相続・手続き 2026-09-09
実家と預金をどう分けるか ― 代償分割・換価分割・現物分割の使い分け
遺産が「実家ひとつと預金少し」で、相続人が兄弟二人。いちばん多い相続で、いちばん分け方に悩む形です。分け方は三つ。実家を一人が取って他方に金銭を払う代償分割、売って現金で分ける換価分割、実家と預金を別々に取る現物分割。それぞれの向き不向き、代償金の決め方と資金の作り方、協議書に必ず書くこと、税金の扱いを整理します。
この記事の位置: 亡くなる前にできること → 亡くなってすぐ（3か月まで） → 相続人と財産を確定する → [分け方を決める] → 名義を変える・税金（10か月〜3年） → 相続した財産をどうするか → 状況別（当てはまる方だけ）
兄弟二人で来ました。遺産は実家と預金500万円。兄は実家に妻子と住んでいて、これからも住みたい。弟は県外に住んでいて、家は要らないが「半分はもらいたい」。兄は「家は売れないし、現金もない」と言い、弟は「なら、家を売って分けよう」と言いました。話はそこで止まっていました。私が最初に聞いたのは、「実家の値段は、いくらだと思いますか」でした。兄は1,400万円、弟は2,000万円と答えました。同じ家です。
相続の相談で最も多い遺産の形は、「実家（土地と建物）が一つと、預貯金が数百万円から一千万円程度」です。相続人は子が二人か三人。この形が、分け方に一番悩みます。実家は一つしかなく、切って分けられない。預金だけでは実家との差を埋められない。ここで使うのが、代償分割、換価分割、現物分割という三つの分け方です。
現物分割は、遺産をそのままの形で割り振る方法です。長男が実家、次男が預金、というように。遺産の額が釣り合えば最も簡単ですが、実家2,000万円と預金500万円では釣り合いません。差を「兄が長く親の面倒を見たから」で納得できる家もあれば、できない家もあります。納得できないまま現物分割にすると、相続のあとに残る不満の種になります。
代償分割は、一人が実家を取り、代わりに他の相続人に自分の金銭（代償金）を払う方法です。長男が実家2,000万円を取り、次男に750万円払う（預金500万円は次男が取って、法定相続分1,250万円ずつに揃える）、といった形です。実家に住み続けたい相続人がいる場合の基本形で、実務ではこの形が最も多い。問題は、代償金を払う側に手元資金が要ることです。相続した預金は遺産なので、代償金の原資にはできません（預金を長男が取る形にして、その分を代償金から差し引く計算にすることは可能です）。手元資金がなければ、金融機関の融資（自宅を担保にした代償金のローンを扱う金融機関があります）か、分割払いの約束になります。分割払いは、払う側の事情で滞るリスクを受け取る側が負うので、協議書に期限と遅延時の扱いを書きます。
換価分割は、実家を売って、代金から費用を引いた残りを分ける方法です。誰も実家に住まない、代償金を払える人がいない、という場合の現実的な選択です。公平で揉めにくい反面、売れるまで分割が終わらない、売却の税金の記事で書いた譲渡所得税がかかる（相続空き家の3,000万円特別控除が使えれば大きく減ります）、思い出の家がなくなる、という側面があります。売却の間、名義をどうするかで二つのやり方があり、相続人の一人の名義にして売り、代金を分けるか、全員の共有名義にして全員で売るか。前者は協議書に「換価のための便宜上の名義であり、代金を分ける」と明記しないと、他の相続人への贈与と見られるおそれがあります。
代償分割で最も揉めるのが、実家の評価額です。固定資産税評価額（時価の7割程度）で計算すれば実家を取る側が有利、不動産会社の査定額で計算すれば取らない側が有利。法律上「この価格で」という決まりはなく、相続人の合意で決めます。実務では、複数の査定を取って中間で決めるか、固定資産税評価額と査定額の間で話し合うことが多い。土地価格スキャンで規模感を先に掴んでおくと、査定を見る目ができます。遺留分の記事で書いた計算は「時価」が基準なので、相続人の一人が納得しない場合は、最終的に時価に近づきます。
| 現物分割 | 代償分割 | 換価分割 | |
|---|---|---|---|
| 形 | 実家は長男、預金は次男 | 長男が実家を取り、次男に代償金を払う | 実家を売って代金を分ける |
| 向く場面 | 遺産の額が釣り合う | 住み続けたい人がいて、資金がある | 誰も住まない、資金がない |
| 揉めどころ | 額の差への不満 | 実家の評価額、代償金の資金 | 売却価格、売れるまでの時間 |
| 税金 | 相続税のみ | 相続税のみ（協議書に明記しないと贈与税のおそれ） | 相続税＋譲渡所得税（空き家の特別控除あり） |
協議書には、代償分割であることと、代償金の額、支払期限、支払方法を必ず書きます。これを書かずに長男が次男に750万円を渡すと、税務上は長男から次男への贈与とされ、贈与税がかかるおそれがあります。「長男は実家を取得する代償として、次男に金750万円を令和〇年〇月〇日までに支払う」という一文が、その750万円を遺産の分配にする根拠です。協議書の記事で書いた「登記が通る書き方」と同じくらい、この一文は大事です。
| 長男（実家 2,000） | 正味 1,250万円 ／ 次男へ払う代償金 750万円 |
|---|---|
| 次男 | 預金 500万円 ／ 代償金 +750万円 |
長男は実家2,000万円を取り、次男に750万円を払って正味1,250万円。次男は預金500万円と代償金750万円で1,250万円。実家の評価額をいくらにするかで代償金は動く。
税金の面では、代償分割で払った代償金は、相続税の計算上、払った側の取得財産から引き、受け取った側の取得財産に足します。相続税の基礎控除の記事で書いたとおり、基礎控除内なら申告は要りません。換価分割では、売却益に譲渡所得税がかかりますが、相続人それぞれが自分の持分について特別控除を使えます。
現場の数字から書きます。兄の1,400万円は固定資産税の評価額、弟の2,000万円は不動産会社の査定額でした。どちらも根拠のある数字で、どちらが正しいということはありません。代償分割では、この評価額で代償金が決まります。実家をX万円、預金500万円とすると、二人の取り分はそれぞれ（X＋500）÷2。兄が実家を取り、弟が預金500万円を取って、差額を兄が弟に払う。Xが1,400万円なら、一人950万円ずつで、代償金は450万円。Xが2,000万円なら、一人1,250万円ずつで、代償金は750万円。300万円の差が、二人が言い合っていた中身でした。
評価額は、もう一社の査定を取り、1,800万円が出たので、二社の査定と固定資産税評価額を並べ、二人で1,700万円に決めました。代償金は600万円です。次は、兄にその現金がないこと。相続した預金は弟が取るので原資にできません。選択肢は二つ。一つは、代償分割用のローンを扱う金融機関で、実家を担保に600万円を借りる。もう一つは、弟に分割で払う。兄は勤め人で、ローンは組めましたが、金利と手数料を嫌い、弟も「兄から分割で受け取るほうが早い」と言ったので、5年60回、月10万円の分割にしました。ただし、口約束にはしません。協議書に「兄は弟に代償金600万円を令和〇年〇月から60回に分割し、毎月末日限り月額10万円を振り込む。2回分以上遅滞したときは残額を一括して支払う」と書き、この部分を公正証書にしました。
税金と登記も一つずつ。この家は基礎控除（3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円）の範囲内で、相続税の申告は要りませんでした。相続登記は、協議書を添えて兄の単独名義に。協議書に「代償として」の一文があるので、月10万円の振込は贈与ではなく遺産の分配として扱われます。この一文がないと、5年分600万円が兄から弟への贈与と見られるおそれがあり、贈与税の話になります。
三つのどれを選ぶかは、「誰かが住むか」で決まります。住む人がいて、その人に資金があれば代償分割。住む人がいなければ換価分割。遺産の額が釣り合っていれば現物分割。そして、どれを選んでも、実家を共有名義にして先送りすることだけは避ける。共有の記事に書いたとおり、それは分け方ではなく、分けないという選択です。
帰り際、弟が「売って分けるより、兄が住んで、毎月もらうほうが気持ちがいい」と言いました。最初の日に「家を売って分けよう」と言った本人です。変わったのは弟の気持ちではなく、数字が見えたことです。同じ家に1,400万円と2,000万円の値段があると分かり、間の数字で合意し、払い方を決めた。この記事の表と帯グラフは、その日の紙をそのまま起こしたものです。
執筆：長澤 湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補） 内容確認日：2026-09-30
この記事は制度と手続きの一般的な説明で、個別の事案についての法律・税務の相談や判断ではありません。制度や数字は内容確認日の時点のものです。ご自身の事案は、弁護士・司法書士・税理士・行政書士など、該当する専門家に確かめてください。