해저드맵 읽는 법(홍수·침수) ― 색의 의미, 상정 최대 규모, 중요사항설명에서의 취급

2020년 8월부터 부동산 매매와 임대의 중요사항설명(重要事項説明)에서 수해 해저드맵(ハザードマップ) 위의 물건 위치를 보여 주는 것이 의무가 되었습니다. 홍수 침수상정구역의 색은 침수 깊이, '상정 최대 규모'는 천 년에 한 번급의 비, '가옥 붕괴 등 범람 상정구역'은 휩쓸려 갈 우려. 내수와 고조의 구별, 대피의 기준, 수재 보험료와의 관계, 상속한 토지나 사기 전에 보는 법을 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

중요사항설명 자리에서 택지건물거래사(宅地建物取引士, 부동산 거래의 중요 사항을 설명하는 국가자격자)가 해저드맵 사본을 펼쳤습니다. "이 물건은 홍수 침수상정구역으로, 침수 깊이 3~5미터 구역에 들어 있습니다." 매수인 부부는 서로 얼굴을 쳐다보았고, 남편이 물었습니다. "그건 어느 정도의 비가 왔을 때인가요?" 택지건물거래사는 잠깐 멈췄다가 "상정 최대 규모입니다"라고 답했습니다. 남편은 다시 물었습니다. "계획 규모라면 어떻게 되나요?" 택지건물거래사는 그 지도를 가지고 있지 않았습니다. 이 글은 그 두 번째 질문에 관한 이야기입니다.

토사재해경계구역(土砂災害警戒区域) 글에서 벼랑과 골짜기의 위험을 썼습니다. 이 글은 강과 비의 위험입니다. 2020년 8월, 택지건물거래업법(宅地建物取引業法) 개정으로 매매와 임대의 중요사항설명에서 시정촌(市町村)이 만드는 수해 해저드맵(ハザードマップ)으로 물건의 위치를 보여 주며 설명하는 것이 의무가 되었습니다. 그전까지 임의였던 설명이 필수가 된 것입니다. 지도 읽는 법을 알면 그 설명을 '듣는' 것에서 '확인하는' 것으로 바꿀 수 있습니다.

수해 해저드맵은 시정촌이 만드는 지도로, 홍수, 내수, 고조의 세 종류가 있습니다. 홍수는 강의 제방이 무너지거나 물이 넘쳐서 물이 퍼지는 침수입니다. 내수(内水)는 강과 관계없이 하수도나 배수로의 능력을 넘는 비로 시가지 안이 침수되는 것입니다. 고조(高潮)는 태풍 등으로 해수면이 올라가 연안이 침수되는 것입니다. 물건에 따라 어느 지도가 관계되는지가 다릅니다. 강에서 떨어진 저지대는 내수, 하구나 바닷가는 고조, 큰 강 근처는 홍수, 이런 식입니다.

홍수 침수상정구역(洪水浸水想定区域)의 색은 침수 깊이를 나타냅니다. 색 구분은 시정촌마다 조금 다르지만, 국가 지침에 따라 0.5m 미만, 0.5~3m, 3~5m, 5~10m, 10~20m 같은 구분으로, 깊을수록 진한 색입니다. 0.5m는 어른의 무릎, 3m는 2층 바닥, 5m는 2층 천장. '3m 이상' 지역은 2층으로 대피해도 충분하지 않을 수 있다고 읽습니다.

'상정 최대 규모(想定最大規模)'와 '계획 규모(計画規模)'라는 두 가지 전제가 있다는 것도 알아 두세요. 계획 규모는 제방 등을 정비할 때 목표로 삼는 비(수십 년에서 백수십 년에 한 번)이고, 상정 최대 규모는 상정할 수 있는 최대의 비(천 년에 한 번급)입니다. 2015년 수방법(水防法) 개정으로 상정 최대 규모의 침수 상정을 만들게 되었고, 많은 지도가 상정 최대 규모를 표시하고 있습니다. 최대 규모 지도는 넓은 범위가 색으로 칠해지기 때문에 '어디든 침수되는' 것처럼 보이지만, 그것은 '천 년에 한 번의 비라면'이라는 전제입니다. 계획 규모 지도와 비교해 보면 자주 일어나는 침수의 범위를 알 수 있습니다. 둘 다 공개하는 지자체라면 둘 다 보세요.

색 말고도 두 가지 표시를 봅니다. 하나, '가옥 붕괴 등 범람 상정구역(家屋倒壊等氾濫想定区域)'. 제방이 무너질 때의 물살로 집이 떠내려가거나 강기슭이 깎여 나갈 우려가 있는 구역으로, 빗금 등으로 표시됩니다. 여기는 '침수 깊이'가 아니라 '집이 부서지느냐'의 이야기이고, 대피는 건물 위층이 아니라 구역 밖으로가 원칙입니다. 둘, '침수 계속 시간(浸水継続時間)'. 물이 빠질 때까지의 시간으로, 며칠 이상으로 표시된 지역은 위층으로 대피해도 고립될 수 있다고 읽습니다.

홍수 해저드맵 읽는 법. 색의 진하기: 침수 깊이(0.5m 미만 / 0.5~3m / 3~5m / 5m 이상 등), 3m 이상은 2층이라도 충분하지 않을 수 있음. 상정 최대 규모: 천 년에 한 번급의 비에서의 침수, 넓게 칠해지지만 빈도는 낮음. 계획 규모: 제방 정비 목표의 비(수십~백수십 년에 한 번), 자주 일어나는 침수의 범위. 가옥 붕괴 등 범람 상정구역: 제방이 무너질 때 물살로 집이 부서질 우려, 위층 대피가 아니라 구역 밖으로. 침수 계속 시간: 물이 빠질 때까지의 시간, 며칠 이상이면 고립될 우려.

확인하는 방법은 간단합니다. 시정촌 웹사이트의 수해 해저드맵이나, 국토교통성(国土交通省)의 '겹쳐 보는 해저드맵(重ねるハザードマップ)'에서 주소를 검색합니다. 겹쳐 보는 해저드맵은 홍수·내수·고조·토사재해를 한 지도에 겹쳐서 볼 수 있습니다. 매매 때는 택지건물거래사가 중요사항설명에서 "이 위치입니다"라고 보여 주지만, 그 전에 직접 봐 두면 설명 자리에서 "상정 최대 규모인가요, 계획 규모인가요?" "가옥 붕괴 등 범람 상정구역에 들어 있나요?"라고 물을 수 있습니다. 중요사항설명 글에서 쓴 '듣고 끝내지 않는' 방법 가운데 하나입니다.

보험료와의 관계도 적어 둡니다. 화재보험의 수재 보상(水災補償, 홍수 등 물 피해에 대한 보상) 보험료는 2024년 10월 이후 시정촌별 수재 위험도에 따라 5단계로 나뉘게 되었습니다(그전까지는 전국 일률). 해저드맵에서 침수가 깊은 지역은 수재 보험료율이 높은 구분에 들어 있을 수 있습니다. 물건을 사기 전에 그 지역의 수재 등급지(水災等地, 보험료 구분)를 보험회사에서 확인합니다. 그것이 해저드맵의 색을 '돈'으로 환산하는 한 가지 방법입니다.

그 자리에서 확인한 숫자를 적겠습니다. 물건은 1급 하천(一級河川)에서 약 600미터 떨어진 주택지. 시의 홍수 해저드맵에서 상정 최대 규모(천 년에 한 번급의 비, 이 강 유역에서 48시간에 약 600밀리)로는 침수 깊이 3~5미터. 계획 규모(백 년에 한 번급, 48시간에 약 400밀리)로는 침수 깊이 0.5~1미터. 두 지도에서, 2층 천장까지 물이 오느냐, 어른의 무릎에서 허리까지냐의 차이입니다. 가옥 붕괴 등 범람 상정구역에는 들어 있지 않았고, 침수 계속 시간은 상정 최대 규모로 '12~24시간'. 위층으로 대피하면 하루 만에 물이 빠지는 곳이었습니다.

매수인 부부는 이 두 장을 보고 사기로 정했습니다. 결정적인 이유는 세 가지. 하나, 계획 규모로 0.5~1미터라면 1층 바닥을 도로에서 70센티미터 올리는(기초를 높이는) 설계로 자주 일어나는 침수에는 대응할 수 있다. 시공업체(工務店) 견적으로 기초 높이기는 약 120만 엔. 둘, 가옥 붕괴 등 범람 상정구역 밖이므로 상정 최대 규모라도 '위층으로 대피'로 충분하다. 셋, 수재 보상 보험료. 2024년 10월부터의 5단계 구분에서 이 시는 위에서 두 번째 구분이어서, 수재 보상을 붙인 화재보험은 구분이 가장 낮은 지역에 비해 연 약 1만 5,000엔 비쌉니다. 30년이면 45만 엔. 이것을 '사는 값'에 더해서 생각했습니다.

반대로 그만둔 예도 적습니다. 다른 상담에서, 강의 합류 지점 근처 땅을 보러 간 사람이 있었습니다. 상정 최대 규모로 침수 깊이 5~10미터, 가옥 붕괴 등 범람 상정구역(범람류(氾濫流))에 들어 있었고, 침수 계속 시간은 '3일 이상'. 이 세 가지가 겹치면 위층 대피로는 부족하고, 구역 밖으로 피하는 것이 전제이며, 물이 빠질 때까지 사흘, 집이 떠내려갈 가능성도 있습니다. 땅값은 주변 시세보다 3할 정도 쌌는데, 그 사람은 "싼 이유가 지도에 쓰여 있었다"며 그만두었습니다.

상속한 토지라면 이렇게 생각합니다. 자신이 살지 않고 판다면, 해저드맵의 색은 매수인의 판단 재료가 되고 가격에도 영향을 줍니다. 빈집(空き家) 글에서 쓴 판단에 이 요소를 더합니다. 산다면 색의 깊이와 가옥 붕괴 등 범람 상정구역 여부를 보고 개수(기초를 높인다, 1층을 주차장으로 한다)나 대피 계획을 생각합니다. 땅값에는 이 지도의 색이 이미 일부 반영되어 있습니다. 네 가지 땅값 글에서 쓴 공시지가(公示地価)는 표준지의 가격이고, 침수 위험은 개별 보정입니다.

"계획 규모라면 어떻게 되나요?"라는 두 번째 질문은, 그날의 택지건물거래사가 가지고 있지 않은 지도에 대한 질문이었습니다. 매수인 남편은 미리 겹쳐 보는 해저드맵에서 두 지도를 보고 왔습니다. "설명을 듣는 것에서 확인하는 것으로 바꾼다"고 본문 처음에 썼습니다. 확인한 결과, 이 부부는 기초를 70센티미터 올려서 그 집을 샀습니다. 지도의 색은 사지 않을 이유도 되고, 어떻게 살지의 설계도 됩니다.

글쓴이: 長澤湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

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