土地・不動産　2026-09-09

法定地上権 ― 競売で土地と建物の持ち主が別々になったとき、建物が生き残る仕組み

土地と建物が同じ人のもので、片方だけに抵当権が付き、競売で持ち主が別々になった。このとき、建物のために法律上当然に地上権が発生します。これが法定地上権で、建物が「他人の土地の上の不法な建物」にならないための制度です。成立の四つの要件、更地に抵当権を付けたあとに建てた建物では成立しない理由、地代と存続期間、競売物件を買うときの見方、相続との関係を整理します。

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この記事の位置: まず読む：値段と書類の読み方 → 買う前に確認すること → 建てられるか・どれだけ建つか → 境界・隣地・道 → 災害と地盤 → 持っている間：税金と登記 → 売るとき → [貸す・借りる・特殊な権利]

裁判所の競売物件の一覧で、男性が見つけたのは「建物のみ」の物件でした。土地は別の人のもの。最低売却価額は180万円。「安いですよね。建物だけでも、住めれば」。私は、物件明細書の「法定地上権」の欄を先に見ました。「成立する」と書いてありました。土地の所有者は、その建物のために地上権を負担する。180万円の建物は、住める建物でした。この記事は、その一行がなかった場合の話でもあります。

借地権の記事で、他人の土地に建物を建てる権利の話を書きました。この記事は、契約なしに、法律の力で発生する土地の利用権の話です。日本では土地と建物が別々の不動産なので、土地だけ、建物だけに抵当権を付けることができます。その結果、競売で土地と建物の持ち主が別々になる。建物の持ち主は、他人の土地の上に建物を持つことになり、土地の持ち主から「出ていけ」と言われれば、建物を壊すしかない。それでは建物の価値が失われ、抵当権の意味もなくなる。そこで法律は、この場合に建物のための地上権を当然に発生させる、と定めました。法定地上権です。

成立の要件は四つです。一つ、抵当権を設定した時点で、土地の上に建物が存在していたこと。二つ、その時点で、土地と建物が同じ人の所有だったこと。三つ、土地または建物の一方（または両方）に抵当権が設定されたこと。四つ、競売の結果、土地と建物の所有者が別々になったこと。この四つが揃うと、建物の所有者は、土地の所有者に対して、契約なしに地上権を持ちます。

要件の一つ目が、実務で最も問題になります。更地に抵当権を付け、そのあとで建物を建てた場合、法定地上権は成立しません。抵当権者は「更地」として土地を評価して融資したので、あとから建った建物のために土地の価値を下げるわけにはいかない、という理屈です。この場合、土地の抵当権者は、土地と建物を一括して競売にかけることができますが（一括競売）、建物の代金は建物の所有者に渡り、抵当権者が優先弁済を受けられるのは土地の代金だけです。「更地に抵当権を付けてから家を建てる」場面は、住宅ローンで普通に起きます（土地を先に買って抵当権を付け、その後に建てる）。この場合、建物にも抵当権を追加で設定して、土地と建物を一緒に競売できるようにするのが金融機関の実務です。

地代と存続期間について書きます。法定地上権が成立しても、地代はいくら、期間は何年、と法律が決めているわけではありません。地代は当事者の協議で決め、まとまらなければ裁判所が定めます。存続期間は、当事者の定めがなければ借地借家法の30年が適用されます。つまり、法定地上権は「発生」は自動でも、「内容」は借地権と同じく協議か裁判で決まる、ということです。

競売物件を買う場面での見方を書いておきます。裁判所の競売で「建物のみ」が売りに出ている場合、その建物のために法定地上権が成立するかどうかが、買う価値を決めます。成立すれば、土地を借りて建物を使える。成立しなければ、土地所有者から明渡しを求められる。裁判所の物件明細書には、法定地上権の成否についての裁判所の判断が記載されているので、必ず読みます。逆に「土地のみ」が売りに出ていて、上に他人の建物がある場合、法定地上権付きの土地は、底地として買うことになり、更地の価値よりかなり低く評価されます（四つの地価の記事で書いた公示地価の数分の一になることもあります）。

相続との関係も一つ。親名義の土地に子名義の家が建っていて、土地に抵当権が付いていた場合、抵当権設定時に土地と建物の所有者が別（親と子）なので、法定地上権の要件（同一所有者）を満たしません。この場合、親子の間に使用貸借（無償の貸し借り）があるだけで、競売で土地が第三者に渡れば、子の建物は使用貸借を対抗できず、明渡しの問題になります。親の土地に子が家を建てるとき、土地の抵当権の有無を確認しておく理由が、ここにあります。

物件明細書の中身を書きます。この土地と建物は、もともと同じ人の所有で、土地にだけ抵当権が付いていた。抵当権設定の時点で建物は建っていた。競売で土地は別の人が買い、建物は今回、別に売りに出た。要件の四つ、抵当権設定時に建物あり、土地建物が同一所有者、抵当権設定、競売で別々の所有者に。四つ揃っていて、裁判所は「法定地上権が成立する」と明細書に記載。男性は210万円で落札しました。

落札後にやったことです。土地の所有者と、地代の協議。土地の固定資産税は年約6万円で、この地域の地代の相場は税の3〜4倍、年20万円前後。土地所有者は年30万円を求め、協議がまとまらず、男性は地代確定の調停を申し立てました。調停で、年22万円で合意。存続期間は定めがないので30年。地上権の登記は、土地所有者の協力が要り、協力が得られないので、地上権設定登記手続を求める訴訟を起こすかどうかを検討しましたが、土地所有者が調停の場で登記に応じ、登記まで済ませました。落札から地上権の登記まで、七か月。

逆の例も書きます。別の相談で、同じように「建物のみ」の競売物件を見つけた人がいました。物件明細書には「法定地上権は成立しない」。理由は、土地の抵当権設定時に、建物がまだ建っていなかったこと。更地に抵当権を付け、そのあとで家を建てていた。この建物を買っても、土地所有者から明渡しを求められれば、建物を壊して出るしかない。最低売却価額は90万円で、安い理由がそこにありました。この人は、買いませんでした。「物件明細書の法定地上権の成否を読む」と本文に書いた理由は、この90万円と180万円の差です。

法定地上権は、宅建士試験と行政書士試験の民法で、毎年のように出る論点でもあります。宅建の民法の記事で書いた抵当権の分野の中心で、要件の四つと、更地の場合の一括競売、抵当権設定後の建て替えの扱い、といった判例の結論が問われます。制度としては地味ですが、「土地と建物が別の不動産である」という日本の仕組みの帰結が、最もはっきり現れる場面です。

「建物だけでも、住めれば」の答えは、物件明細書の一行にありました。成立するなら住める、成立しないなら壊す。同じ「建物のみ」の競売物件で、一行が違えば、210万円で住める家と、90万円で壊す家になる。「土地と建物が別の不動産である仕組みの帰結が、最もはっきり現れる場面」と本文の最後に書きました。その帰結を、裁判所は一行で書いています。

執筆：長澤 湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　内容確認日：2026-09-16

この記事は制度と手続きの一般的な説明で、個別の事案についての法律・税務の相談や判断ではありません。制度や数字は内容確認日の時点のものです。ご自身の事案は、弁護士・司法書士・税理士・行政書士など、該当する専門家に確かめてください。

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