離婚・家族 2026-10-08
離婚と賃貸住宅 ― 夫名義の部屋に妻と子が住み続けるとき、名義・敷金・保証人をどうするか
借りている部屋の契約者は夫。離婚して夫が出ていき、妻と子がそのまま住みたい。このとき部屋の契約は自動では妻に移りません。名義を変えるには貸主の承諾が要ること、保証会社の審査、結婚中に払った敷金を財産分与でどう分けるか、連帯保証人の外し方、夫が家賃を止めたときの危うさを整理し、名義変更の費用9万7,000円と引っ越した場合の約40万円を金額で比べます。
この記事の位置: 別居前・離婚を考え始めたら → [離婚の中身を決める] → 書面にする・届を出す → 離婚が成立したら → 離婚後の生活 → 状況別（当てはまる方だけ）
「子どもの学校を変えたくないので、今の部屋に住み続けたいんです。でも、契約は夫の名前です」。相談に来たのは、小学3年の娘がいる38歳の妻でした。住んでいるのは2LDKの賃貸マンションで、家賃は管理費込みで月9万8,000円。協議離婚の話はほぼまとまり、夫が先に家を出る予定です。夫は「部屋はそのまま使っていい」と言っています。それで大丈夫でしょうか、という相談でした。
口約束だけでは、大丈夫とは言えません。部屋の賃貸借契約は、夫と貸主（大家さん）の間の契約です。夫が出ていっても、離婚届を出しても、契約は夫の名義のまま続きます。家賃を払う義務も夫にあります。妻と娘は、法律上は「契約者の家族として住んでいる人」です。夫が気持ちを変えて家賃を払わなくなれば、滞納が続いた時点で契約を解除され、明け渡しを求められるおそれがあります。
名義を妻に移すには、貸主の承諾が要ります。借りる権利（賃借権）を他人に譲るには貸主の承諾が必要だと、民法612条が決めています。離婚で夫婦の間で移す場合も同じです。実際には、管理会社に「名義変更」を申し込み、新しい借主として妻の審査をする流れが多いです。妻の収入で、家賃を払い続けられるかを見られます。
賃貸借契約は夫と貸主の間で結ばれている。妻と子は契約者の家族として住んでいる。名義を妻に移すには、貸主の承諾（民法612条）と保証会社の審査が要る。夫が家賃を止めると、契約を解除されるおそれがある。
離婚届を出しても、部屋の契約は自動では移りません。
今は多くの部屋で、家賃保証会社との契約が条件になっています。名義が変われば、保証会社の審査もやり直しで、初回の保証料がかかります。貸主によっては、名義変更ではなく「いったん解約して、妻と新しく契約する」形にすることもあります。どちらの形になるかで費用が変わるので、まず管理会社に、名義変更の可否と費用を書面で出してもらいます。
管理会社に行く前に、手元の賃貸借契約書で四つを確かめます。一つ目は契約期間と更新の時期で、更新が近いなら、更新のときに名義を変える形にしてもらえることがあります。二つ目は特約の欄で、名義変更や借主の変更について手数料や条件が書かれていないか。三つ目は保証会社の名前と、連帯保証人の欄。四つ目は入居のときに払った敷金・礼金の額です。この四つが分かっていれば、管理会社との話は「できるかどうか」から始まらず、「いつ、いくらで」から始められます。あわせて、妻の収入が分かる書類（給与明細や、児童扶養手当などの見込みが分かるもの）をそろえておくと、審査の書類で行ったり来たりせずに済みます。
敷金を忘れがちです。敷金は、部屋を明け渡すときに、未払いの家賃や借主の負担になる修繕費を差し引いて、借主に返されるお金です（民法622条の2）。返してもらう権利は、契約上の借主、つまり夫にあります。結婚している間に家計から払った敷金なら、夫婦で築いた財産の一つで、財産分与で分ける対象になります。名義を妻に移すとき、敷金をそのまま妻の契約に引き継ぐなら、妻が夫の取り分を別に払う、という調整をします。
連帯保証人も見直します。夫の父が連帯保証人になっていた、という家はよくあります。名義が妻に変われば、夫の父に保証を続けてもらう理由はありません。新しい契約では、保証会社だけにするか、妻の側で保証人を立てます。なお、2020年4月以降に結んだ個人の保証の契約は、保証する上限額（極度額）を書いていないと無効になります（民法465条の2）。古い契約書の保証欄も、念のため見ておきます。夫の父の保証を外すときは、管理会社から、保証の契約が終わったことが分かる書面をもらっておきます。何年か後に家賃の請求が父に届いたとき、それが確かな材料になります。
名義が変わるまでの家賃も決めておきます。夫が出ていったあとも夫名義の家賃を夫が払うなら、それは妻と子の住まいの費用を夫が負担していることになります。別居中の婚姻費用や、離婚後の養育費の話し合いでは、この家賃を差し引くかどうかの調整が問題になることが多いです。いつまで夫が払い、いつから妻が払うのかを、離婚協議書に日付で書きます。
貸主が名義変更に応じないこともあります。妻の収入では審査に通らない場合などです。そのときは、①保証人を立てて再審査を頼む、②夫名義のまま一定期間住み、その間の家賃の負担を協議書で決める、③公営住宅やひとり親向けの住まいを探す、という順で考えます。②は、夫が払わなくなったときに部屋を失う危うさが残るので、期間を区切るのが前提です。
この家では、管理会社に名義変更を申し込み、妻のパートと児童扶養手当の見込みで審査を受けて、通りました。かかったのは、管理会社の名義変更の事務手数料3万3,000円（税込）、保証会社の初回保証料4万9,000円（家賃の半月分。保証会社の案内どおりの額）、火災保険の入り直し1万5,000円（2年分）で、合計9万7,000円でした。もし近くに引っ越していたら、新しい部屋（家賃8万円の想定）の敷金8万円、礼金8万円、仲介手数料8万8,000円（税込）、保証料4万円、火災保険1万5,000円、引っ越し代10万円で、約40万3,000円かかる計算でした。差は約30万6,000円です。
敷金は、入居のときに家計から払った2か月分、19万6,000円でした。これを妻の契約にそのまま引き継ぎ、その半分の9万8,000円を、妻が夫に払う形で財産分与の中で精算しました。実際には、ほかの預金を分けるときに差し引いたので、お金のやり取りは一回で済んでいます。連帯保証人だった夫の父は外れ、名義変更の日から家賃は妻の口座からの引き落としになりました。それまでの2か月は夫が払うことを、協議書に書きました。
| 項目 | 名義変更（実際） | 引っ越し（家賃8万円の部屋の想定） |
|---|---|---|
| 事務手数料・仲介手数料（税込） | 3万3,000円 | 8万8,000円 |
| 敷金・礼金 | 0円（敷金は引き継ぎ） | 16万円 |
| 保証会社の初回保証料 | 4万9,000円 | 4万円 |
| 火災保険（2年） | 1万5,000円 | 1万5,000円 |
| 引っ越し代 | 0円 | 10万円 |
| 合計 | 9万7,000円 | 40万3,000円 |
退去するときの原状回復（借りたときの状態に戻すこと）も、名義を変える前に話しておきます。名義変更の日より前の傷や汚れを誰が負担するかで、何年か後にもめることがあります。国土交通省のガイドラインでは、普通に住んでいて生じる傷みや古くなることによる劣化は、原則として貸主の負担です。この家では、名義変更の日に管理会社と部屋の写真を撮り、日付入りで双方が保管しました。
私が手伝ったのは、管理会社に出す書類の確認と、協議書に書く項目の整理までです。名義を移すかどうかを決めるのは貸主で、家賃の調整や財産分与で争いになれば、弁護士や家庭裁判所の調停の領域です。娘は転校せずに済みました。妻は「夫がいいと言っているから大丈夫だと思っていた」と言いました。部屋を貸しているのは夫ではなく大家さんで、決めるのも大家さんだ、と分かったところから、話が進みました。
執筆：長澤 湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補） 内容確認日：2026-10-08
この記事は制度と手続きの一般的な説明で、個別の事案についての法律・税務の相談や判断ではありません。制度や数字は内容確認日の時点のものです。ご自身の事案は、弁護士・司法書士・税理士・行政書士など、該当する専門家に確かめてください。
参考（公式）
この記事の制度と数字は、次の一次情報で確かめられます（2026-10-08 確認）。
- e-Gov法令検索「民法」 ― 賃借権の譲渡には貸主の承諾が要る（612条）。敷金は明け渡しのときに未払いを差し引いて借主に返す（622条の2）。個人の根保証は極度額を定めないと無効（465条の2）。財産分与は768条。
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 ― 退去時の原状回復で、借主と貸主のどちらが負担するかの考え方。