부동산 매각의 흐름과 매개계약 ― 가격 평가(査定)부터 인도까지의 순서, 세 가지 매개계약 고르는 법

상속한 본가를 판다. 처음인 사람에게 부동산 매각은 ‘무엇을 어떤 순서로 하는지’가 보이지 않는 것이 가장 큰 불안입니다. 가격 평가(査定), 매개계약(媒介契約), 판매 활동, 매매계약, 결제·인도의 흐름과 각각 걸리는 기간, 그리고 맨 처음 맺는 매개계약의 세 종류(일반·전임·전속전임)의 차이와 고르는 법을 매도인의 입장에서 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

세 회사의 평가액은 2,480만 엔, 2,650만 엔, 2,900만 엔이었습니다. 상속한 본가를 파는 여성은 당연히 2,900만 엔을 낸 회사를 골랐습니다. 전임매개로 3개월. 내람(内覧, 매수 희망자가 집을 보러 오는 것)은 두 건, 매수 신청은 0건. 3개월째에 그 회사에서 “2,500만 엔으로 내리지 않으시겠어요” 하는 제안이 왔습니다. 처음 평가와 400만 엔 차이. 여성은 “처음부터 그렇게 말해 줬으면 좋았을 텐데”라고 했습니다. 이 글은 그 3개월을 다음 사람이 허비하지 않게 하기 위한 이야기입니다.

상속한 본가를 팔게 되었다. 많은 사람에게 부동산을 파는 일은 인생에서 한두 번입니다. 전체 흐름을 먼저 알아 두면 부동산 회사의 설명을 이해할 수 있고, 재촉받지 않고 판단할 수 있습니다. 순서대로 쓰겠습니다.

처음은 ‘가격 평가(査定)’입니다. 부동산 회사에 얼마에 팔릴 것 같은지 봐 달라고 합니다. 탁상 평가(机上査定, 자료만으로 보는 것)와 방문 평가(訪問査定)가 있으며, 팔 생각이 있다면 방문 평가입니다. 이 단계에서 여러 회사에 평가를 맡기기를 권합니다. 평가액은 회사에 따라 수백만 엔 차이가 날 수 있고, 높은 평가를 내는 회사가 좋은 회사라고는 할 수 없습니다(높게 내서 매개계약을 따낸 뒤 나중에 가격 인하를 권하는 수법이 있습니다). 스스로도 시세 감각을 갖고 있기 위해, 네 가지 땅값 글에서 쓴 공시지가(公示地価)나 노선가(路線価)로 토지의 대략적인 값을 내고 토지 가격 스캔(土地価格スキャン)으로 확인해 두면, 평가 설명이 타당한지 판단할 수 있습니다.

매각의 흐름과 기간의 기준을 정리합니다. 0개월: 가격 평가(여러 회사에 방문 평가. 스스로도 시세를 갖고 있기). 0~1개월: 매개계약을 맺는다(일반/전임/전속전임). 1~4개월: 판매 활동·내람(집 정리, 경계·월경 확인). 매수인 결정 후: 매매계약·계약금(중요사항설명, 계약금은 5~10% 정도). 계약 후 1~2개월: 결제·인도·소유권이전등기(고정자산세 일할 정산, 중개수수료 잔액). 다음 해 2~3월: 양도소득 확정신고(빈집 3,000만 엔 특별공제 등).

다음으로 ‘매개계약(媒介契約)’을 맺습니다. 부동산 회사에 매각을 의뢰하는 계약으로, 세 종류가 있습니다. 일반매개(一般媒介)는 여러 회사에 동시에 맡길 수 있고, 스스로 매수인을 찾아도 상관없습니다. 전임매개(専任媒介)는 한 회사에만 맡기지만, 스스로 매수인을 찾아 직접 계약하는 것은 가능합니다. 전속전임매개(専属専任媒介)는 한 회사에만 맡기고, 스스로 찾은 매수인도 그 회사를 통합니다. 전임과 전속전임은 회사에 지정유통기구(레인즈, レインズ. 부동산 회사들이 매물 정보를 공유하는 시스템) 등록 의무와 매도인에 대한 정기 보고 의무(전임은 2주에 1회 이상, 전속전임은 1주에 1회 이상)가 있고, 계약 기간은 3개월 이내입니다. 일반매개에는 어느 의무도 없습니다.

어느 것을 고를까. 실무에서는 잘 팔리는 물건(도시부의 주택, 맨션)이라면 일반매개로 여러 회사를 경쟁시키고, 팔기 어려운 물건(지방, 깃대형 토지(旗竿地, 좁은 통로 끝에 넓은 부분이 붙은 땅), 낡은 집이 딸린 땅)이라면 전임으로 한 회사가 진심으로 움직이게 하는 식으로 나눠 쓰는 것이 기본입니다. 전임은 회사 입장에서 “다른 회사에 뺏기지 않는다”는 안심이 있으므로 광고비를 들여 움직이기 쉽습니다. 일반은 경쟁이 되는 대신, 각 회사가 “다른 회사에서 정해질지도 모른다”고 생각해 힘을 빼는 경우가 있습니다. 전속전임을 고를 이유는 매도인 쪽에는 별로 없습니다(스스로 매수인을 찾을 가능성을 0으로 만드는 계약이므로).

세 가지 매개계약을 항목별로 비교합니다. 여러 회사에 맡길 수 있는가: 일반은 가능, 전임은 불가(1개사), 전속전임도 불가(1개사). 스스로 찾은 매수인과 직접 계약: 일반 가능, 전임 가능, 전속전임 불가. 레인즈 등록: 일반은 의무 없음, 전임은 7일 이내, 전속전임은 5일 이내. 매도인에 대한 보고: 일반은 의무 없음, 전임은 2주에 1회 이상, 전속전임은 1주에 1회 이상. 계약 기간: 일반은 정함 없음(3개월이 관행), 전임은 3개월 이내, 전속전임은 3개월 이내. 맞는 물건: 일반은 잘 팔리는 물건, 전임은 팔기 어려운 물건, 전속전임은 (매도인 쪽에 고를 이유가 적음).

매개계약을 맺으면 ‘판매 활동’이 시작됩니다. 회사가 광고를 내고, 내람 희망이 들어오고, 매도인은 내람에 입회합니다(빈집이라면 열쇠를 맡깁니다). 상속한 본가라면 가재도구를 정리하고, 경계와 월경(越境, 담이나 나뭇가지 등이 경계선을 넘어가 있는 것)을 확인해 두는 것이 이 단계에서 매도인이 할 일입니다. 경계가 확정되지 않았으면 매수인이 확정측량(確定測量)을 요구하고, 그 비용과 시간(수십만 엔, 몇 개월)이 매도인 부담이 됩니다. 판매 기간은 시세대로의 가격이라면 3개월 전후, 팔기 어려운 물건이라면 반년에서 1년을 잡아 둡니다.

매수인이 정해지면 ‘매매계약’입니다. 매수인으로부터 구입신청서가 들어오고, 가격과 인도 시기 등 조건을 조정하고, 계약일에 중요사항설명(重要事項説明, 매수인 대상)과 계약서 읽기를 하고, 계약금(手付金, 매매대금의 5~10% 정도가 관행)을 받습니다. 계약금 글에 쓴 대로, 계약 후 매도인 사정으로 해제하려면 계약금의 두 배를 돌려주게 되므로, 계약에 임하기 전에 “정말 이 조건으로 팔 것인가”를 정해 둡니다. 계약부터 결제까지는 매수인의 대출 심사 기간을 포함해 1~2개월이 보통입니다.

마지막이 ‘결제·인도(決済・引渡し)’입니다. 매수인이 잔금을 치르고, 매도인은 열쇠와 권리증(등기식별정보, 登記識別情報)을 건네고, 사법서사(司法書士)가 소유권이전등기(와 저당권말소등기)를 신청합니다. 고정자산세는 인도일 기준으로 일할 정산합니다. 이날 중개수수료(仲介手数料)의 잔액을 부동산 회사에 냅니다. 결제 후에는 매각 세금 글에 쓴 양도소득(譲渡所得) 신고를 다음 해 확정신고(確定申告)로 합니다. 상속한 본가라면 빈집 3,000만 엔 특별공제의 요건을 계약 전에 확인해 두는 것이 필수입니다.

순서대로 쓰겠습니다. 여성은 전임매개 3개월이 끝난 시점에 그 회사와의 계약을 갱신하지 않고 저에게 상담하러 왔습니다. 먼저, 스스로 시세를 갖는다. 토지는 노선가를 공시지가 기준으로 환산해 약 1,900만 엔(면적 165제곱미터), 건물은 지은 지 32년이라 시장에서는 거의 0으로 평가, 주변 성약 사례(부동산정보 라이브러리(不動産情報ライブラリ)의 거래가격 정보)를 보면 같은 동네의 지은 지 30년 전후 단독주택은 2,300~2,600만 엔에 성약. 2,900만 엔은 이 지역 실거래 수준보다 높았고, 2,480만 엔이 가장 실거래에 가까운 평가였습니다. 높은 평가를 내서 매개계약을 따내는 수법이라고 본문에 쓴 바로 그 형태입니다.

다음은 매개계약 다시 고르기. 이 집은 도시부 주택지에 있어 팔기 어려운 물건이 아니다. 일반매개로 나머지 두 회사에 동시에 의뢰했습니다. 가격은 2,580만 엔으로 내놓아 1개월 만에 내람 다섯 건, 매수 신청 두 건. 2,500만 엔과 2,550만 엔 신청 가운데 2,550만 엔의 매수인(대출 사전심사 완료)과 계약. 계약부터 결제까지 6주. 처음 3개월과 합쳐 5개월 반이 걸렸지만, 일반매개로 바꾼 뒤로는 2개월 반입니다.

매도인 쪽 준비에서 효과가 있었던 것을 하나 적어 두겠습니다. 여성은 처음 3개월 동안 경계확정측량(인접지 3필, 약 45만 엔)과 가재도구 정리를 마쳐 두었습니다. 두 번째 회사부터의 내람에서 매수인은 ‘경계확인서 있음’을 보고 가격을 깎을 이유를 하나 잃었다. 매수 신청 두 건 모두 “측량이 끝나 있어서 빨리 정할 수 있다”고 했으니, 3개월 동안 매도인이 한 일은 헛되지 않았다. “경계와 월경을 확인해 두는 것이 이 단계에서 매도인이 할 일”이라고 본문에 쓴 대로입니다.

매각에서 매도인이 갖고 있어야 할 서류는 권리증(등기식별정보), 고정자산세 납세통지서, 건물 도면과 건축확인(建築確認) 서류, 경계확인서와 측량도(있다면), 그리고 상속한 물건이라면 상속등기가 완료되어 있을 것. 상속등기가 끝나지 않았으면 매매계약은 맺을 수 있어도 결제를 할 수 없습니다. 매각을 생각하기 시작했다면 먼저 상속등기입니다.

세 회사의 평가액 가운데 맞았던 것은 가장 낮은 2,480만 엔이었고, 여성이 고른 것은 가장 높은 2,900만 엔이었습니다. 3개월과 400만 엔 인하 제안 끝에, 일반매개로 2개월 반, 2,550만 엔에 팔렸습니다. “높은 평가를 내는 회사가 좋은 회사라고는 할 수 없다”고 본문에 썼습니다. 평가액을 비교하기 전에 자신의 시세를 갖는다. 그것이 있었다면 2,900만 엔이라는 숫자를 고르지 않아도 되었습니다.

글쓴이: 長澤湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

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