相続・手続き　2026-10-29

親の不動産を全国から一覧にする ― 所有不動産記録証明（2026年2月開始）の取り方、手数料、それでも漏れる不動産

亡くなった親の不動産は、これまで市区町村ごとの名寄帳でしか探せず、遠くの県の山林などが漏れていました。2026年2月2日に始まった所有不動産記録証明制度なら、法務局が全国の登記記録から一覧を出してくれます。請求できる人、必要な書類、検索条件ごとにかかる手数料（書面1,600円）、昔の住所を条件に入れる理由、それでも出てこない不動産と名寄帳との組み合わせ方を、計算例つきで書きます。

「父の土地は、家の分だけだと思っていました」。相続登記を済ませて半年たったころ、50代の男性が困った顔で相談に来ました。父の書類箱から、行ったこともない県の山林の売買契約書が出てきたのです。昭和の終わりに「いずれ値上がりする」と勧められて買ったものらしく、実家の市の固定資産税の通知書には載っていませんでした。（相談の例は、人物が分からないよう、いくつかの相談を組み合わせて書いています。）

亡くなった人の不動産を探す方法は、これまで市区町村ごとでした。固定資産税の通知書を見る。市区町村で「名寄帳」（その人がその市区町村の中に持っている不動産の一覧）を取る。どちらも分かるのは「その市区町村の中」だけです。遠くの県の土地は、どこの市区町村にあるか見当がつかなければ、探しようがありませんでした。

2026年2月2日、この穴をふさぐ制度が始まりました。「所有不動産記録証明制度」です（不動産登記法119条の2）。法務局が、全国の登記記録の中から、指定した人が所有者として登記されている不動産を探し、一覧にして証明書を出してくれます。一つも見つからなければ、「該当する不動産がない」ことを証明してくれます。

請求できるのは、所有者として登記されている本人と、その相続人です（会社などの法人も含みます）。相続人は、亡くなった人の分を請求できます。代理人に頼むこともでき、その場合は委任状が要ります。逆に言うと、親が元気なうちに、子が親の分を勝手に請求することはできません。親本人が請求するか、親に頼まれて代理人になります。

請求先は、全国どこの法務局・支局・出張所でもかまいません。方法は、窓口、郵送、オンラインの三つです。相続人が請求するときは、相続人であることを示す書類として、戸籍謄本か、法定相続情報一覧図の写しを出します。ほかに、請求する人の本人確認書類が要ります。

手数料は、検索の条件1件ごと、1通ごとにかかります。書面で請求すると1,600円（収入印紙で納めます）、オンラインで請求して郵送で受け取ると1,500円、オンラインで請求して窓口で受け取ると1,470円です（2026年10月時点）。見つかった不動産が1件でも20件でも、手数料は同じです。反対に、一つも見つからなくても、手数料は戻りません。

所有不動産記録証明書の手数料（検索の条件1件・1通あたり。2026年10月時点）
請求のしかた受け取り方手数料
書面（窓口・郵送）窓口か郵送1,600円（収入印紙）
オンライン郵送1,500円
オンライン窓口1,470円

ここで一番大事なのが「検索の条件」です。法務局は、名前と住所で登記記録を探します。名前は前から一致すること、住所は市区町村まで一致するか、最後の5文字が一致することが条件です。つまり、不動産を買ったときの住所が亡くなったときの住所と違えば、亡くなったときの住所だけでは見つかりません。父が若いころに住んでいた住所で山林を買っていたなら、その住所も条件に入れる必要があります。

昔の住所は、戸籍の附票（その戸籍にいた間の住所の移り変わりの記録）で分かります。亡くなった人の附票は「除かれた戸籍の附票」として取れます。昔の住所や昔の名前（結婚で名字が変わった人など）を条件に入れるときは、それが同じ人のものだと示すために、この附票や除籍謄本を一緒に出します。附票の取り方は、相続人の住所を附票で調べる記事に書きました。

冒頭の男性の場合で計算してみます。父の住所は、亡くなったときの住所、その前の住所、山林を買ったころの住所の三つでした。検索の条件が3件なので、書面で請求すると1,600円×3件で4,800円です。結果は、実家の土地と建物、それに例の県の山林が2筆でした。山林は、買ったころの住所の条件でだけ見つかりました。登記の住所が、そのころのままだったからです。

冒頭の例の請求（書面で請求した場合）
検索の条件住所の時期見つかった不動産手数料
条件1亡くなったときの住所実家の土地・建物1,600円
条件2その前の住所なし1,600円
条件3山林を買ったころの住所山林2筆1,600円
合計4,800円

便利な制度ですが、出てこない不動産があることも知っておいてください。一つ目は、名前や住所が登記記録と違うもの。住所の変更登記をしていない、昔の字体の漢字で登記されている、といった場合です。二つ目は、所有権の登記がない不動産。建てたまま登記していない物置や離れは、そもそも探す元の記録がありません。三つ目は、登記簿がまだコンピュータに移されていない不動産や、請求した時点で登記の手続き中の不動産です。反対に、同じ名前の別の人の不動産が混じることもあります。

だから、名寄帳と組み合わせるのが確実です。証明書が得意なのは「全国の、登記された不動産」、名寄帳が得意なのは「その市区町村の、固定資産税の対象になっている不動産」で、範囲が違います。実家のある市区町村では名寄帳も取り、未登記の建物が載っていないかを見ます。証明書で見つかった遠くの土地は、その市区町村で名寄帳か固定資産評価証明書を取って、評価額を確かめます。

亡くなった人の不動産を探す三つの方法
固定資産税の通知書名寄帳所有不動産記録証明書
探せる範囲通知を出した市区町村の中取った市区町村の中全国
未登記の建物載る（課税されていれば）載る（課税されていれば）出てこない
税金のかからない土地載らないことがある市区町村による登記があれば出てくる
どこで取るか毎年届くその市区町村の窓口全国の法務局
手数料なし市区町村ごとに違う検索の条件1件ごとに1,470〜1,600円

2024年4月1日から、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内の相続登記が義務になりました（不動産登記法76条の2）。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。見落としていた土地は、その土地のことを知った日から3年を数えます。冒頭の男性は、山林の分だけ追加で相続登記をしました。使い道のない山林を手放したいなら、相続土地国庫帰属制度という選択肢もあります（条件と負担金があります）。

自分のための使い方もあります。自分名義の不動産を一覧にして、遺言や財産の目録を作るときの確かめに使えます。2026年4月1日からは、住所や名前が変わったときの変更登記も義務になりました（76条の5）。住所の変更登記をきちんとしておくことは、いつか自分の相続人がこの証明書で探すときに、漏れを減らすことにもなります。

法務省は、制度が始まったばかりのころは混み合い、交付まで2週間ほどかかる場合があると案内しています。相続放棄を考えている人は、放棄できる期間（相続を知ってから3か月）に間に合うよう、早めに請求してください。まず亡くなった人の附票を取って、昔の住所を書き出す。そこから始めるのが一番の近道です。

執筆：長澤 湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　内容確認日：2026-10-29

この記事は制度と手続きの一般的な説明で、個別の事案についての法律・税務の相談や判断ではありません。制度や数字は内容確認日の時点のものです。ご自身の事案は、弁護士・司法書士・税理士・行政書士など、該当する専門家に確かめてください。

参考（公式）

この記事の制度と数字は、次の一次情報で確かめられます（2026-10-29 確認）。

あわせてどうぞ

解説記事一覧