Si heredó una casa vacía ― el costo de dejarla abandonada, la "casa vacía mal administrada" de la reforma de 2023, la cesión al Estado y la deducción de 30 millones de yenes

Para quienes heredaron la casa familiar donde ya no vive nadie. El mecanismo por el que el impuesto sobre bienes inmuebles puede multiplicarse hasta por 6 (casa vacía especificada y casa vacía mal administrada), la obligación de conservación que queda aun después de renunciar a la herencia, el sistema de cesión al Estado de terrenos heredados, que se puede usar si se demuele la casa, y la deducción especial de 30 millones de yenes que conviene usar si se vende. Se ordenan las opciones junto con sus plazos.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

Un hombre vino con un sobre de la municipalidad. Dentro había un aviso de "orientación sobre una casa vacía mal administrada" (管理不全空家に関する指導). Los árboles del jardín de la casa familiar se habían extendido hasta el terreno del vecino, y una canaleta se había soltado y caído en el estacionamiento de al lado. Su padre había fallecido hacía cuatro años y nadie vivía en la casa. "Me dijeron que, si llega la recomendación, el impuesto sobre bienes inmuebles se multiplica por 6". El impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) del terreno de la casa era de 38.000 yenes al año. Si con la recomendación se pierde el régimen especial para terrenos residenciales, en el peor caso serían unos 230.000 yenes (hay un ajuste para que no suba demasiado de golpe, así que en la práctica muchas veces no llega a multiplicarse por 6). Este artículo cuenta, a partir de ese sobre, la historia de una casa que ya había dejado pasar el fin del tercer año.

Muere uno de los padres y queda la casa familiar donde ya no vive nadie. Es el caso que más está aumentando en las consultas sobre herencia. Pasan varios años con un "ya lo pensaré", el techo se deteriora, los árboles invaden al vecino y llega una carta de la municipalidad. Aquí ordeno los sistemas que debe conocer quien heredó una casa vacía y los plazos de cada opción.

Primero, el costo de dejarla abandonada. En los terrenos con una vivienda, el impuesto sobre bienes inmuebles se reduce hasta a un sexto gracias al "régimen especial para terrenos residenciales" (住宅用地の特例). Si la municipalidad, según la Ley de Medidas Especiales sobre Casas Vacías (空家等対策特別措置法), califica la casa como "casa vacía especificada" (特定空家: riesgo de derrumbe, muy perjudicial para la higiene, daño grave al paisaje, etc.) y emite una recomendación para que se corrija, esta regla especial deja de aplicarse. Eso es lo que significa que el impuesto del terreno se multiplica hasta por 6. Si no se cumple la recomendación, viene una orden y luego la demolición por ejecución administrativa subsidiaria (行政代執行), cuyo costo se le cobra al propietario.

Cómo han cambiado las reglas sobre casas vacías. Mayo de 2015: entra plenamente en vigor la Ley de Medidas Especiales sobre Casas Vacías (con la recomendación a una casa vacía especificada se pierde el régimen especial para terrenos residenciales). Abril de 2023: comienza el sistema de cesión al Estado de terrenos heredados (los terrenos sin edificios pasan al Estado tras una evaluación y el pago de una carga). Diciembre de 2023: se crea la categoría de casa vacía mal administrada (aunque todavía no sea una casa vacía especificada, con la recomendación se pierde la regla especial).

Con la reforma de diciembre de 2023 se creó una categoría un paso antes de la casa vacía especificada: la "casa vacía mal administrada" (管理不全空家). Es una casa en un estado que, si se deja así, probablemente termine siendo una casa vacía especificada: ventanas rotas, maleza crecida, etc. La municipalidad da orientación (指導); si no se corrige, emite una recomendación (勧告), y en el momento de la recomendación se pierde el régimen especial para terrenos residenciales. Piense que el argumento "todavía no está por caerse, así que no pasa nada" ya no sirve.

También me consultan mucho si se puede escapar con la renuncia a la herencia (相続放棄). Como expliqué en el artículo sobre la renuncia a la herencia, aun después de renunciar, quien en ese momento ocupa efectivamente la casa conserva la obligación de cuidarla hasta entregarla a quien la reciba después. Si nadie la recibe, hay que pedir al Tribunal de Familia (家庭裁判所) que nombre un liquidador de la herencia (相続財産清算人), y el depósito previo para ese trámite puede costar desde varios cientos de miles de yenes hasta alrededor de 1 millón de yenes. La renuncia es un medio para "soltar todo, deudas incluidas", no para "deshacerse solo de la casa".

Como sistema para soltar terrenos que no se piensan usar, en abril de 2023 comenzó el "sistema de cesión al Estado de terrenos heredados" (相続土地国庫帰属制度). Es un mecanismo por el cual el Estado, tras una evaluación, se queda con el terreno heredado. Pero las condiciones son estrictas: los terrenos con edificios no se aceptan, así que la casa vacía hay que demolerla antes. Tampoco se aceptan, entre otros, terrenos con límites poco claros, con barrancos, con contaminación del suelo o dados en garantía. El costo es una tasa de evaluación de 14.000 yenes por parcela (一筆) y, si se aprueba, una carga (負担金) de 200.000 yenes en principio (varía según el tipo de terreno y la superficie). Sumado al costo de demolición, muchas veces se llega a cifras del orden del millón de yenes o más, pero se decide comparándolo con "seguir pagando para siempre el impuesto sobre bienes inmuebles y cargar con la responsabilidad de administrarlo".

Si vende, lo que le pido que verifique sin falta es la "deducción especial sobre la ganancia por la venta de la vivienda del fallecido (casa vacía)" (被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除). Si usted hereda y vende la casa donde vivía solo el fallecido, puede restar hasta 30 millones de yenes de la ganancia por la venta. Los requisitos principales son: que la casa se haya construido el 31 de mayo de 1981 o antes; que se venda a más tardar el 31 de diciembre del tercer año contado desde el inicio de la herencia; que el precio de venta sea de 100 millones de yenes o menos; y que al venderla cumpla la norma antisísmica o se demuela (desde 2024 también vale si lo hace el comprador a más tardar el 15 de febrero del año siguiente). Se aplica a ventas hechas hasta el 31 de diciembre de 2027 (a septiembre de 2026). Si hay tres o más herederos, el límite es de 20 millones de yenes por persona. Cuanto más antigua es la casa familiar, más fácil es cumplir los requisitos, y es una regla especial que puede significar una diferencia de varios millones de yenes en impuestos, así que antes de vender confírmelo con un asesor fiscal certificado (税理士) o en la oficina de impuestos.

Ordenadas, las opciones son cuatro. Usarla usted o su familia. Alquilarla (también puede registrarla en el "banco de casas vacías", 空き家バンク, del gobierno local). Venderla (hasta el fin del tercer año, con la deducción especial). Demolerla y quedarse solo con el terreno, o hacer que el Estado se quede con él. Elija la que elija, el registro de la herencia (相続登記) debe estar hecho antes. Si el titular sigue siendo el fallecido, no se puede vender, ni alquilar, ni solicitar la cesión al Estado.

Las cuatro opciones después de heredar una casa vacía y sus plazos (a septiembre de 2026). Usarla usted o su familia: registro de la herencia y costos de reforma; el registro de la herencia, dentro de 3 años. Alquilarla: registro de la herencia y uso del banco de casas vacías o de una inmobiliaria; mismo plazo. Venderla: la deducción especial de 30 millones de yenes exige un edificio de mayo de 1981 o antes, un precio de 100 millones de yenes o menos, y refuerzo antisísmico o demolición; hasta el fin del tercer año desde el inicio de la herencia (se aplica a ventas hasta fines de 2027). Demolerla y que el Estado se quede con el terreno: costo de demolición + tasa de evaluación de 14.000 yenes por parcela + carga de 200.000 yenes en principio; el sistema no tiene plazo, pero el impuesto sobre bienes inmuebles se cobra todos los años.

Los números que ordené en este caso. Cuatro años desde la muerte del padre, el registro de la herencia sin hacer, todavía a nombre del padre. Los herederos eran dos: el hombre y su hermana mayor. Como ya había pasado el fin del tercer año, la deducción especial de 30 millones de yenes para casas vacías no se podía usar. La casa era de 1975, así que cumplía el primer requisito (31 de mayo de 1981 o antes). Si la hubieran vendido a tiempo, la ganancia por la venta habría sido de unos 12,8 millones de yenes: el precio de venta de 14 millones de yenes menos el costo de adquisición (como no se sabía, el 5%, es decir, 700.000 yenes) y los gastos de venta. Con la deducción, el impuesto sería cero; sin ella, alrededor del 20%, unos 2,56 millones de yenes. Por pasarse un año del fin del tercer año, hubo una diferencia de 2,56 millones de yenes.

Lo primero que hicimos fue responder a la orientación. Se encargó a una empresa la poda de los árboles y el retiro de la canaleta: 80.000 yenes. Se informó la corrección a la municipalidad y no se llegó a la recomendación. Si hubiera habido recomendación, se perdía la regla especial y los 38.000 yenes al año pasaban a unos 230.000 yenes. Si se puede frenar con 80.000 yenes, hay que frenarlo. Después, el registro de la herencia. En el acuerdo entre el hombre y su hermana se decidió que él se quedaba con la casa, y él mismo presentó la solicitud hasta terminarla. El impuesto de registro y licencias (登録免許税) fue el 0,4% de 5,2 millones de yenes, la suma de los valores de evaluación del terreno y la casa: 20.800 yenes. Con el registro terminado, por fin se podían poner en marcha las opciones de vender, alquilar o demoler.

La elección fue vender. Como la deducción especial no se podía usar, contando con unos 2,56 millones de yenes de impuesto, vendió por 14 millones de yenes, y lo que le quedó en mano, después de restar la comisión de corretaje (仲介手数料) y el impuesto, fue de unos 10,9 millones de yenes. Mitad para él y mitad para su hermana. La opción de demoler y quedarse solo con el terreno se descartó: la demolición de una casa de madera de dos pisos costaba unos 1,5 millones de yenes, y después seguiría pagando un impuesto sobre bienes inmuebles de unos 230.000 yenes al año, sin la regla especial. La cesión al Estado significaba demoler la casa y además pagar la tasa de evaluación de 14.000 yenes y la carga de 200.000 yenes, en total unos 1,7 millones de yenes junto con la demolición, para deshacerse del terreno; si el terreno se puede vender, no hay razón para elegirla. De las cuatro opciones, en esta casa quedó "vender".

Vender la casa familiar (construida en 1975) por 14 millones de yenes: cómo cambia según si se vendió o no antes del fin del tercer año (ejemplo de este artículo). Ganancia por la venta (precio de 14 millones de yenes − costo de adquisición de 700.000 yenes − gastos de venta de unos 500.000 yenes): unos 12,8 millones de yenes en ambos casos. Deducción especial de 30 millones de yenes para casas vacías: hasta el fin del tercer año se puede usar y el ingreso gravable queda en 0; en el cuarto año (esta casa) no se puede usar. Impuesto sobre la renta e impuesto de residentes (alrededor del 20%): 0 yenes hasta el fin del tercer año; unos 2,56 millones de yenes en el cuarto año. Lo que queda en mano (después de restar una comisión de corretaje de unos 520.000 yenes): unos 13,5 millones de yenes hasta el fin del tercer año; unos 10,9 millones de yenes en el cuarto año.

Lo primero que digo en una consulta es: "Anote en su agenda el fin del tercer año". Tanto la obligación de registrar la herencia como la deducción especial para casas vacías tienen un plazo de tres años desde la herencia. Si se pasa, las opciones se reducen y solo quedan los costos.

El hombre que vino con el sobre pagó 80.000 yenes para responder a la orientación, 20.800 yenes por el registro y, como precio por haber dejado pasar el fin del tercer año, unos 2,56 millones de yenes de impuestos. Si al final del texto escribí "anote en su agenda el fin del tercer año", es por esos 2,56 millones de yenes. A quien llega en el cuarto año, lo único que le pude decir fue que no lo deje llegar al quinto.

Autor: 長澤湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

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