo de la mudanza; en cambio, el impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) y las cuotas de administración muchas veces se prorratean por días según la fecha de entrega y se reciben del comprador.

Entonces, ¿qué hacer si no alcanza? Hay tres caminos. Uno es poner la diferencia con fondos propios. El segundo, si compra la casa a la que se muda, es el "préstamo para cambio de vivienda" (住み替えローン), que suma al nuevo préstamo lo que queda del anterior. Como se pide prestado más que el precio de la casa, la evaluación es más estricta. El tercero es la "venta voluntaria" (任意売却): cuando ya no puede seguir pagando, se vende por menos de la deuda pendiente con el consentimiento del banco o de la compañía de garantía. La deuda que queda después de vender no desaparece; habrá que negociar pagarla en cuotas, y como en la mayoría de los casos antes hubo atrasos en los pagos, también queda registrado en el historial crediticio (信用情報). La venta voluntaria y la reorganización de deudas son temas para consultar con un abogado (弁護士).

Lo aplico a la casa del hombre. Primero llamó al banco y confirmó el saldo después del pago del mes previsto para la liquidación y la comisión por pago total anticipado. El saldo era de 22,5 millones de yenes y la comisión, de 33.000 yenes. El departamento era 1 edificio y 2 parcelas de terreno, así que el impuesto de registro y licencias por la cancelación era de 3.000 yenes; calculando 20.000 yenes de honorarios del escribano judicial, los gastos de cancelación sumaban 23.000 yenes. Con esto, calculamos cuánto le quedaría en mano con cada una de las dos tasaciones.

Si se vendía en 24 millones de yenes: comisión de corretaje de 858.000 yenes, timbre de 10.000 yenes, cancelación de 23.000 yenes y comisión por pago anticipado de 33.000 yenes; gastos totales de 924.000 yenes. Pagando el préstamo, quedaban 576.000 yenes. Con 23 millones de yenes, la comisión de corretaje era de 825.000 yenes y los gastos, de 891.000 yenes; al pagar el préstamo, faltaban 391.000 yenes. La diferencia entre las tasaciones era de 1 millón de yenes, pero para el hombre era la diferencia entre "le quedan 570.000 yenes" y "tiene que poner 390.000 yenes".

Lo que queda en mano después de pagar el préstamo de 22,5 millones de yenes, con las dos tasaciones y con el precio real de venta (ejemplo de este artículo). Comisión de corretaje (3% + 60.000 yenes, con impuesto): 858.000 yenes si se vende en 24 millones; 825.000 yenes si se vende en 23 millones; 841.500 yenes en la venta real (23,5 millones). Timbre del contrato de compraventa (con la reducción): 10.000 yenes en los tres casos. Cancelación de la hipoteca (impuesto de registro y licencias de 3.000 yenes + escribano judicial): 23.000 yenes en los tres casos. Comisión por pago anticipado: 33.000 yenes en los tres casos. Gastos totales: 924.000 yenes, 891.000 yenes y 907.500 yenes. Lo que queda en mano después de pagar el préstamo: 576.000 yenes; −391.000 yenes (hacen falta fondos propios); 92.500 yenes.

A partir de aquí calculamos "el precio por debajo del cual no vende": la deuda pendiente de 22,5 millones de yenes más unos 910.000 yenes de gastos, 23,41 millones de yenes. Por debajo de eso, tendría que poner dinero propio. El hombre decidió salir a la venta en 24 millones de yenes, con un piso de rebaja de 23,5 millones de yenes, y se lo comunicó a la inmobiliaria. Creo que, al vender una casa con préstamo pendiente, la preparación más importante no es elegir la empresa con la tasación más alta, sino decidir primero ese piso.

En la práctica, estuvo 2 meses a la venta en 24 millones de yenes, con 3 visitas y ninguna oferta. En el tercer mes bajó a 23,5 millones de yenes, en 1 semana llegó una oferta y firmó el contrato. Las arras (手付金) fueron de 1 millón de yenes. Le recomendé no usar las arras hasta el día de la liquidación. Si el comprador se retira renunciando a las arras (手付解除), ahí termina todo; pero si el vendedor rescinde por su cuenta, tiene que devolver el doble. La liquidación fue 1 mes después del contrato: los gastos totales, incluida la comisión de corretaje de 841.500 yenes, fueron de 907.500 yenes, y lo que le quedó en mano después de pagar el préstamo fueron 92.500 yenes. A esto se sumó la parte prorrateada del impuesto sobre bienes inmuebles y de las cuotas de administración que recibió del comprador.

También hay dinero que vuelve después de terminar de pagar el préstamo. Si al sacar el préstamo pagó por adelantado, de una sola vez, la tarifa de garantía (保証料) de la compañía de garantía, al pagarlo todo antes de tiempo puede que le devuelvan una parte correspondiente al período restante. Si pagó junto con el préstamo un seguro contra incendios de largo plazo, al cancelarlo también le devuelven la parte del período restante. Al hombre le devolvieron unos 180.000 yenes de la tarifa de garantía y unos 40.000 yenes por la cancelación del seguro contra incendios, y en total lo que le quedó en mano superó los 300.000 yenes. Ninguno de los dos se devuelve si uno no hace el trámite, así que pregunte al banco y a la aseguradora antes de la liquidación.

Hay documentos que conviene pedir al banco antes de poner la casa en venta: el certificado de saldo del préstamo (o el cronograma de pagos) y la información sobre cómo solicitar el pago total anticipado. Como el saldo baja un poco con cada pago mensual, se calcula con el saldo del mes previsto para la liquidación. Si además tiene pagos extra en los meses de bonificación (ボーナス払い), compruébelo con especial cuidado, porque si se cruza un mes de bonificación el saldo cambia mucho. En préstamos como Flat 35 (フラット35), en los que la ventanilla es otra institución, el lugar donde se pide el pago total anticipado puede ser distinto del banco donde se pidió el préstamo; he visto un caso en el que eso causó un retraso de una semana.

Una cosa más: si al mudarse "compra primero la casa nueva", habrá un período en el que pagará dos préstamos hasta que se venda la casa vieja. Si no se vende y va bajando el precio una y otra vez, puede terminar por debajo del precio piso. Al hombre lo trasladaron a una vivienda de la empresa (社宅), así que no tuvo esa preocupación. Si lee también el artículo sobre cómo se vende un inmueble y el contrato de intermediación y el artículo sobre los impuestos al vender, tendrá todo lo que conviene decidir antes de poner la casa en venta.

El día de la liquidación, en la sala de recepción del banco, el hombre miraba cómo el sobre con los documentos de cancelación pasaba a manos del escribano judicial. "Por fin entendí qué quiere decir que se puede vender aunque quede préstamo". Si se puede vender o no, no lo decide la tasación, sino la resta frente a la suma de la deuda pendiente y los gastos. Antes de poner la casa en venta, escriba ese número en una hoja de papel.

Autor: 長澤 湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

Fuentes oficiales

Las reglas y cifras de este artículo se pueden comprobar en estas páginas oficiales (en japonés).

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