土地・不動産　2026-09-09

セットバック ― 狭い道に面した土地で、建て替えると敷地が減る理由

幅4m未満の道路に面した古い住宅地では、建て替えのときに道路の中心線から2m後退して建てなければなりません。これがセットバックです。後退した部分は自分の土地のまま道路扱いになり、建ぺい率・容積率の計算からも外れます。2項道路の仕組み、後退距離の測り方、片側が崖や川の場合、後退部分の税金と自治体への寄付、購入前の確認点を整理します。

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この記事の位置: まず読む：値段と書類の読み方 → 買う前に確認すること → [建てられるか・どれだけ建つか] → 境界・隣地・道 → 災害と地盤 → 持っている間：税金と登記 → 売るとき → 貸す・借りる・特殊な権利

建て替えの図面を見て、男性が言いました。「前の家より小さいんですけど、間違っていませんか」。間違っていません。前面道路が幅2.8メートルの2項道路で、中心線から2メートルの線まで、60センチ後退する。間口12メートルなので、後退する面積は7.2平米。敷地は120平米から112.8平米になり、建ぺい率60%で建てられる面積は72平米から67.7平米へ、4.3平米減る。前の家は、後退せずに建っていた家でした。この記事は、その60センチの話です。

接道義務の記事で、建物を建てるには幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない、と書きました。ところが、古い住宅地には幅2〜3mの道がいくらでもあります。建築基準法ができた1950年より前からある道です。これらを全部「道路ではない」とすると、沿道の家がすべて建て替えられなくなるので、法律は救済を用意しました。それが42条2項道路（みなし道路）で、その救済の代償がセットバックです。

仕組みはこうです。建築基準法の施行時（1950年11月、またはその地域が都市計画区域になった時）にすでに建物が立ち並んでいた幅4m未満の道で、特定行政庁が指定したものは、道路とみなします。ただし、その道の中心線から水平距離2mの線を道路の境界線とみなす。つまり、幅3mの道なら、両側の土地がそれぞれ50cmずつ道路に取られて、将来4mになる、という考え方です。建て替えのときにこの線まで後退して建てることを、セットバックと呼びます。

後退した部分は、所有権は自分のままですが、扱いは道路です。建物はもちろん、塀や門も建てられません。敷地面積にも算入されないので、用途地域の記事で書いた建ぺい率と容積率の計算は、後退後の面積で行います。100㎡の土地で10㎡セットバックすれば、建てられる建物の大きさは90㎡の土地として計算される。「土地は100㎡あるのに、思ったより小さい家しか建たない」の原因の一つが、これです。

後退距離の測り方には注意点があります。原則は道路の中心線から2mですが、道の反対側が崖、川、線路などで後退できない場合は、反対側の境界から4mの線まで、自分の側だけが後退します。幅3mの道で反対側が川なら、自分の側が1m後退する。また、道路の中心線がどこかは、現地で測っただけでは決まらず、特定行政庁（市町村の建築指導課）が「道路中心線」を決めていることが多いので、建て替えや購入の前に役所で確認します。

税金と自治体との関係も書いておきます。後退部分は、道路として使われているなら、固定資産税の非課税の申告ができる市町村が多い（自動ではなく申告が要ります）。また、多くの自治体は後退部分の寄付や無償使用の申し出を受け付けていて、舗装を自治体が行う制度があります。分筆の記事で書いた分筆登記をして後退部分を自治体に寄付すれば、以後の管理と税金から離れられます。自治体によっては、セットバックの測量や分筆に助成金を出しているところもあります。

購入や相続の場面では、こう見ます。前面道路の幅が4m未満なら、まず2項道路かどうか、中心線はどこか、後退はどれだけかを役所で確認する。重要事項説明の記事で書いた説明書には「セットバック要」と後退面積が記載されるので、そこも見る。土地価格スキャンで面積から価格を出すときは、後退後の有効面積で計算する。旗竿地の記事で書いた竿の部分と同じで、「登記の面積」と「使える面積」の差が、この土地の価値を決めます。

役所で確認したことを書きます。まず、道路台帳。この道は42条2項道路で、道路中心線は市が決めていて、現況の道の中心とは20センチずれていました。市の中心線は、向かいの家が先に建て替えたときの測量で決まったもので、それに従うと、男性の側の後退は60センチではなく80センチ。後退面積は9.6平米、有効面積110.4平米、建ぺい率60%で66.2平米。図面を作り直しました。「道路の中心線は現地で測っただけでは決まらない」と本文に書いたのは、この20センチのことです。

次に、後退部分の扱い。市には、後退部分を分筆して市に寄付する制度と、寄付せずに無償使用の届出をする制度があり、寄付なら市が舗装費を持ち、固定資産税は非課税、分筆の測量費に上限20万円の助成。男性は寄付を選び、土地家屋調査士に分筆を依頼。測量と分筆登記で約28万円、助成20万円を引いて自己負担8万円。後退部分9.6平米は市の道路になり、以後の管理と税金から離れました。寄付しない場合、後退部分は男性の所有のまま道路として使われ、固定資産税は非課税の申告をすれば非課税ですが、舗装は自己負担で、将来売るときに「後退済み・未寄付」と説明が要ります。

一つ、隣の家の話も書きます。男性の家の東隣は、築45年で、後退していません。道は、男性の家の前だけ4メートル分の幅が確保され、隣の家の前は2.8メートルのまま。「道が4メートルになるのは、その通りの最後の家が建て替わったとき」と本文の最後に書きました。この通りは12軒で、後退済みが4軒。残り8軒が建て替わるまで、この道は凸凹です。男性は「自分だけ下がるのは損に思える」と言い、私は「隣も、建て替えるときは下がる」と答えました。それ以上の答えは、ありません。

最後に、セットバックをしないで建て替えることはできません。建築確認が下りないからです。一方、建て替えずに住み続ける分には、何もしなくて構いません。古い住宅地で、後退した家と後退していない家が凸凹に並んでいるのは、建て替えた順にセットバックが進んでいるからです。道が4mになるのは、その通りの最後の家が建て替わったときです。

「前の家より小さい」の答えは、60センチではなく80センチの後退と、4.3平米ではなく5.8平米の減少でした。役所の中心線が、現地の中心と20センチ違っていたからです。本文の最初に「救済の代償がセットバック」と書きました。代償は、面積だけでなく、役所で確認する一日と、寄付の手続きの8万円です。その代償を払って、幅2.8メートルの道に面した土地に、家が建ちます。

執筆：長澤 湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　内容確認日：2026-09-16

この記事は制度と手続きの一般的な説明で、個別の事案についての法律・税務の相談や判断ではありません。制度や数字は内容確認日の時点のものです。ご自身の事案は、弁護士・司法書士・税理士・行政書士など、該当する専門家に確かめてください。

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