土地・不動産　2026-09-08

市街化調整区域の土地 ― 建てられない理由と、それでも建てられる場合、使い道

安いのに誰も買わない土地の代表が市街化調整区域です。都市計画法の「区域区分」で建築が原則禁止される仕組み、それでも建てられる例外（農家住宅・分家住宅・条例で指定された区域）、既存の家の建て替え、売却で必ず確認すること。相続で調整区域の土地を引き継いだ人に向けて整理します。

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この記事の位置: まず読む：値段と書類の読み方 → 買う前に確認すること → [建てられるか・どれだけ建つか] → 境界・隣地・道 → 災害と地盤 → 持っている間：税金と登記 → 売るとき → 貸す・借りる・特殊な権利

「実家の隣の畑を、宅地にして売りたい」。相続した男性が、市の都市計画図を持って来ました。実家は市街化区域の縁で、畑はその外側、線引きの向こう。市街化調整区域です。「道路を挟んだだけなのに」。道路を挟んだだけで、片側は宅地として売れる土地、もう片側は原則として建てられない土地です。この記事は、その道路一本の話です。

「相続した土地が市街化調整区域だった」。この一言で、土地の値段と使い道が大きく変わります。市街化調整区域とは、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と定められた場所です。原則として建物を建てられません。農地や山林を守り、街が無秩序に広がるのを防ぐための線引きで、市街化を進める「市街化区域」と対になっています。

仕組みは都市計画法にあります。都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分ける「区域区分」（線引き）を行い、調整区域では、開発行為（造成）にも建築にも原則として許可が要り、その許可は限られた場合にしか下りません。市街化区域なら用途地域の範囲で自由に建てられる家が、調整区域では「建てる理由」を役所に認めてもらわないと建てられない。これが根本の違いです。

ただし「一切建てられない」わけではありません。法律と自治体の条例で例外が定められています。代表的なものは、農業を営む人がその農地の近くに建てる農家住宅。線引きの前からその地域に住んでいる本家から分かれて建てる分家住宅（要件は自治体ごとに細かく決まっています）。線引き前から宅地だった土地。そして、都市計画法34条11号・12号に基づいて自治体が条例で指定した区域（既存の集落など）で、一定の条件を満たす住宅。自分の土地がこのどれかに当たるかどうかは、市町村の都市計画課か建築指導課で「この地番に住宅を建てられますか」と聞くのが最も早く、確実です。

すでに家が建っている場合はどうか。適法に建てられた既存の建物は、そのまま使い続けられます。建て替えも、同じ用途・同程度の規模であれば許可される場合が多いですが、用途を変える（住宅を店舗にする、など）のは難しくなります。買う人が「建て替えられるか」を気にするのは、この確認が要るからです。

価格が安いのは、この制約の裏返しです。使い道が農業か既存の住宅に限られ、買える人が限られる。宅建士として査定に関わるときは、周辺の市街化区域の土地の3割から5割程度の水準になることが多い印象ですが、建て替え可能かどうか、道路に接しているか、水道が来ているかで大きく変わります。「安いから買う」前に、「何に使えるか」を役所で確定させてください。

相続で調整区域の土地を引き継いだ場合の使い道を並べます。農地なら、農業をする人に貸すか売る（農地法の許可が要ります）。宅地で家があるなら、住み続けるか、建て替え可能を確認したうえで売る。何も建てられない土地なら、隣接地の所有者に買ってもらう、資材置き場や駐車場として貸す（用途によっては許可が要ります）、太陽光発電に使う（自治体の規制を確認）。どれも難しければ、相続土地国庫帰属制度の対象になるか確認する、という順番です。

確認した順に書きます。まず、都市計画課で、畑の地番が市街化調整区域であることを確認。次に、例外に当たるか。農家住宅は、男性は農業をしていないので不可。分家住宅は、男性が線引き前からの本家の子であれば可能性があるが、男性はすでに市街化区域内に自宅を持っていて、要件を満たさない。34条11号の条例指定区域は、この畑は集落から離れていて、区域外。線引き前からの宅地でもない（登記も現況も畑）。四つの例外、全部に当たりませんでした。

値段も、その場で並べました。道路のこちら側、市街化区域の実家の土地は、路線価で平米8万円。畑は、調整区域で路線価はなく、倍率方式で固定資産税評価額（農地）×倍率。宅地としては売れないので、農地として農家に売るか貸すかで、この地域の農地の取引は平米あたり1,500〜2,500円。約900平米の畑で、宅地なら7,200万円の土地が、農地として約180万円。道路一本で、40倍の差です。男性は「そんなに違うのか」と言い、私は「線引きは、その差を作るための制度です」と答えました。

使い道は、農業をする人に貸す、で落ち着きました。農業委員会に相談し、隣の集落の農家が借りることになり、農地バンクを通して10年の賃貸借、年間の賃料は約2万円。固定資産税は農地なので年約3,000円。手元に残るのは年1万7,000円。売る道は、農家に180万円で売る案がありましたが、男性は「いつか線引きが見直されるかもしれない」と持ち続けることを選びました。線引きの見直しは、おおむね5年ごとに行われますが、調整区域が市街化区域に編入されるのは、周辺で市街化が進んでいる場合に限られ、この畑の周辺は、その見込みが薄い。私はそう伝えて、それでも男性は持つことにしました。

売却時に必ず確認するのは三つ。市街化調整区域かどうか（都市計画図）。建築できる例外に当たるかどうか（役所の回答）。接道と上下水道（現地と役所）。この三つを揃えた「調査済み」の状態で売りに出すと、買い手の不安が減って話が早く進みます。土地価格スキャンで囲んだ面積に参考価格を掛ける前に、まず線引きの内側か外側かを地図で確かめてください。

「道路を挟んだだけなのに」の答えは、7,200万円と180万円でした。市街化調整区域は、その差を作るための線で、道路がその線になっていることは珍しくありません。「安いから買う前に、何に使えるかを役所で確定させる」と本文に書きました。相続した人にも同じで、「隣の畑」が何に使えるかは、都市計画図の一本の線で、先に決まっています。

執筆：長澤 湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　内容確認日：2026-09-16

この記事は制度と手続きの一般的な説明で、個別の事案についての法律・税務の相談や判断ではありません。制度や数字は内容確認日の時点のものです。ご自身の事案は、弁護士・司法書士・税理士・行政書士など、該当する専門家に確かめてください。

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