Cómo leer los mapas de riesgo de inundación ― qué significan los colores, la «escala máxima prevista» y cómo se tratan en la explicación de asuntos importantes

Desde agosto de 2020, en la explicación de asuntos importantes (重要事項説明) de la compraventa y el alquiler de inmuebles es obligatorio mostrar dónde está la propiedad en el mapa de riesgo de inundaciones (水害ハザードマップ). En las zonas previstas de inundación por desborde de ríos, el color indica la profundidad del agua; la «escala máxima prevista» (想定最大規模) es una lluvia del orden de una vez cada mil años; y la «zona prevista de derrumbe de casas por inundación» (家屋倒壊等氾濫想定区域) indica riesgo de que la casa sea arrastrada. Aquí se ordenan la diferencia entre inundación interna y marea de tormenta, las pautas para evacuar, la relación con la prima del seguro contra inundaciones y cómo mirar un terreno heredado o antes de comprar.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

En la reunión de la explicación de asuntos importantes (重要事項説明), el agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引士) desplegó una copia del mapa de riesgo. «Esta propiedad está en una zona prevista de inundación por desborde de ríos, en el área con una profundidad de inundación de 3 a 5 metros». La pareja compradora se miró, y el esposo preguntó: «¿Eso con cuánta lluvia?». El agente se detuvo un momento y respondió: «Es la escala máxima prevista». El esposo siguió preguntando: «¿Y con la escala del plan, cómo queda?». El agente no tenía ese mapa. Este artículo trata de esa segunda pregunta.

En el artículo sobre las zonas de alerta de deslizamientos de tierra (土砂災害警戒区域) escribí sobre los peligros de laderas y quebradas. Este artículo trata de los peligros de los ríos y la lluvia. En agosto de 2020, con una reforma de la Ley de Negocios de Transacciones de Terrenos y Edificios (宅地建物取引業法), se volvió obligatorio, en la explicación de asuntos importantes de compraventas y alquileres, mostrar y explicar la ubicación de la propiedad en el mapa de riesgo de inundaciones que elabora la municipalidad (市町村). Una explicación que antes era opcional pasó a ser obligatoria. Si sabe leer el mapa, puede convertir esa explicación de algo que «escucha» en algo que «verifica».

Los mapas de riesgo de inundaciones (水害ハザードマップ) los elabora la municipalidad y son de tres tipos: desborde de ríos (洪水), inundación interna (内水) y marea de tormenta (高潮). El desborde de ríos es el agua que se extiende cuando se rompe un dique o el río lo sobrepasa. La inundación interna es cuando la ciudad se inunda, sin relación con los ríos, por una lluvia que supera la capacidad del alcantarillado y los canales de desagüe. La marea de tormenta es cuando sube el nivel del mar por un tifón u otro fenómeno y se inunda la costa. Según la propiedad, el mapa que importa es distinto: en zonas bajas alejadas de los ríos, la inundación interna; en desembocaduras y a orillas del mar, la marea de tormenta; cerca de ríos grandes, el desborde de ríos.

En las zonas previstas de inundación por desborde de ríos (洪水浸水想定区域), el color indica la profundidad del agua. Los colores varían un poco según la municipalidad, pero siguen las pautas del gobierno nacional, con franjas como menos de 0,5 m, de 0,5 a 3 m, de 3 a 5 m, de 5 a 10 m y de 10 a 20 m, y cuanto más profunda, más oscuro el color. 0,5 m es la rodilla de un adulto, 3 m es el piso del segundo piso (contando la planta baja como primer piso) y 5 m es el techo del segundo piso. Las zonas de «3 m o más» se leen como lugares donde subir al segundo piso podría no bastar.

Sepa también que hay dos supuestos: la «escala máxima prevista» (想定最大規模) y la «escala del plan» (計画規模). La escala del plan es la lluvia que se toma como meta para construir diques y otras obras (una vez cada varias décadas hasta una vez cada cien y tantos años), y la escala máxima prevista es la mayor lluvia que se puede suponer (del orden de una vez cada mil años). Con la reforma de la Ley de Prevención de Inundaciones (水防法) de 2015, se pasó a elaborar previsiones de inundación con la escala máxima prevista, y muchos mapas muestran esa escala. Como en el mapa de escala máxima se pinta una zona amplia, parece que «todo se inunda», pero eso parte del supuesto de «si cae una lluvia de las que ocurren una vez cada mil años». Si lo compara con el mapa de la escala del plan, verá el área de las inundaciones más frecuentes. Si su municipio publica los dos, mire los dos.

Además de los colores, mire dos indicaciones. Una, la «zona prevista de derrumbe de casas por inundación» (家屋倒壊等氾濫想定区域). Es una zona donde, si se rompe un dique, la fuerza del agua podría arrastrar las casas o socavar las orillas del río, y se marca con rayas u otros símbolos. Aquí no se trata de «qué tan profunda es el agua» sino de «si la casa se destruye», y la regla es evacuar fuera de la zona, no a los pisos altos del edificio. Dos, el «tiempo de permanencia del agua» (浸水継続時間). Es el tiempo hasta que el agua baja; en las zonas donde dice varios días o más, se lee que podría quedar aislado aunque suba a los pisos altos.

Cómo leer un mapa de riesgo de inundación por desborde de ríos. Intensidad del color: profundidad del agua (menos de 0,5 m / de 0,5 a 3 m / de 3 a 5 m / 5 m o más, etc.); con 3 m o más, quizá ni el segundo piso sea suficiente. Escala máxima prevista: inundación con una lluvia del orden de una vez cada mil años; se pinta un área amplia, pero la frecuencia es baja. Escala del plan: la lluvia que se toma como meta para los diques (una vez cada varias décadas hasta cien y tantos años); muestra el área de las inundaciones más frecuentes. Zona prevista de derrumbe de casas por inundación: riesgo de que la fuerza del agua destruya la casa si se rompe un dique; evacúe fuera de la zona, no a los pisos altos. Tiempo de permanencia del agua: tiempo hasta que el agua baja; con varios días o más hay riesgo de quedar aislado.

Verificarlo es sencillo. Busque la dirección en el mapa de riesgo de inundaciones del sitio web de la municipalidad o en el «Mapa de riesgos superpuestos» (重ねるハザードマップ) del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省). El mapa de riesgos superpuestos permite ver en un solo mapa el desborde de ríos, la inundación interna, la marea de tormenta y los deslizamientos de tierra. En una compraventa, el agente inmobiliario con licencia le muestra «está aquí» durante la explicación de asuntos importantes, pero si usted lo mira antes por su cuenta, en ese momento puede preguntar: «¿Esto es la escala máxima prevista o la escala del plan?» y «¿Está dentro de la zona prevista de derrumbe de casas por inundación?». Es una forma de no quedarse en «escuchar y listo», como escribí en el artículo sobre la explicación de asuntos importantes.

También explico la relación con el seguro. Desde octubre de 2024, la prima de la cobertura contra inundaciones (水災補償) del seguro contra incendios (火災保険) se divide en 5 niveles según el riesgo de inundación de cada municipalidad (antes era igual en todo el país). Las zonas con inundaciones profundas en el mapa de riesgo pueden estar en un nivel con una tasa de prima más alta. Antes de comprar una propiedad, confirme con una aseguradora el nivel de riesgo de inundación (水災等地, la categoría de prima) de esa zona. Esa es una forma de convertir los colores del mapa en «dinero».

Estas son las cifras que se verificaron en ese momento. La propiedad estaba en una zona residencial a unos 600 metros de un río de primera clase (一級河川). En el mapa de riesgo de inundaciones de la ciudad, con la escala máxima prevista (una lluvia del orden de una vez cada mil años, unos 600 milímetros en 48 horas en la cuenca de este río), la profundidad era de 3 a 5 metros. Con la escala del plan (del orden de una vez cada cien años, unos 400 milímetros en 48 horas), la profundidad era de 0,5 a 1 metro. Entre los dos mapas, la diferencia es entre que el agua llegue al techo del segundo piso o que llegue de la rodilla a la cintura de un adulto. No estaba en la zona prevista de derrumbe de casas por inundación, y el tiempo de permanencia del agua con la escala máxima prevista era de «12 a 24 horas». Era un lugar donde, si uno subía a los pisos altos, el agua bajaba en un día.

La pareja compradora miró esos dos mapas y decidió comprar. Hubo tres razones decisivas. Una: si con la escala del plan son de 0,5 a 1 metro, un diseño que levante el piso de la planta baja 70 centímetros por encima de la calle (con cimientos más altos) permite enfrentar las inundaciones frecuentes. El presupuesto de la constructora para elevar los cimientos fue de unos 1,2 millones de yenes. Dos: como está fuera de la zona prevista de derrumbe de casas por inundación, incluso con la escala máxima prevista basta con «evacuar a los pisos altos». Tres: la prima de la cobertura contra inundaciones. En los 5 niveles vigentes desde octubre de 2024, esta ciudad estaba en el segundo nivel más alto, y el seguro contra incendios con cobertura contra inundaciones costaba unos 15.000 yenes más al año que en las zonas del nivel más bajo. En 30 años, 450.000 yenes. Lo sumaron al «precio de compra» al hacer sus cuentas.

También cuento un caso en que alguien desistió. En otra consulta, una persona fue a ver un terreno cerca del punto donde se juntan unos ríos. Con la escala máxima prevista, la profundidad era de 5 a 10 metros, estaba dentro de la zona prevista de derrumbe de casas por inundación (por la corriente del desborde, 氾濫流) y el tiempo de permanencia del agua era de «3 días o más». Cuando se juntan estas tres cosas, subir a los pisos altos no basta: hay que partir de que se huye fuera de la zona, que el agua tarda tres días en bajar y que la casa podría ser arrastrada. El terreno era alrededor de un 30 % más barato que los precios de la zona, y esa persona dijo «la razón de que fuera barato estaba escrita en el mapa», y desistió.

Con un terreno heredado, piénselo así. Si no va a vivir allí y lo va a vender, los colores del mapa de riesgo son información para la decisión del comprador y también afectan el precio. Sume este factor a la decisión que expliqué en el artículo sobre las casas vacías. Si va a vivir allí, según la intensidad del color y si está o no en la zona prevista de derrumbe de casas por inundación, piense en reformas (elevar los cimientos, usar la planta baja como estacionamiento) y en un plan de evacuación. El precio del terreno ya refleja en parte los colores de este mapa. El precio oficial del suelo (公示地価) que expliqué en el artículo sobre los cuatro precios del suelo es el precio de un terreno estándar, y el riesgo de inundación es un ajuste individual.

La segunda pregunta, «¿y con la escala del plan, cómo queda?», era una pregunta sobre un mapa que el agente no tenía ese día. El esposo comprador ya había visto los dos mapas antes en el mapa de riesgos superpuestos. Al principio del texto escribí: «convertir la explicación de algo que escucha en algo que verifica». Después de verificar, esta pareja elevó los cimientos 70 centímetros y compró esa casa. Los colores del mapa pueden ser una razón para no comprar, y también el diseño de cómo comprar.

Autor: 長澤湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

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