El departamento que alquilaba su padre o madre fallecido ― terminar el contrato de alquiler, retirar las pertenencias y la relación con la renuncia a la herencia

Cuando un padre o una madre que vivía solo fallece en un departamento de alquiler, el dueño suele apurar a la familia para terminar el contrato y desocupar. El derecho de alquiler se hereda, así que el contrato no termina automáticamente con la muerte. Aquí se ordena lo siguiente: si piensa renunciar a la herencia, terminar el contrato o deshacerse de las pertenencias puede considerarse una aceptación pura y simple; el deber de conservación que queda aun después de renunciar; el alcance de la responsabilidad del fiador solidario; las cláusulas modelo de 2021; y el detalle de lo que costaron en esta familia el alquiler, el retiro de las cosas y la restauración del departamento, que en neto fueron 237.000 yenes.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

"El dueño me dijo que desocupe el departamento antes de fin de mes y que pague el alquiler hasta entonces. ¿Debo hacer lo que me dice?". El que vino a consultar era el hijo mayor, de 52 años. Su madre, de 78 años, que vivía sola, había fallecido en el departamento que alquilaba. Era un 1DK (una habitación más comedor-cocina) de 52.000 yenes al mes. El hijo vive en otra prefectura, y las pertenencias de su madre siguen en el departamento tal como estaban. Lo que le preocupaba era que su madre pudiera tener deudas.

Primero: el contrato del departamento no termina automáticamente aunque fallezca quien lo alquilaba. El derecho a alquilar (derecho de arrendamiento, 賃借権) y la obligación de pagar el alquiler pasan a los herederos (相続人), igual que los demás bienes y las deudas (artículo 896 del Código Civil (民法)). Desde el punto de vista del dueño, lo único que cambió es que la otra parte del contrato ya no es la madre fallecida, sino sus herederos. Por eso, terminar el contrato y sacar las pertenencias también es tarea de los herederos.

Aquí hay que tener cuidado con la relación con la renuncia a la herencia (相続放棄). Si alguien que quiere renunciar porque descubrió que hay muchas deudas termina primero el contrato del departamento, o vende o tira las pertenencias, se puede considerar que "dispuso" de los bienes de la herencia y que, por lo tanto, aceptó la herencia (aceptación pura y simple, 単純承認) (artículo 921). Si eso pasa, ya no puede renunciar después. La declaración de renuncia a la herencia ante el Tribunal de Familia (家庭裁判所) debe hacerse dentro de los 3 meses desde que supo del fallecimiento.

Entonces, ¿no se puede hacer nada hasta decidir si renuncia? No es así. Se considera que sí se pueden hacer los actos para mantener el valor de los bienes (actos de conservación, 保存行為), como tirar la comida que se echa a perder, cerrar con llave o revisar la correspondencia. Hay que tener cuidado con actos como vender pertenencias de valor, llevarse cosas como recuerdo del difunto (形見分け), contratar a una empresa para que se deshaga de todo, o recibir la devolución del depósito de garantía (敷金). Hasta dónde llega un acto de conservación se juzga de forma distinta según la situación, así que los actos en los que tenga dudas déjelos para después de que acepten su declaración de renuncia.

Mientras piensa si renuncia a la herencia, separe en el departamento "lo que sí puede hacer" de "lo que debe esperar". El hijo mayor todavía no ha decidido si renuncia. Lo que sí puede hacer (actos de conservación): tirar la comida que se echa a perder, cerrar con llave y cuidar las llaves, y revisar la correspondencia para averiguar los bienes y las deudas. Lo que debe esperar (porque podría considerarse disposición): terminar el contrato del departamento, vender las pertenencias o deshacerse de todo de una vez, y llevarse recuerdos o recibir el depósito de garantía. Hasta dónde llega un acto de conservación se juzga de forma distinta según la situación. Los actos en los que tenga dudas déjelos para después de que acepten su declaración de renuncia, o para después de decidir que va a aceptar la herencia.

También hay que cuidar cómo se paga. Si, mientras todavía no decide si renuncia, el dueño le pide el alquiler, es más seguro adelantarlo con su propio dinero que pagarlo con los ahorros del fallecido. Si usar los bienes del fallecido para pagar sus deudas cuenta como "disposición" se juzga de forma distinta según la situación. Con la luz, el gas y el agua, en vez de cortarlos, limítese a avisar que el titular falleció y a preguntar cómo se hará la liquidación. Cuánto usar para mantener el estado del departamento, por ejemplo si dejar funcionando el refrigerador, se decide con el mismo criterio. El dinero que adelantó se puede descontar de la herencia si decide aceptarla, y si renuncia, con los recibos, le servirá como base para conversarlo después.

Renunciar no significa que desaparezca toda responsabilidad. Con la reforma de abril de 2023 se estableció que quien, al momento de renunciar, estaba administrando de hecho los bienes de la herencia tiene el deber de conservarlos con el mismo cuidado que sus propios bienes, hasta entregárselos a los demás herederos o al liquidador de la herencia (相続財産清算人) (artículo 940). Si tiene las llaves del departamento, aun después de renunciar debe estar atento a las llaves y al estado del departamento.

También hay que revisar lo del fiador solidario (連帯保証人). Es común que un hijo sea fiador solidario del departamento de su padre o madre. La responsabilidad del fiador nace de una promesa del propio fiador, así que no desaparece aunque renuncie a la herencia. Pero en las garantías de personas físicas de tipo revolvente (garantía revolvente, 根保証) firmadas desde abril de 2020, el principal garantizado queda fijado en el momento en que fallece quien alquilaba (artículo 465-4). Es decir, el alquiler que se genera después del fallecimiento no entra en lo que cubre la garantía. Mire la fecha del contrato y el monto máximo de la garantía (límite máximo, 極度額).

En 2021, el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo y el Ministerio de Justicia publicaron las "cláusulas contractuales modelo sobre el manejo de los bienes dejados en la vivienda" (残置物の処理等に関するモデル契約条項). Son cláusulas para que, cuando fallece un inquilino mayor que vive solo, la terminación del contrato y el manejo de las pertenencias que quedan en la vivienda se puedan encargar a una persona elegida de antemano (mandatario, 受任者). Si el contrato de su padre o madre tiene esta cláusula y ya hay un mandatario designado, esa persona se encarga de terminar el contrato y de retirar las cosas. Incluir esta cláusula al alquilar o renovar el departamento, mientras su padre o madre todavía está bien, es una forma de prepararse. Para saber si el contrato de su padre o madre la incluye, mire la sección de cláusulas especiales. Si no la incluye, los herederos hacen los trámites como siempre.

En esta familia, la primera semana revisamos las libretas bancarias y la correspondencia para averiguar los bienes y las deudas de la madre, siguiendo el orden del artículo sobre cómo averiguar los bienes de la herencia. Tenía unos 1,8 millones de yenes en ahorros y no se encontraron deudas; al pedir la revelación de datos a las agencias de información crediticia, tampoco aparecieron préstamos ni deudas de tarjeta. Después de confirmar eso, el hijo decidió aceptar la herencia y envió el aviso de terminación del contrato. Hasta entonces, lo único que había hecho era tirar lo que había en el refrigerador y cerrar con llave.

El dinero que se gastó fue este. El alquiler desde el aviso de terminación hasta la entrega del departamento: 2 meses, 104.000 yenes. Contratar a una empresa para retirar las pertenencias: 165.000 yenes (impuestos incluidos, 1DK). Por la restauración al estado original (原状回復), se descontaron 72.000 yenes del depósito de garantía de 104.000 yenes (2 meses), y se devolvió el resto del depósito, 32.000 yenes. El total de gastos fue de 341.000 yenes. Como los 72.000 yenes de la restauración se descontaron del depósito y se devolvió el resto, 32.000 yenes, el dinero en efectivo que salió en neto fue de 237.000 yenes (104.000 yenes + 165.000 yenes − 32.000 yenes). Todo se pagó con los ahorros de la madre.

Lo que costó en esta familia entregar el departamento (un 1DK de 52.000 yenes al mes). Alquiler hasta la entrega (2 meses): 104.000 yenes, pagados con los ahorros de la madre. Retiro de las pertenencias (empresa, impuestos incluidos): 165.000 yenes, pagados con los ahorros de la madre. Restauración al estado original (manchas de tabaco en una habitación): 72.000 yenes, descontados del depósito de garantía. Devolución del resto del depósito: menos 32.000 yenes (depósito de 104.000 yenes − 72.000 yenes). Monto que salió en efectivo: 237.000 yenes (104.000 yenes + 165.000 yenes − 32.000 yenes).

Al principio, el presupuesto de restauración incluía cambiar todo el papel tapiz. Con el hijo leímos las pautas del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo y confirmamos que el desgaste que ocurre normalmente al vivir, como la decoloración por el sol o el deterioro por el paso del tiempo, en principio corre por cuenta del dueño. Al hablarlo con la empresa administradora, el cobro se corrigió para cubrir solo una habitación manchada por la nicotina del tabaco, y quedó en 72.000 yenes. El día de la entrega, tomamos fotos del departamento con la fecha.

El "antes de fin de mes" del dueño se entiende desde su punto de vista: le perjudica tener el departamento vacío sin recibir alquiler. Pero los herederos tienen 3 meses para pensarlo, y en ese tiempo necesitan averiguar si hay deudas. En esta familia, cuando le dijimos al dueño "vamos a averiguar si hay deudas, así que le pedimos que espere unas dos semanas; el alquiler de ese tiempo lo pagamos", aceptó.

Lo que yo hice fue ayudar con el orden para averiguar los bienes y las deudas, y revisar los documentos que había que presentar a la empresa administradora. Si quiere encargar la redacción de la declaración de renuncia a la herencia, eso corresponde a un escribano judicial (司法書士) o a un abogado (弁護士), y si hay conflicto entre los herederos, es terreno del abogado. Al final, el hijo devolvió las llaves del departamento de su madre a la empresa administradora y firmó la constancia de entrega. Si lo hubieran apurado y hubiera terminado el contrato enseguida, quizás no habría podido renunciar en caso de encontrar deudas. Pedir que esperaran dos semanas fue el paso más importante de los trámites de esta familia.

Autor: 長澤湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

Fuentes oficiales

Las reglas y cifras de este artículo se pueden comprobar en estas páginas oficiales (en japonés).

Tribunales de Japón: Declaración de renuncia a la herencia (相続の放棄の申述) ― La renuncia a la herencia se declara ante el Tribunal de Familia dentro de los 3 meses desde que la persona supo que se abrió una herencia a su favor.
Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo: Cláusulas contractuales modelo sobre el manejo de los bienes dejados en la vivienda (残置物の処理等に関するモデル契約条項) ― Cláusulas contractuales (del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo y del Ministerio de Justicia) para que, cuando fallece una persona mayor que vive sola, la terminación del contrato de alquiler y el manejo de las pertenencias que quedan en la vivienda se encarguen a un mandatario elegido de antemano.
e-Gov, búsqueda de leyes: Código Civil (民法) ― Los herederos heredan los derechos y obligaciones del fallecido (artículo 896). Disponer de los bienes de la herencia se considera aceptación pura y simple (artículo 921). El deber de conservación de quien renunció (artículo 940). En la garantía revolvente de una persona física, el principal queda fijado con la muerte del deudor principal (artículo 465-4).

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