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2026-09-25

대출이 남아 있는 집을 판다 ― 결제일에 완제할 수 있는가, 모자랄 때의 세 가지 길

주택담보대출(住宅ローン)이 남아 있는 집도 팔 수 있습니다. 다만 매수인의 대금으로 결제일에 대출을 갚고 저당권(抵当権)을 말소할 수 있다는 것이 전제입니다. 매각 대금에서 중개수수료·인지·말소 비용을 빼고 대출 잔액에 닿는지, 닿지 않을 때의 자기자금·갈아타기 대출(住み替えローン)·임의매각(任意売却). 전근으로 맨션을 판 사람의 실제 숫자로 ‘이 이하로는 팔 수 없는 값’을 내는 법을 씁니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

“대출이 아직 2,000만 엔 넘게 남아 있어요. 그래도 팔 수 있나요?” 전근이 정해진 40대 남성은 은행에서 온 상환예정표를 책상에 놓고 말했습니다. 8년 전에 산 맨션으로, 두 회사에 맡긴 가격 평가(査定)는 2,400만 엔과 2,300만 엔. 예정표의 잔액은 2,250만 엔이었습니다. 저는 계산기를 꺼내 “팔 수 있느냐보다 먼저, 얼마에 팔아야 손에 남는 돈이 0이 되지 않는지를 계산합시다”라고 했습니다.

대출이 남아 있는 집에는 은행의 저당권(抵当権, 대출을 못 갚으면 집을 경매에 부칠 수 있는 권리)이 붙어 있습니다. 저당권이 붙은 채인 집을 사는 매수인은 없으므로, 팔 때는 인도하는 날(결제일, 決済日)에 매수인이 내는 대금으로 대출을 일괄 상환하고, 같은 날 저당권을 말소합니다. 매각 대금이 남은 대출과 파는 데 드는 비용의 합계를 웃돌면 자기 돈을 내지 않고 팔 수 있습니다. 밑돌면 차액을 마련하지 않는 한 저당권을 말소할 수 없어 팔 수 없습니다. 생각할 것은 이 뺄셈뿐입니다.

결제일의 흐름은 정해져 있습니다. 먼저 결제일 2주에서 1개월 전에, 대출을 받은 은행에 일괄 상환을 신청합니다. 필요한 기간은 은행마다 다르므로, 매물로 내놓기 전에 전화로 물어 둡니다. 결제 당일에는 매수인 은행의 방 하나 등에 매수인, 매도인, 사법서사(司法書士), 부동산 회사가 모입니다. 매수인의 주택담보대출이 실행되어 대금이 매도인 계좌에 들어오고, 그 돈이 그대로 매도인의 은행으로 상환됩니다. 은행에서 저당권 말소 서류를 받은 사법서사가 그날 안에 법무국(法務局)에 소유권 이전과 저당권 말소를 이어서 신청합니다. 말소등기 자체의 절차는 저당권 말소 글에 썼습니다.

결제일에 일어나는 일 ― 대금이 그대로 대출 상환이 되고, 같은 날 저당권을 말소합니다. 매수인의 대금이 매도인 계좌에 들어오고, 그대로 매도인의 은행으로 일괄 상환되어 대출 잔액은 0엔이 됩니다. 은행은 저당권 말소 서류를 사법서사에게 건네고, 사법서사가 같은 날 법무국에 소유권 이전과 저당권 말소를 신청합니다. 일괄 상환 신청은 은행에 따라 결제일 2주~1개월 전까지 필요합니다. 매물로 내놓기 전에 기간을 확인해 둡니다.

파는 데 드는 비용은 주로 네 가지입니다. 첫째는 부동산 회사에 내는 중개수수료(仲介手数料)로, 상한은 매매가격의 3%+6만 엔에 소비세(매매가격이 400만 엔을 넘는 경우). 둘째는 매매계약서에 붙이는 인지(印紙, 인지세를 내기 위해 붙이는 수입인지)로, 1,000만 엔 초과 5,000만 엔 이하인 계약서는 본래 2만 엔이지만 2027년 3월 31일까지 작성하는 계약서는 경감되어 1만 엔입니다. 셋째는 저당권 말소의 등록면허세(登録免許税, 부동산 1개당 1,000엔)와 사법서사 보수. 넷째는 은행에 따라 드는 중도상환(繰上返済) 수수료입니다. 그 밖에 이사 비용이 들고, 반대로 고정자산세(固定資産税)와 관리비는 인도일 기준으로 일할 계산해 매수인에게서 받는 경우가 많습니다.

그럼 모자랄 때는 어떻게 할까. 길은 세 가지입니다. 하나는 차액을 자기자금으로 내는 것. 둘째는 옮겨 갈 집을 사는 경우, 새 대출에 옛 대출의 남은 금액을 얹는 ‘갈아타기 대출(住み替えローン)’. 빌리는 금액이 집값보다 커지므로 심사가 엄격해집니다. 셋째가 ‘임의매각(任意売却)’으로, 상환을 계속할 수 없게 되었을 때 은행이나 보증회사의 동의를 얻어 대출 잔액보다 싼 값에 파는 방법입니다. 팔아도 남은 빚은 사라지지 않아 분할로 갚는 상담을 하게 되며, 대부분 상환 연체를 거친 경우라 신용정보에도 기록이 남습니다. 임의매각이나 채무 정리는 변호사(弁護士)에게 상담할 영역입니다.

남성의 집에 대입해 봅니다. 먼저 은행에 전화해서 결제 예정 월의 상환 후 잔액과 일괄 상환 수수료를 확인했습니다. 잔액은 2,250만 엔, 수수료는 3만 3,000엔. 맨션은 건물 1개와 대지 2필(筆, 등기상 토지를 세는 단위)이라 말소 등록면허세가 3,000엔, 사법서사 보수를 2만 엔으로 보고 말소 비용은 2만 3,000엔. 이것으로 두 평가액 각각에서 손에 얼마가 남는지를 계산했습니다.

2,400만 엔에 팔리면 중개수수료 85만 8,000엔, 인지 1만 엔, 말소 2만 3,000엔, 중도상환 수수료 3만 3,000엔으로 비용 합계는 92만 4,000엔. 대출을 갚고 57만 6,000엔이 남습니다. 2,300만 엔이라면 중개수수료는 82만 5,000엔으로 비용은 89만 1,000엔, 대출을 갚으면 39만 1,000엔이 모자랍니다. 평가 차이는 100만 엔이지만, 남성에게는 “57만 엔이 남는다”와 “39만 엔을 낸다”의 차이였습니다.

두 회사의 평가액과 실제 성약액으로, 대출 2,250만 엔을 갚은 뒤 손에 남는 금액을 정리합니다(이 글의 예). 중개수수료(3%+6만 엔, 세금 포함): 2,400만 엔에 팔 때 85만 8,000엔, 2,300만 엔에 팔 때 82만 5,000엔, 실제(2,350만 엔)는 84만 1,500엔. 매매계약서 인지(경감 후): 모두 1만 엔. 저당권 말소(등록면허세 3,000엔+사법서사): 모두 2만 3,000엔. 중도상환 수수료: 모두 3만 3,000엔. 비용 합계: 92만 4,000엔, 89만 1,000엔, 90만 7,500엔. 대출 상환 후 손에 남는 금액: 57만 6,000엔, −39만 1,000엔(자기자금 필요), 9만 2,500엔.

여기서 “이 이하로는 팔지 않는 값”을 냈습니다. 대출 잔액 2,250만 엔에 비용 약 91만 엔을 더한 2,341만 엔. 이것을 밑돌면 자기 돈을 보태게 됩니다. 남성은 매물 가격을 2,400만 엔, 가격 인하의 바닥을 2,350만 엔으로 정해 부동산 회사에 전했습니다. 평가액이 높은 회사를 고르는 것이 아니라 이 바닥을 먼저 정해 두는 것이, 대출이 남은 집을 팔 때 가장 중요한 준비라고 저는 생각합니다.

실제로는 2,400만 엔에 2개월 내놓아 내람(内覧, 집을 보러 오는 것)이 3건, 매수 신청은 없었습니다. 3개월째에 2,350만 엔으로 내리자 1주일 만에 신청이 들어와 계약했습니다. 계약금(手付金)은 100만 엔. 계약금은 결제일까지 쓰지 말고 두라고 권했습니다. 매수인이 계약금 해제(手付解除)로 빠지는 경우라면 그것으로 끝이지만, 매도인 사정으로 해제할 때는 두 배의 금액을 돌려주게 되기 때문입니다. 결제는 계약 1개월 뒤였고, 중개수수료 84만 1,500엔을 포함한 비용 합계는 90만 7,500엔, 대출을 갚고 손에 남은 것은 9만 2,500엔. 여기에 매수인에게서 받은 고정자산세와 관리비의 일할분이 더해졌습니다.

대출을 다 갚은 뒤에 돌아오는 돈도 있습니다. 대출을 받을 때 보증회사의 보증료를 일시불로 선납했다면, 앞당겨 완제하면 남은 기간에 해당하는 보증료 일부가 돌아오는 경우가 있습니다. 주택담보대출과 함께 장기 화재보험료를 한꺼번에 냈다면, 해약하면 남은 기간분이 돌아옵니다. 남성은 보증료 환급이 약 18만 엔, 화재보험 해약환급금이 약 4만 엔으로, 손에 남은 금액이 합쳐서 30만 엔을 넘었습니다. 둘 다 스스로 절차를 밟지 않으면 돌아오지 않으므로, 결제 전에 은행과 보험회사에 물어 둡니다.

매물로 내놓기 전에 은행에서 받아 둘 서류가 있습니다. 대출 잔액증명서(또는 상환예정표)와, 일괄 상환 신청 방법을 알 수 있는 안내입니다. 잔액은 매달 상환으로 조금씩 줄어드므로 결제 예정 월의 잔액으로 계산합니다. 보너스 상환을 함께 쓰는 사람은 보너스 달을 넘기면 잔액이 크게 달라지므로 특히 확인하십시오. 플랫35(フラット35, 장기 고정금리 주택담보대출)처럼 창구가 다른 기관으로 되어 있는 대출에서는 일괄 상환 신청처가 빌린 은행과 다른 경우가 있어, 거기서 일주일이 어긋난 예도 보았습니다.

또 하나, 집을 옮길 때 “먼저 새집을 사는” 경우에는 옛집이 팔릴 때까지 두 개의 대출을 갚는 기간이 생깁니다. 팔리지 않은 채 가격 인하를 거듭하면 바닥 가격을 깨게 될 수도 있습니다. 남성은 전근지가 사택이어서 이 걱정은 없었습니다. 매각 흐름과 매개계약 글, 팔았을 때의 세금 글도 함께 읽으면, 매물로 내놓기 전에 정해 둘 것이 다 갖춰집니다.

결제일, 남성은 은행 응접실에서 말소 서류 봉투가 사법서사에게 건네지는 것을 보고 있었습니다. “대출이 남아 있어도 팔 수 있다는 게 무슨 뜻인지 이제야 알겠어요.” 팔 수 있느냐는 평가액이 아니라, 대출 잔액과 비용을 더한 숫자와의 뺄셈으로 정해집니다. 매물로 내놓기 전에 그 숫자를 종이 한 장에 적어 두십시오.

글쓴이: 長澤 湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

공식 출처

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