빈집을 상속하면 ― 방치의 비용, 2023년 개정의 ‘관리부전빈집’, 국고귀속과 3,000만 엔 공제

아무도 살지 않는 본가를 상속한 분께. 방치하면 고정자산세가 최대 6배가 되는 구조(특정빈집·관리부전빈집), 상속포기를 해도 남는 보존 의무, 건물을 허물면 쓸 수 있는 상속토지 국고귀속제도, 판다면 꼭 쓰고 싶은 3,000만 엔 특별공제. 선택지를 기한과 함께 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

시청에서 온 봉투를 들고 한 남성이 찾아왔습니다. 안에는 “관리부전빈집에 관한 지도(指導)” 통지. 본가의 정원수가 이웃집 부지로 뻗고, 빗물 홈통이 떨어져 옆집 주차장에 떨어졌다. 아버지가 돌아가신 지 4년, 본가는 아무도 살지 않는 채였습니다. “권고를 받으면 고정자산세가 6배가 된다고 들었어요.” 본가 토지의 고정자산세는 연 3만 8,000엔. 권고로 주택용지 특례가 빠지면 가장 무거운 경우 약 23만 엔(갑자기 너무 오르지 않도록 하는 조정이 있어서, 실제로는 6배까지 오르지 않는 경우도 많습니다). 이 글은 그 봉투에서 시작하는, 3년째 연말을 넘겨 버린 집의 이야기입니다.

부모가 돌아가시고, 아무도 살지 않는 본가가 남는다. 상속 상담에서 가장 늘고 있는 것이 이 형태입니다. “언젠가 생각하지” 하다가 몇 년이 지나고, 지붕이 상하고, 정원수가 이웃으로 뻗고, 관청에서 편지가 온다. 여기서는 빈집(空き家)을 상속한 사람이 알아 두어야 할 제도와, 선택지별 기한을 정리합니다.

먼저 방치의 비용입니다. 주택이 서 있는 토지는 고정자산세(固定資産税)가 ‘주택용지 특례(住宅用地の特例)’로 최대 6분의 1까지 경감되어 있습니다. 빈집 등 대책 특별조치법(空家等対策特別措置法)에 근거해 시정촌(市町村)이 ‘특정빈집(特定空家)’(붕괴 우려, 위생상 현저히 유해, 경관을 현저히 해침 등)으로 판단하고 개선 권고를 하면 이 특례가 빠집니다. 토지의 고정자산세가 최대 6배가 된다는 말은 이 구조를 가리킵니다. 권고에 따르지 않으면 명령, 나아가 행정대집행(行政代執行, 행정기관이 대신 철거하는 것)으로 철거되고, 비용은 소유자에게 청구됩니다.

빈집을 둘러싼 제도의 변화를 순서대로 적습니다. 2015년 5월: 빈집 등 대책 특별조치법이 전면 시행(특정빈집 권고로 주택용지 특례가 빠지는 구조). 2023년 4월: 상속토지 국고귀속제도가 시작(건물이 없는 토지를 심사와 부담금을 거쳐 국가로). 2023년 12월: 관리부전빈집을 신설(특정빈집 전 단계라도 권고로 특례가 빠짐).

2023년 12월 법 개정으로, 특정빈집 바로 전 단계에 ‘관리부전빈집(管理不全空家)’이라는 구분이 생겼습니다. 창문이 깨져 있다, 잡초가 무성하다처럼, 방치하면 특정빈집이 될 것 같은 상태의 집입니다. 시정촌이 지도하고, 개선하지 않으면 권고, 권고 시점에 주택용지 특례가 빠집니다. “아직 무너질 것 같지는 않으니 괜찮다”가 통하지 않게 되었다고 생각하십시오.

상속포기(相続放棄)로 피할 수 있느냐는 상담도 많습니다. 상속포기 글에 쓴 대로, 포기해도 그 시점에 집을 현재 점유하고 있는 사람에게는 다음에 이어받을 사람에게 넘길 때까지의 보존 의무가 남습니다. 아무도 이어받지 않으면 가정재판소(家庭裁判所)에 상속재산청산인(相続財産清算人)을 선임해 달라는 신청(申立て)을 해야 하며, 그 예납금(予納金, 미리 맡기는 비용)은 수십만 엔에서 백만 엔 정도 드는 경우가 있습니다. 포기는 “빚까지 전부 내려놓는” 수단이지, “집만 버리는” 수단이 아닙니다.

쓸 예정이 없는 토지를 내놓는 제도로, 2023년 4월에 ‘상속토지 국고귀속제도(相続土地国庫帰属制度)’가 시작되었습니다. 상속한 토지를 심사를 거쳐 국가가 인수하게 하는 구조입니다. 다만 조건이 엄격해서, 건물이 있는 토지는 대상이 아니므로 빈집은 먼저 철거해야 합니다. 그 밖에도 경계가 불명확하다, 벼랑이 있다, 토양오염이 있다, 담보로 잡혀 있다 같은 토지는 인수되지 않습니다. 비용은 심사수수료가 1필(筆, 등기상 토지를 세는 단위)당 14,000엔, 승인되면 부담금으로 원칙 20만 엔(토지 종류나 면적에 따라 달라집니다). 철거 비용과 합치면 백만 엔 단위가 되는 경우가 많지만, “영원히 고정자산세와 관리 책임을 계속 지는” 것과 비교해서 판단합니다.

팔 경우 꼭 확인해 주셨으면 하는 것이 ‘피상속인의 거주용 재산(빈집)에 관한 양도소득 특별공제(被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除)’입니다. 돌아가신 분이 혼자 살던 집을 상속해서 판 경우, 양도소득(譲渡所得, 판 금액에서 산 값과 판 비용을 뺀 이익)에서 최대 3,000만 엔을 공제할 수 있습니다. 주요 요건은 1981년 5월 31일 이전에 지어진 집일 것, 상속 개시부터 3년째 되는 해의 12월 31일까지 팔 것, 매각액이 1억 엔 이하일 것, 팔 때 내진 기준을 충족하거나 철거할 것(2024년 이후에는 매수인이 다음 해 2월 15일까지 해도 가능). 적용 기한은 2027년 12월 31일까지의 양도입니다(2026년 9월 시점). 상속인이 세 명 이상인 경우에는 1인당 2,000만 엔이 됩니다. 오래된 본가일수록 해당하기 쉽고 수백만 엔의 세액 차이가 나는 특례이므로, 팔기 전에 세무사(税理士)나 세무서에서 확인하십시오.

선택지를 늘어놓으면 네 가지입니다. 자신이나 가족이 쓴다. 남에게 빌려준다(지자체의 빈집 뱅크(空き家バンク)에 등록하는 방법도 있습니다). 판다(3년째 연말까지라면 특별공제). 허물고 토지만 갖거나, 국가가 인수하게 한다. 어느 것을 고르든 상속등기(相続登記)는 먼저 마쳐 두어야 합니다. 명의가 돌아가신 분 그대로면 팔 수도, 빌려줄 수도, 국고귀속 신청도 할 수 없습니다.

빈집을 상속한 뒤의 네 가지 선택지와 기한(2026년 9월 시점)입니다. 자신이나 가족이 쓴다: 상속등기와 개수(改修) 비용이 들고, 상속등기는 3년 이내. 빌려준다: 상속등기, 빈집 뱅크나 중개 이용, 기한은 위와 같음. 판다: 3,000만 엔 특별공제는 1981년 5월 이전 건물·1억 엔 이하·내진 또는 철거가 조건이고, 상속 개시부터 3년째 연말까지(적용은 2027년 말까지의 양도). 허물고 국가가 인수하게 한다: 철거 비용+심사수수료 1필당 14,000엔+부담금 원칙 20만 엔, 제도상 기한은 없지만 고정자산세는 매년 부과됨.

현장에서 정리한 숫자입니다. 아버지 사망 후 4년, 상속등기는 아직이고 아버지 명의 그대로. 상속인은 남성과 누나 두 사람. 3년째 연말은 지났으므로 빈집 3,000만 엔 특별공제는 쓸 수 없습니다. 이 집은 1975년에 지어져 첫 번째 요건(1981년 5월 31일 이전)은 충족하고 있었다. 팔았다면 양도소득은 매각액 1,400만 엔에서 취득비(알 수 없으므로 5%인 70만 엔)와 양도비용을 뺀 약 1,280만 엔이고, 공제를 쓰면 세액 0, 못 쓰면 약 20%로 약 256만 엔. 3년째 연말을 1년 넘긴 탓에 256만 엔의 차이가 났습니다.

먼저 한 것은 지도에 대한 대응입니다. 정원수 가지치기와 홈통 철거를 업체에 맡겨 8만 엔. 시청에 개선 보고를 해서, 권고까지는 가지 않고 끝났습니다. 권고가 나오면 특례가 빠져 연 3만 8,000엔이 약 23만 엔으로. 8만 엔으로 막을 수 있다면 막는다. 다음은 상속등기. 남성과 누나의 협의로 남성이 취득하기로 하고, 본인 신청으로 완료. 등록면허세(登録免許税)는 토지와 건물의 평가액 합계 520만 엔의 0.4%로 2만 800엔. 등기가 끝나고서야 팔기·빌려주기·허물기라는 선택지를 움직일 수 있는 상태가 되었습니다.

고른 것은 매각입니다. 특별공제는 쓸 수 없으므로 세액 약 256만 엔을 예상하고 1,400만 엔에 팔아, 손에 쥔 금액은 중개수수료와 세금을 빼고 약 1,090만 엔. 누나와 반씩. 허물고 토지만 갖는 안은 철거 비용이 목조 2층 건물로 약 150만 엔, 그 뒤 고정자산세가 특례 없이 연 약 23만 엔씩 계속 들기 때문에 기각. 국고귀속은 건물을 허문 뒤 심사수수료 1만 4,000엔과 부담금 20만 엔, 철거 비용과 합쳐 약 170만 엔을 내고 내놓는 형태여서, 팔리는 땅이라면 고를 이유가 없습니다. 네 가지 선택지 가운데 이 집에서는 ‘판다’가 남았습니다.

본가(1975년 건축)를 1,400만 엔에 팔 경우, 3년째 연말까지 팔았느냐에 따라 이렇게 달라집니다(이 글의 예). 양도소득(매각액 1,400만 엔−취득비 70만 엔−양도비용 약 50만 엔)은 어느 쪽이든 약 1,280만 엔. 빈집 3,000만 엔 특별공제는 3년째 연말까지라면 쓸 수 있어 과세소득 0, 4년째(이 집)에는 쓸 수 없음. 소득세·주민세(약 20%)는 3년째 연말까지라면 0엔, 4년째에는 약 256만 엔. 손에 쥐는 금액(중개수수료(仲介手数料) 약 52만 엔을 뺀 뒤)은 3년째 연말까지라면 약 1,350만 엔, 4년째에는 약 1,090만 엔.

제가 상담에서 맨 먼저 하는 말은, ‘3년째 연말’을 수첩에 적어 두라는 것입니다. 상속등기 의무도, 빈집 특별공제도 기한은 상속으로부터 3년. 그것을 넘기면 고를 수 있는 수가 줄고 비용만 남습니다.

봉투를 들고 왔던 남성은 지도 대응에 8만 엔, 등기에 2만 800엔, 그리고 3년째 연말을 넘긴 대가로 약 256만 엔의 세금을 냈습니다. “3년째 연말을 수첩에 적어 두십시오”라고 본문 끝에 쓴 것은 이 256만 엔 때문입니다. 4년째에 온 사람에게 할 수 있는 말은, 5년째로 넘기지 말라는 것, 그것뿐이었습니다.

글쓴이: 長澤湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

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