¿Quién paga el impuesto sobre bienes inmuebles de una persona fallecida? ― El propietario al 1 de enero, el representante de los herederos y la declaración del propietario actual

Aunque uno de sus padres haya fallecido, el aviso de pago del impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) sigue llegando. El impuesto de ese año corresponde al propietario al 1 de enero (el padre o la madre fallecidos), y los herederos lo heredan y lo pagan. A partir del año siguiente, si la propiedad sigue a nombre del fallecido, el impuesto recae en "quien la posee actualmente"; y si todavía no se ha decidido el reparto, en todos los herederos de forma solidaria. Con el ejemplo de una casa con un impuesto anual de 120.000 yenes, se ordenan la notificación del representante de los herederos, la declaración del propietario actual y su relación con el registro de la herencia.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

"Llegó el aviso del impuesto sobre bienes inmuebles a nombre de mi padre. Mi padre falleció en febrero. Esto no hay que pagarlo, ¿verdad?". Justo después de los feriados largos de mayo, la hija mayor vino con el sobre. Estaba dirigido a su padre fallecido, el impuesto anual era de 120.000 yenes y venía con boletas de pago para cuatro cuotas. Mi respuesta fue: "Sí hay que pagarlo. Pero quien paga no es su padre, sino ustedes, los herederos".

El impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) se cobra cada año a la persona registrada como propietaria de un terreno o de una casa al 1 de enero (la fecha de devengo, 賦課期日). El aviso de pago (納税通知書) que llega entre abril y junio está dirigido al propietario al 1 de enero de ese año. Este padre seguía vivo el 1 de enero, así que el impuesto del año fiscal 2026 es un impuesto de él. Después de su fallecimiento, la obligación de pagarlo pasa a los herederos (相続人). Aunque el aviso siga a nombre del fallecido, basta con pagar con las boletas de pago.

Al año fiscal siguiente la situación cambia. El artículo 343, apartado 2, de la Ley de Impuestos Locales (地方税法) establece que, si el propietario registrado falleció antes del 1 de enero, el impuesto se cobra a "quien la posee actualmente" (現に所有している者) en esa fecha. Si todavía no se ha decidido cómo repartir la herencia, la propiedad pertenece en común a todos los herederos. Y el impuesto de un inmueble en copropiedad deben pagarlo los copropietarios de forma solidaria (artículo 10-2 de la misma ley). Es decir, la municipalidad (市町村) puede cobrar el monto completo a cualquiera de los herederos.

A quién llega el aviso se decide por "el nombre registrado al 1 de enero". Año fiscal 2026 (el 1 de enero el padre seguía vivo): el aviso va dirigido al padre, que falleció en febrero, y los herederos heredan su impuesto y lo pagan. Año fiscal 2027 (el registro sigue a nombre del padre): como el reparto tampoco está decidido, la hija mayor, el hijo mayor y la segunda hija pagan de forma solidaria como copropietarios, y el aviso llega dirigido al representante. Si el registro de la herencia cambia el nombre del titular, a partir del 1 de enero siguiente el aviso llega dirigido al nuevo titular.

Aquí es donde se usa la "notificación de designación del representante de los herederos" (相続人代表者指定届). Cuando hay dos o más herederos, eligen a una persona como representante para recibir los avisos y las boletas de pago, y lo notifican a la municipalidad (artículo 9-2 de la misma ley). Si no se presenta esta notificación, la municipalidad puede designar por su cuenta a uno de los herederos. El representante es quien recibe los documentos; no es el único obligado a pagar. Hay familias en las que, por malentender esto, nadie quiere ser representante y la conversación se complica.

Otro trámite es la "declaración del propietario actual" (現所有者の申告). Desde 2020, las municipalidades pueden exigir por ordenanza que quien posee actualmente un terreno o una casa registrados a nombre de una persona fallecida declare su dirección y su nombre (artículo 384-3 de la misma ley). El plazo lo fija la ordenanza de cada municipalidad y, por ley, no puede ser menor de tres meses contados desde el día siguiente a aquel en que la persona se enteró. Algunas municipalidades usan un solo formulario para esta declaración y para la notificación del representante de los herederos.

Algo que se pasa por alto con facilidad es el débito automático. Si el impuesto sobre bienes inmuebles se debitaba de la cuenta del fallecido, cuando usted avisa del fallecimiento al banco y la cuenta queda congelada, el débito ya no se puede hacer. La municipalidad envía aparte las boletas de pago, pero como siguen dirigidas al fallecido, suelen quedar enterradas entre la correspondencia que se está ordenando. Si se pasa la fecha límite de pago, se cobran recargos por mora (延滞金). Lo más seguro es que, en la misma semana en que avise al banco, se comunique también con la sección de impuestos de la municipalidad y, junto con la notificación del representante de los herederos, decida a dónde se enviarán las boletas. En las zonas donde se cobra el impuesto de planificación urbana (都市計画税), este se cobra junto con el impuesto sobre bienes inmuebles en el mismo aviso, y las reglas sobre quién paga son las mismas.

Entonces, ¿desde cuándo cambia el nombre del aviso al de un heredero? Cuando se hace el registro de la herencia (相続登記) y cambia el titular, el aviso llega al nuevo titular tomando como base el 1 de enero siguiente. Si se decide en la partición de la herencia que la hija mayor herede sola, y el registro se termina dentro del año, desde el año fiscal siguiente el aviso irá dirigido a ella. Con la obligatoriedad del registro de la herencia, se exige presentar la solicitud dentro de los tres años desde que la persona supo de la herencia; pero también desde el punto de vista fiscal, ordenar pronto el nombre del titular deja claro a quién le llegará el aviso.

Hay un punto fácil de pasar por alto. Dentro de una misma municipalidad, si la suma de la base imponible de los terrenos de una persona es menor de 300.000 yenes, o la de sus casas menor de 200.000 yenes, no se cobra impuesto sobre bienes inmuebles (es el mínimo exento, 免税点, artículo 351 de la misma ley; según la guía del Ministerio del Interior y Comunicaciones, a partir del año fiscal 2027 el límite para las casas también será menor de 300.000 yenes). Es decir, si la persona solo tenía bosques o terrenos angostos, puede que nunca le haya llegado un aviso. No se puede decir "no hay terrenos porque no llegó ningún aviso". La lista de los inmuebles que tiene una persona se comprueba con el registro de inmuebles por titular (名寄帳), que se obtiene en la misma ventanilla que el certificado de valuación del impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税評価証明書).

Hay otra cosa que se decide el 1 de enero. Si se demuele a fin de año la casa familiar que quedó vacía, desde el año fiscal siguiente desaparece el impuesto sobre la casa, pero el del terreno puede subir. Para los terrenos con una vivienda existe el régimen especial para terrenos residenciales (住宅用地の特例), y en la parte de hasta 200 metros cuadrados la base imponible es un sexto del valor. Si el 1 de enero no hay vivienda, esta regla especial deja de aplicarse y el impuesto del terreno puede multiplicarse varias veces. Como el monto del año siguiente cambia según si la demolición cruza o no el 1 de enero, decida el momento junto con sus planes de venta (las precauciones al heredar una casa vacía están explicadas en detalle en el artículo sobre casas vacías).

¿Y quien renunció a la herencia? Con la renuncia a la herencia (相続放棄) se considera que la persona nunca fue heredera, así que, en principio, no hereda el impuesto del fallecido ni cuenta como "quien la posee actualmente" en el año fiscal siguiente. Pero si el aviso llega antes de hacer el trámite de renuncia y, con prisa, se paga con los ahorros del fallecido, se puede considerar que usted dispuso de los bienes de la herencia, y existe el riesgo de que ya no pueda renunciar. Si está pensando en renunciar, antes de pagar confirme el orden de los pasos con el trámite ante el Tribunal de Familia (家庭裁判所) (lo explico en detalle en el artículo sobre la renuncia a la herencia).

En la conversación sobre la herencia también hay que decidir cómo se trata el impuesto sobre bienes inmuebles del año del fallecimiento. Como es un impuesto del fallecido, en principio se paga con los bienes de la herencia. Si uno de los herederos lo adelantó con su dinero, basta escribir una línea en el acuerdo de partición diciendo que se le devolverá al repartir la herencia, y así después no habrá peleas sobre "quién pagó". En las familias que deben declarar el impuesto sobre sucesiones (相続税), el impuesto sobre bienes inmuebles que no se había terminado de pagar en el momento del fallecimiento puede restarse de la herencia como deuda. Si hace falta la declaración y hasta dónde se puede restar, consúltelo con un asesor fiscal certificado (税理士).

Escribo los números de esta familia. Los herederos son tres: la hija mayor, el hijo mayor y la segunda hija. El impuesto anual es de 120.000 yenes (80.000 yenes del terreno y 40.000 yenes de la casa), y cada una de las cuatro cuotas es de 30.000 yenes. El impuesto del año fiscal 2026 es del padre, y decidieron pagarlo con sus ahorros. Como la cuenta del padre estaba congelada, la hija mayor lo adelantó y se ajustará al hacer la partición de la herencia. El del año fiscal 2027, si no se decide el reparto, es solidario de los tres. Conversaron entre los tres, nombraron representante a la hija mayor y decidieron que cada uno le entregaría su tercio según las cuotas legales de herencia (法定相続分): 40.000 yenes.

Quién paga cuánto del impuesto sobre bienes inmuebles de esta casa (ejemplo con un impuesto anual de 120.000 yenes). Año fiscal 2026: el impuesto es del padre (propietario al 1 de enero); la hija mayor lo adelanta y se ajusta en la partición de la herencia; repartidos los 120.000 yenes entre los tres, son 40.000 yenes cada uno (total: 120.000 yenes). Año fiscal 2027, si sigue sin registrarse: el impuesto es de los tres como copropietarios (pago solidario); la hija mayor, como representante, lo paga todo junto; cada uno le entrega 40.000 yenes (total: 120.000 yenes). Año fiscal 2027, si se registra a nombre de la hija mayor dentro del año: el impuesto es de la hija mayor (titular al 1 de enero); ella lo paga; la hija mayor 120.000 yenes, el hijo mayor y la segunda hija 0 yenes.

El reparto se decidió en otoño. La casa la hereda la hija mayor, y al hijo mayor y a la segunda hija se les paga dinero de los ahorros en compensación. Si la hija mayor termina el registro de la herencia dentro del año, el aviso del año fiscal 2027 irá dirigido a ella, que será la titular al 1 de enero. En ese caso, lo único que se reparten los tres son los 120.000 yenes del año fiscal 2026, y desde el año fiscal 2027 el impuesto es solo de la hija mayor.

La hija mayor, que al principio me preguntó "esto no hay que pagarlo, ¿verdad?", al final dijo: "El aviso a nombre de papá fue su última tarea pendiente". El impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto que se decide el 1 de enero. Si mira no el día del fallecimiento, sino a nombre de quién estaba el inmueble el 1 de enero, sabrá quién tiene que pagar.

Autor: 長澤湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

Fuentes oficiales

Las reglas y cifras de este artículo se pueden comprobar en estas páginas oficiales (en japonés).

e-Gov, buscador de leyes: Ley de Impuestos Locales (地方税法) ― Artículo 343, apartado 2 (si el titular registrado ha fallecido, se grava a "quien la posee actualmente"), artículo 384-3 (declaración del propietario actual), artículo 9-2 (designación del representante de los herederos), artículo 10-2 (pago solidario de bienes en copropiedad), artículo 351 (mínimo exento)
Ministerio del Interior y Comunicaciones (総務省): impuesto sobre bienes inmuebles ― Cómo se grava al propietario al 1 de enero (fecha de devengo) y el mínimo exento (300.000 yenes para terrenos y 200.000 yenes para casas; 300.000 yenes para casas a partir del año fiscal 2027)

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