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2026-10-08

돌아가신 부모가 빌려 살던 방 ― 임대차 해약·가재 정리와 상속포기(相続放棄)의 관계

혼자 사시던 부모가 임대 아파트에서 돌아가시면, 집주인에게서 해약과 명도를 재촉받습니다. 빌릴 권리는 상속되므로 계약은 사망으로 자동 종료되지 않습니다. 상속포기를 생각하고 있다면 해약이나 가재 처분이 단순승인(単純承認)으로 간주될 우려가 있다는 점, 포기해도 남는 보존 의무, 연대보증인(連帯保証人)의 책임 범위, 2021년의 모델 계약 조항, 이 집에서 집세·정리·원상회복에 차감 후 23만 7,000엔이 든 내역을 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

“집주인이 이번 달 안에 방을 비워 달라고, 그때까지 집세도 내 달라고 했습니다. 하라는 대로 해도 될까요?” 상담하러 온 사람은 52세 장남이었습니다. 혼자 살던 78세 어머니가 빌려 살던 아파트(アパート, 일본의 소규모 임대 공동주택)에서 돌아가셨습니다. 집세는 월 5만 2,000엔인 1DK(방 하나에 식사 공간이 딸린 부엌). 장남은 다른 현에 살고 있고, 방에는 어머니의 가재도구가 그대로 남아 있습니다. 장남이 신경 쓰던 것은 어머니에게 빚이 있을지도 모른다는 점이었습니다.

먼저, 방의 계약은 빌린 사람이 돌아가셔도 자동으로 끝나지 않습니다. 빌릴 권리(임차권(賃借権))도, 집세를 낼 의무도, 다른 재산이나 빚과 마찬가지로 상속인(相続人)에게 승계됩니다(민법 제896조). 집주인 쪽에서 보면 계약 상대가 돌아가신 어머니에서 상속인으로 바뀌었을 뿐입니다. 그래서 해약하는 것도, 가재를 내가는 것도 상속인의 일이 됩니다.

여기서 조심할 것이 상속포기와의 관계입니다. 빚이 많다는 것을 알고 상속포기를 하려는 사람이 먼저 방을 해약하거나 가재를 팔거나 버리면, 상속재산을 ‘처분했다’고 보아 상속을 받아들인 것(단순승인)으로 간주될 우려가 있습니다(제921조). 그렇게 되면 나중에 포기할 수 없습니다. 가정재판소(家庭裁判所)에 하는 상속포기 신술(申述, 재판소에 하는 신청)은 돌아가신 것을 안 때부터 3개월 이내입니다.

그렇다면 포기할지 정해질 때까지 아무것도 못 하느냐 하면, 그렇지 않습니다. 상하는 음식을 버리기, 문단속, 우편물 확인처럼 재산의 가치를 지키기 위한 행위(보존행위(保存行為))는 해도 된다고 봅니다. 조심할 것은 값나가는 가재를 팔기·유품 나누기로 가져가기·업자에게 한꺼번에 처분을 맡기기, 시키킹(敷金, 입주 때 맡기는 보증금) 반환을 받기 같은 행위입니다. 어디까지가 보존행위인지는 상황에 따라 판단이 갈리므로, 망설여지는 행위는 포기 신술이 수리된 뒤로 미룹니다.

상속포기를 생각하는 동안에는 방에서 ‘해도 되는 일’과 ‘기다릴 일’을 나눕니다. 포기할지 아직 정하지 못했다면, 상하는 음식을 버리기, 문단속·열쇠 관리, 우편물로 재산과 빚을 조사하기 같은 보존을 위한 행위에 그칩니다. 방의 해약, 가재를 팔거나 한꺼번에 처분하기, 유품 나누기, 시키킹 받기는 처분에 해당할 우려가 있으므로 기다립니다. 어디까지가 보존행위인지는 상황에 따라 판단이 갈리므로, 망설여지는 행위는 포기 신술이 수리된 뒤, 또는 상속하기로 정한 뒤로 미룹니다.

돈을 내는 방법에도 조심합니다. 포기할지 아직 정하지 않은 동안 집주인에게서 집세를 요구받으면, 돌아가신 분의 예금에서 내기보다 자기 돈으로 대신 내 두는 편이 무난합니다. 돌아가신 분의 재산으로 빚을 갚는 것이 ‘처분’에 해당하는지는 상황에 따라 판단이 갈리기 때문입니다. 전기·가스·수도는 끊기보다, 명의인이 돌아가셨다고 알리고 정산 방법을 묻는 데까지만 해 둡니다. 냉장고를 계속 켜 둘지 등, 방의 상태를 유지하기 위해 어디까지 쓸지도 같은 생각으로 정합니다. 대신 낸 돈은 상속하기로 정했을 때는 유산에서 정산할 수 있고, 포기했을 때도 영수증이 있으면 나중에 이야기할 때의 자료가 됩니다.

포기해도 아무 책임이 없어지는 것은 아닙니다. 2023년 4월 개정으로, 포기한 때에 상속재산을 실제로 관리하던 사람은 다른 상속인이나 상속재산청산인(相続財産清算人)에게 넘길 때까지 자기 재산과 같은 주의로 보존할 의무를 진다고 정해졌습니다(제940조). 방 열쇠를 맡고 있다면 포기한 뒤에도 열쇠와 방의 상태에 신경 써야 합니다.

연대보증인에 대해서도 확인합니다. 자녀가 부모 방의 연대보증인이 되어 있는 경우는 흔합니다. 보증인의 책임은 보증인 자신의 약속이므로, 상속포기를 해도 사라지지 않습니다. 다만 2020년 4월 이후에 맺은 개인 보증(근보증(根保証), 계속 생기는 채무를 한도액까지 보증하는 것)은, 빌린 사람이 돌아가신 시점에 보증하는 원본이 확정됩니다(제465조의4). 돌아가신 뒤에 발생하는 집세는 보증 범위에 들어가지 않는다는 뜻입니다. 계약서의 날짜와 보증 상한액(극도액(極度額))을 봅니다.

2021년에 국토교통성과 법무성이 ‘잔치물의 처리 등에 관한 모델 계약 조항(残置物の処理等に関するモデル契約条項)’을 공표했습니다. 혼자 사는 고령 임차인이 사망했을 때, 계약 해제와 방에 남은 가재(잔치물)의 처리를 미리 정한 사람(수임자(受任者))에게 맡길 수 있게 하는 조항입니다. 부모의 계약서에 이 조항이 있고 수임자가 정해져 있다면, 해약과 정리는 그 사람이 진행합니다. 부모가 건강할 때 방을 빌리거나 갱신할 때 이 조항을 넣어 두는 것도 하나의 대비입니다. 부모의 계약서에 이 조항이 들어 있는지는 특약 칸을 보면 알 수 있습니다. 들어 있지 않다면 지금까지처럼 상속인이 절차를 진행합니다.

이 집에서는 처음 일주일 동안 통장과 우편물로 어머니의 재산과 빚을 조사했습니다. 재산 조사법 글의 순서 그대로입니다. 예금이 약 180만 엔, 빚은 발견되지 않았고, 신용정보기관에 정보 공개를 청구해도 대출이나 카드 차입은 없었습니다. 그것을 확인한 뒤 장남은 상속을 받아들이기로 정하고 해약 통지를 냈습니다. 그때까지 한 일은 냉장고 안의 음식을 버린 것과 문단속뿐입니다.

든 돈은 이렇습니다. 해약 통지부터 명도까지의 집세가 2개월분으로 10만 4,000엔. 가재 정리를 업자에게 맡겨 16만 5,000엔(세금 포함, 1DK). 원상회복(原状回復, 퇴거할 때 방을 원래 상태로 되돌리는 것) 비용으로 7만 2,000엔을 시키킹 10만 4,000엔(2개월분)에서 공제당했고, 시키킹의 나머지 3만 2,000엔이 돌아왔습니다. 비용 합계는 34만 1,000엔. 원상회복 7만 2,000엔은 시키킹에서 공제되고 시키킹 나머지 3만 2,000엔이 돌아왔으므로, 차감해서 현금이 나간 것은 23만 7,000엔(10만 4,000엔＋16만 5,000엔－3만 2,000엔)입니다. 모두 어머니의 예금에서 냈습니다.

이 집에서 방을 명도하기까지 든 돈(집세 월 5만 2,000엔인 1DK)을 정리하면 이렇습니다. 명도까지의 집세(2개월) 10만 4,000엔은 어머니의 예금에서. 가재 정리(업자, 세금 포함) 16만 5,000엔도 어머니의 예금에서. 원상회복(담배 얼룩 방 하나분) 7만 2,000엔은 시키킹에서 공제. 시키킹 나머지의 반환은 －3만 2,000엔(시키킹 10만 4,000엔－7만 2,000엔). 현금으로 나간 금액은 23만 7,000엔(10만 4,000엔＋16만 5,000엔－3만 2,000엔)입니다.

원상회복 견적에는 처음에 벽지 전면 교체가 들어 있었습니다. 장남과 함께 국토교통성의 가이드라인을 읽고, 살다 보면 보통 생기는 볕바램이나 오래되어 생긴 손상은 원칙적으로 임대인 부담이라는 것을 확인했습니다. 관리회사에 이야기하자 담배 진으로 더러워진 방 하나분만 청구하는 것으로 고쳐져 7만 2,000엔이 되었습니다. 명도하는 날에는 방 사진을 날짜가 들어가게 찍어 두었습니다.

집주인의 “이번 달 안에”는 집주인 입장에서는 이해가 됩니다. 빈방인 채로 집세가 들어오지 않으면 곤란하기 때문입니다. 다만 상속인에게는 3개월의 생각할 시간이 있고, 그 사이에 빚이 있는지 조사할 필요가 있습니다. 이 집에서도 집주인에게 “빚이 있는지 조사할 테니 2주 정도 기다려 달라. 그동안의 집세는 내겠다”고 전하자 양해해 주었습니다.

제가 도운 것은 재산과 빚을 조사하는 순서와 관리회사에 낼 서류 확인까지입니다. 상속포기 신술서 작성을 맡긴다면 사법서사(司法書士)나 변호사(弁護士), 상속인끼리 다툼이 있다면 변호사의 영역입니다. 장남은 마지막으로 어머니 방의 열쇠를 관리회사에 돌려주고, 명도 확인서에 서명했습니다. 재촉받아 곧바로 해약했다면, 만약 빚이 발견되었을 때 포기하지 못했을지도 모릅니다. 2주 기다려 달라는 한마디가 이 집 절차에서 가장 중요한 한 걸음이었습니다.

글쓴이: 長澤 湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

공식 출처

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